屋突算公設嗎？解析頂樓加蓋、違建與公設比的眉角，讓你一次搞懂！

「咦？這間房子權狀坪數少少的，怎麼公設比這麼高？還有，那個屋突是什麼？會不會算進去啊？」相信許多在看房子的朋友，都曾經有過這樣的疑問，尤其是面對頂樓加蓋、或是懷疑有違建的物件時，更是讓人摸不著頭緒。到底，屋突算公設嗎？這個問題可說是許多購屋族心中的一個大問號！今天，就讓我們一起來深入解析，這個關乎你買房權益的重要議題！

屋突的定義與種類，你真的懂嗎？

在討論屋突是否算公設之前，我們得先釐清「屋突」究竟是什麼。簡單來說，屋突就是指「屋頂突出物」，也就是樓頂上突出來的部分。這些突出物通常是為了特定功能而設置，例如：

• 電梯間、樓梯間： 這是最常見的屋突，為了讓住戶能夠搭乘電梯或走到頂樓，一定會在屋頂上設置相關的結構。
• 水塔、抽水機房： 為了提供整棟樓的用水，水塔或相關機具也需要設置在頂樓，形成屋突。
• 機電設備空間： 例如空調主機、發電機等，也可能設置在屋頂，形成屋突。
• 屋頂花園、曬衣場： 部分設計會將屋頂規劃為公共使用的空間，這些也會被歸類為屋突的一部分。
• 雜項設施： 像是煙囪、或是其他非必要的構造物。

不過，這裡有一個很重要的觀念要釐清：並非所有屋頂上的突出物都叫做「屋突」。有些是屬於建物本身的構造，有些則是後天增建或違建。這中間的差異，可是會直接影響到你買房時的權益喔！

屋突算公設嗎？重點解析，直擊核心！

回到最關鍵的問題：屋突算公設嗎？答案是：「視情況而定，但通常情況下，若為合法、且為全體住戶共用或為建物必要結構的屋突，則會計入公設比。」

這句話聽起來有點繞口，但我們可以把它拆解來看：

1. 合法性是關鍵

首先，屋突必須是「合法」的。在台灣，建築法規對於建物的高度、面積、以及屋頂突出物的設置都有嚴格的規定。如果你看到的屋突，是屬於未經申請、擅自搭建的「違建」，那麼它就不應該被計入公設，更不能合法銷售。

我的經驗是這樣： 曾經看過一間頂樓物件，權狀坪數登記得非常乾淨，但實際走訪時，發現屋頂上有一大塊被隔間起來的空間，甚至還有衛浴設備！事後了解才發現，那是一塊違建，原本應該是公共樓梯間的延伸。這種情況，建商通常會把它「模糊化」，假裝是建物的自然延伸，但買家一定要特別留意，仔細詢問。若懷疑是違建，最好請專業的建築師或代書協助判斷，避免買到有法律風險的房子。

2. 用途決定歸屬

再來，我們看屋突的「用途」。

• 公共性質的屋突： 如果屋突是為了提供全體住戶使用，例如電梯間、樓梯間、或是公共的頂樓平台，那麼它就會被計入「公共設施保留面積」，進而影響公設比。
• 專用性質的屋突： 如果屋突是專屬於某個樓層或某戶使用，例如頂樓某戶專用的露臺，那通常不會被計入公共設施。但這點需要仔細確認建物登記與使用執照。
• 建物結構必需的屋突： 像是支撐屋頂結構的樑柱、或是必要的通風管道，這些是建物本體的一部分，通常不直接算入公設面積，但它們的「量體」可能會影響到整體建物計算坪數的方式。

3. 公設比的計算方式

公設比的計算，簡單來說就是：

公設比 = (公共設施面積 ÷ 建物權狀坪數) × 100%

而這裡的「公共設施面積」，就包含了所有合法、且屬於全體住戶使用的屋突空間。所以，如果屋突是合法且為公共用途，那麼它就會「算公設」，進而拉高你的公設比。

頂樓加蓋，屋突的灰色地帶！

「頂樓加蓋」這四個字，總是伴隨著許多爭議。對於屋突算公設嗎這個問題，頂樓加蓋的情況又更加複雜。

頂加的合法性

在台灣，大部分的頂樓加蓋都屬於「違建」。即使有些看似「合法」的頂加，也可能是經過「緩拆」處理，或是屬於「民國75年以前」的既存違建。這些頂加的空間，原則上是不應該被列入房屋的銷售坪數，更不用說計入公設。

為什麼說「原則上」？ 因為在現實的買賣中，有些不肖業者會將頂加的坪數灌入「增建坪數」，然後再將其「混充」為權狀坪數來銷售，這是一種欺騙行為！買家若不仔細查驗，很容易受騙。

頂加空間的風險

就算你買到一間「有頂加」的房子，也要清楚知道，頂加的空間是屬於「不確定的」部分：

• 執法風險： 違建隨時可能面臨被拆除的風險，一旦被拆，你損失的將是實際使用空間，以及當初購買時多付出的金額。
• 結構安全： 許多頂加的搭建，可能未經專業結構技師的評估，存在嚴重的結構安全隱患。
• 漏水問題： 頂樓加蓋的屋頂防水，如果處理不當，非常容易造成漏水，影響樓下住戶，甚至自身居住品質。
• 排水不易： 頂加的排水系統，也可能因為搭建而受到影響，容易產生積水或其他問題。

因此，如果賣方聲稱「頂加可以計坪賣」，或是將頂加空間謊稱為「露台」、「工作陽台」等，買家一定要提高警覺。合法、安全、明確的產權，才是購屋最重要的考量。

如何判斷屋突是否算公設，以及是否為違建？

身為一個購屋者，我們當然不能僅憑口說，必須要有自己的判斷依據。以下提供幾個步驟，讓你能夠更清楚地了解狀況：

1. 仔細審閱權狀與竣工圖

這是最基本也是最重要的步驟。仔細核對你的建物權狀（或稱為所有權狀）、地籍圖謄本、以及建物測量成果圖（俗稱建物竣工圖）。

• 權狀： 裡面會登記建物總坪數、各層樓面積、以及「附屬建物」坪數（例如陽台、露臺）。
• 建物竣工圖： 這張圖才是建物實際建造的藍圖，上面會標示各個空間的確切位置、面積，以及構造。

重點是，要仔細比對權狀上的登記面積，與你實際看到的屋突空間、以及竣工圖上的標示是否相符。

2. 詢問建管單位

如果你對屋突的合法性有疑慮，最直接的方式就是向當地的建築管理單位（例如市政府或區公所的建管處）查詢。

• 查詢建管資料： 請求調閱該建物的使用執照、竣工圖、以及是否有違建的紀錄。
• 現場勘查： 如果有明顯的違建疑慮，建管單位也可能進行現場勘查。

這是一個最官方、也最可靠的查詢方式。

3. 委託專業人士

購屋是大事，如果預算許可，委託專業人士協助絕對是明智之舉。

• 地政士（代書）： 他們在處理產權登記、合約審閱方面有豐富經驗，可以協助你釐清坪數計算、權狀登記的疑慮。
• 建築師： 如果對建物結構、法規有疑慮，可以請建築師協助判讀竣工圖、評估合法性。
• 結構技師： 如果擔心頂加的結構安全，可以請結構技師進行檢查。

他們的專業意見，能讓你買得更安心。

4. 實地勘查與比對

在看房時，務必實際走訪屋突的區域，並與銷售人員、或是仲介索取相關資料進行比對。

• 觀察屋突的外觀： 是否有明顯的二次施工痕跡？建材是否與主建物不符？
• 詢問屋突的用途： 是公共空間？還是有專屬使用的意味？
• 確認是否有佔用： 如果是頂樓加蓋，確認是否有佔用到公共樓梯間、或逃生通道。

我的建議是： 即使賣方或仲介再怎麼保證，都不要輕易相信，務必自己做功課、做查證。

公設比過高？屋突的計算帶來的影響！

了解到屋突算公設嗎後，我們就能理解為何有些房子的公設比會那麼高。合法的、屬於全體住戶使用的屋突，是會被計入公設的。

高公設比的優缺點

高公設比的優點：

• 通常代表建案的公共設施較完善，例如氣派的接待大廳、寬敞的健身房、游泳池等。
• 住家的實際使用坪數（室內坪數）會相對較小，但居住品質可能較佳（取決於設施的使用程度）。

高公設比的缺點：

• 總價較高： 即使你不需要使用那麼多公共設施，但購買時的總價是包含了這些公設的。
• 管理費較高： 公設面積越大，日常的維護、清潔、保養成本也越高，進而反映在管理費上。
• 裝潢費用計算： 裝潢費用是按照權狀坪數計算，公設比高意味著你可能花了錢裝潢公共空間，但實際使用卻是大家一起。
• 轉手不易： 對於一些注重實際使用坪數的買家來說，高公設比的物件可能較不受青睞。

如何與房仲或建商溝通？

當你對公設比感到疑慮時，可以這樣與房仲或建商溝通：

• 「請問這個公設比包含了哪些部分？有沒有計算到屋突？」
• 「可否提供詳細的公設面積細項說明？」
• 「這個屋突是屬於全體住戶共有，還是有特定戶別的使用權？」
• 「可否提供使用執照或竣工圖，讓我釐清建物實際坪數與構造？」

我的心裡話是： 好的銷售人員，會主動、清楚地跟你說明公設的組成；而遮遮掩掩、含糊其辭的，就該提高警覺了。

常見問題解答：關於屋突與公設的疑難雜症

在購屋過程中，關於屋突算公設嗎這個問題，衍生出許多常見的疑問，以下我將針對一些較為核心的問題，做更深入的解答，希望能幫助大家更清楚地掌握狀況：

Q1：頂樓加蓋的露臺，算公設嗎？

這是一個非常容易混淆的問題。原則上，如果頂樓加蓋的露臺，是屬於「違建」，那麼它就不應該被計入任何坪數，更不用說公設。然而，有些頂樓加蓋的露臺，可能是早期建築法規較寬鬆時期，有申請或保留下來的「法定空地」被利用。又或者，是屬於頂樓某戶「專有」的露臺。

重點在於「合法性」與「專有/共有」的屬性。 如果是屬於全體住戶共同使用的頂樓平台，即使有部分被「加蓋」成露臺，若加蓋部分是違建，那麼原屬公共平台的合法部分，仍可能被計入公設。但如果是某戶「專有」的露臺，即使是違建，也可能被當成「增建坪數」銷售，而非公共設施。

我的建議是： 遇到頂加露臺，一定要詳細詢問其產權來源，最好能提供使用執照或建物竣工圖，釐清其合法性與使用權屬。如果銷售人員含糊其辭，甚至直接告訴你「這個露臺送你」，那更要小心，因為這很可能代表它是違建，未來有被拆除的風險。

Q2：我買的房子，屋突的部分有獨立水電錶，這代表它不算公設嗎？

這是一個相當好的問題，代表你觀察得很仔細！若屋突的部分有獨立水電錶，這通常代表該空間是「有獨立使用的紀錄」。這可能是屬於「專有」的空間，例如頂樓某戶的儲藏室、或是某個工作室。在這種情況下，它確實比較不容易被計入「全體住戶」的公共設施。

但是，請注意！ 有獨立水電錶，並不絕對代表它「不算公設」。有時候，一些較大的公共設施，例如社區的動力設備室、或是大型的機房，也可能會有獨立的電錶。關鍵仍然在於，該空間的「使用權屬」是屬於「全體住戶共有」，還是「特定戶別專有」。

我的經驗是： 有些建商為了在銷售時「稀釋」公設比，會將一些原屬於公共設施、但有獨立水電錶的空間（例如頂樓的機房），在契約中巧妙地定義為「非公共設施」或「專有」。這需要非常仔細地審閱買賣契約的每一個字。最好請代書協助審閱，確保權益不受損。

Q3：如果屋突是違建，我買了會有什麼風險？

這是最讓人擔心的地方。如果屋突是違建，買了之後的風險可說是相當多：

• 被拆除的風險： 這是最直接的風險。政府隨時可能執行拆除違建的命令，一旦被拆，你喪失的是你花錢購買的「實際使用空間」，而這部分的權狀坪數，也是你付費的部分。
• 產權登記的問題： 違建無法合法登記產權，意味著你只買到「事實上的佔有」，而非「法律上的所有權」。這在未來要轉售、或發生繼承時，都會產生極大的問題。
• 無法申請貸款： 大部分的銀行，對於購買有違建的房屋，會嚴格審核，甚至可能無法提供貸款。
• 影響房價： 即使你買到，未來轉手時，買家得知有違建，也會大幅殺價，或是直接放棄購買。
• 結構安全問題： 如前所述，違建的結構安全可能堪慮，影響居住安全。
• 鄰居檢舉： 萬一鄰居檢舉，你可能面臨拆除的困境。

我的切身之痛是： 曾經聽聞親友購買中古屋，賣方刻意隱瞞頂樓加蓋是違建的事實。入住後才被檢舉，不僅損失了加蓋的坪數，還得面臨法律訴訟。所以，對於違建，絕對是「避之唯恐不及」。

Q4：什麼情況下的屋突，是絕對不算公設的？

一般來說，有以下幾種情況下的屋突，比較不會被計入「公共設施」：

• 專屬於特定戶別的空間： 例如頂樓某戶專有的露臺、陽台、或是屋突空間（例如頂樓戶附屬的空中花園等）。但這必須在建物竣工圖與權狀上有明確登記為「專有」或「附屬建物」。
• 建物結構本身必需的部分： 像是支撐屋頂的樑、柱、或是必要的通風管道，這些是建物本體的一部分，通常不直接以「公設面積」的形式呈現，但它們的體積會被包含在總坪數計算中。
• 非居住或使用性質的結構物： 例如天線、避雷針、或是屋頂上的裝飾性結構。

最重要的判斷依據，還是回到「合法性」與「使用權屬」。 唯有合法、且為全體住戶共有的屋突，才有可能被計入公設。如果不是，那麼它就應該被排除在公設計算之外。

Q5：屋突算公設，那公設比很高，對房價有影響嗎？

當然有影響！ 而且影響層面可說是相當廣泛。前面提到，公設比高意味著你購買的總價中，有較大的比例是支付在公共設施上。而這些公共設施，你可能並不會全部用到，或是不會頻繁使用。

具體來說，高公設比對房價的影響可能包含：

• 單價被拉高： 雖然權狀坪數包含了公設，但如果你只考慮「室內使用坪數」，那麼實際的「每坪單價」就被推高了。
• 裝潢成本增加： 裝潢是按照權狀坪數來計算的，公設比越高，你需要裝潢的坪數就越大，裝潢費用自然也越高。
• 管理費負擔： 高公設比通常伴隨著較高的管理費，這筆長期的固定開銷，也會影響到持有成本，進而可能影響房價的吸引力。
• 未來轉手性： 如前所述，對於注重實際坪數的買家，高公設比物件的吸引力會打折扣。

我的經驗是： 在看房時，除了注意公設比的數字，更重要的是要了解這個公設比的「組成」。仔細評估，這個公設的價值，是否與你支付的價格、以及未來的持有成本是成正比的。有些建案雖然公設比不高，但公共空間設計得宜、實用性高，反而更受市場青睞。

總之，關於屋突算公設嗎這個問題，絕對不是一句簡單的「是」或「否」就能概括。它牽涉到建築法規、建物用途、以及實際的產權登記。購屋者必須具備一定的知識，並且務必仔細查證，才能避免買到有問題的房屋，保障自己的權益。