銀行鑑價要多少錢？一篇搞懂所有費用與注意事項！

「欸，我想說買房，銀行貸款好像需要做鑑價，那這個銀行鑑價要多少錢啊？會很貴嗎？」相信許多正在或是即將踏入買房這個人生大事的朋友們，心裡一定都曾冒出這樣的疑問。畢竟，這又是額外的一筆開銷，而且還涉及到房子的價值認定，實在是讓人既好奇又有點擔心。別擔心，今天這篇文章就是要來一次說清楚、講明白，帶你一次搞懂銀行鑑價的費用，以及其中眉眉角角，讓你不再霧裡看花！

銀行鑑價費用大解密：到底要花多少錢？

首先，最直接的問題：「銀行鑑價要多少錢？」這個問題的答案，其實並非固定數字，它會受到一些因素影響。不過，我可以先給你一個大致的概念。一般來說，銀行的鑑價費用**大約落在新台幣 3,000 元至 10,000 元不等**。聽起來好像不是個天文數字，但對小資族來說，也是一筆不小的開銷，所以事先了解清楚是很有必要的！

那麼，為什麼會有這樣的價差呢？主要有以下幾個原因：

• 鑑價標的的複雜度： 鑑價的標的如果是單純的集合住宅（也就是我們常說的「公寓」、「大樓」），通常費用會比較低。但如果是透天厝、別墅，甚至是土地、廠房等較為複雜的不動產，因為需要更多專業的分析和評估，鑑價的費用就會相對提高。
• 鑑價的頻繁程度： 有些銀行會針對貸款申請的案件，將鑑價費用包含在整體申辦費用中，或是提供較優惠的鑑價方案。但有些情況下，如果不是透過銀行直接指定，而是自行找鑑價師，費用就會比較接近市場行情。
• 鑑價師的資歷與機構： 就像任何專業服務一樣，經驗豐富、評價良好的鑑價師或專業鑑價機構，收取的費用可能也會略高一些，但相對地，他們的專業度和報告的準確性也會更有保障。
• 額外服務： 有時候，如果你需要更詳細的市場分析報告，或是針對特殊情況的額外評估，這些都會額外產生費用。

不過，各位朋友，請注意！有時候銀行在申請貸款初期，可能不會直接向你收取鑑價費用，而是會將這筆費用「內隱」在總貸款申辦費用中。也就是說，在簽署貸款合約時，你可能會發現總費用比預期高一點，這筆差額很有可能就包含了鑑價的費用。因此，在申辦貸款前，務必仔細詢問清楚，了解所有可能產生的費用項目，才不會後續產生誤會喔！

銀行為何需要做不動產鑑價？

講到鑑價，有些人可能會想：「為什麼銀行一定要做這件事？難道他們不懂房子的價值嗎？」其實，銀行的鑑價，主要是基於風險控管的考量，同時也是為了保護銀行的資產和貸款客戶的權益。

簡單來說，銀行鑑價扮演著以下幾個重要的角色：

• 評估擔保品的價值： 銀行在發放房屋貸款時，房屋本身就是一項重要的擔保品。透過鑑價，銀行可以了解這間房子的市場真實價值，確保在借款人無法履行還款義務時，銀行能夠透過法拍等方式，回收至少與貸款金額相當的款項，降低銀行的呆帳風險。
• 決定貸款成數： 鑑價結果直接影響銀行願意提供的貸款成數（也就是我們常說的 LTV, Loan To Value）。如果鑑價結果低於市場預期，或者房屋本身有一些瑕疵，銀行可能會降低貸款成數，或是要求借款人提供額外的擔保品。
• 確認貸款額度： 鑑價是銀行核定最終貸款金額的重要依據。銀行會根據鑑價結果，再加上借款人的信用狀況、還款能力等因素，來決定最終能核撥多少貸款。
• 監控市場波動： 對銀行而言，持續的鑑價也能幫助他們掌握房地產市場的動態，了解區域性的房價趨勢，這對於他們在授信業務上的決策至關重要。

我的經驗是，有時候銀行鑑價的結果，可能會比自己預期的市價來得低一些。這時候別太驚慌！銀行鑑價通常會採取較為保守的態度，他們會參考近期實價登錄、周邊類似物件的成交行情，同時也會考量房屋的屋齡、屋況、地理位置、公共設施、甚至景觀等因素。所以，如果你的房子屋況良好、地點又不錯，即使鑑價結果不如預期，也可以試著跟銀行溝通，提供其他佐證資料，但最終的決定權還是在銀行手上。

銀行鑑價的流程是怎樣的？

了解了費用和重要性之後，我們也來看看銀行鑑價的流程，讓你知道你的房子會經歷什麼。

一般來說，銀行不動產鑑價的流程大致可以分為以下幾個步驟：

1. 資料蒐集： 銀行會請你提供相關的房屋文件，例如房屋權狀、土地權狀、建物謄本、地籍圖等。同時，也會請你填寫不動產鑑價的委託書。
2. 現場勘查： 這是最關鍵的步驟！銀行會派鑑價人員（通常是銀行內部的不動產估價師，或是委外的專業鑑價機構人員）親自到你欲貸款的房屋進行現場勘查。勘查時，他們會仔細檢查房屋的結構、屋況、建材、格局、採光、通風、水電管線、以及周邊的生活機能、交通便利性、鄰近的學校、商業設施等等。他們也會詢問你一些關於房屋使用、維護的狀況。
3. 資料比對與分析： 鑑價人員在現場勘查後，會回到辦公室，開始進行資料的分析。他們會調閱不動產交易實價登錄資料、區域內類似物件的成交行情、以及過去的鑑價紀錄等。
4. 綜合評估與撰寫報告： 鑑價人員會綜合以上蒐集的資訊，運用專業的鑑價方法（例如比較法、收益法、成本法等，不過對一般民眾來說，了解這些方法名詞比較不那麼重要，重點是他們會算出一個客觀的價值），對房屋做出一個客觀的價值評估，並撰寫一份正式的不動產鑑價報告書。
5. 報告呈核與決定： 鑑價報告書會送交銀行內部審核。審核通過後，銀行便會依據鑑價結果，結合你的信用條件，核定最終的貸款額度、利率以及貸款成數。

整個流程下來，大約需要幾個工作天，視案件的複雜度和銀行的效率而定。有時候，如果你在簽約時發現鑑價報告上的某些資訊有誤，或是對鑑價結果有疑慮，可以及時向銀行提出，但修改的空間通常不大，畢竟鑑價報告是專業評估的結果。

影響銀行鑑價結果的關鍵因素

除了費用的考量，更重要的是了解哪些因素會影響銀行鑑價的結果，這樣你才能事先做好準備，或是了解為何自家房子的鑑價結果會是如此。

以下是一些銀行在進行鑑價時，會特別關注的關鍵因素：

• 地理位置： 這點不用多說，絕對是影響房價最重要的因素之一！「地點，地點，還是地點！」這句話永遠不會過時。交通便利性、學區、周邊的商業發展、生活機能、甚至是否鄰近工業區或嫌惡設施，都會大幅影響房子的價值。
• 房屋屋齡與屋況： 新成屋的價值通常會比中古屋來得高。而房屋的屋況，例如有無漏水、壁癌、管線老舊、結構安全等問題，都會影響到鑑價結果。屋況越好、維護得越完善，鑑價結果自然越有利。
• 房屋坪數與格局： 房屋的實際使用坪數、公設比、以及格局的規劃（例如採光、通風、動線設計等）都會是銀行考量的重點。
• 建築結構與建材： 鋼筋混凝土、鋼骨結構等，其耐用性和安全性不同，也會影響鑑價。
• 周邊市場行情： 銀行會參考近期周邊類似條件房屋的成交價格，這也是「比較法」最常用的依據。
• 樓層與景觀： 在集合住宅中，高樓層、視野好的物件，通常會比低樓層、景觀受阻的物件來得有價值。
• 公共設施與管理： 完善的社區管理、豐富的公共設施（如健身房、游泳池、交誼廳等），也會為房子的價值加分。
• 增建或違建： 任何未經合法申請的增建或違建，都會是銀行鑑價上的扣分項，甚至可能影響貸款的核准。

我自己曾經遇過一個案例，同一個社區，有兩間格局相似的房子，但其中一間屋主非常注重居家佈置和定期維護，連牆壁都漆得乾乾淨淨，傢俱擺設也很溫馨。另一間房子雖然也住得人，但看得出來屋況較為老舊，有些地方甚至有點破損。結果，前者的鑑價結果就比後者明顯高出一些。這就說明了，良好的屋況與維持，確實會在鑑價上產生正面的影響。

關於銀行鑑價，常見的QA

為了讓大家更清楚，我整理了一些關於銀行鑑價的常見問題，並一一為大家詳細解答。

Q1：銀行鑑價和市場行情價一定一樣嗎？

A1： 絕對不是！這點非常重要，請大家一定要記住。市場行情價是我們一般民眾、或是房仲業者透過觀察房價趨勢、成交案例、以及自身經驗所估算的價格。而銀行鑑價，則是一個**以放款風險控管為主要目的的專業評估**。

銀行在進行鑑價時，通常會採取較為保守的態度。他們會參考實價登錄，但同時也會考量到市場的波動性、房屋的實際狀況、以及未來可能的變現性。所以，銀行鑑價的結果，往往會比市場行情價來得低一些。這也是為了保障銀行在貸款撥款後，萬一發生風險時，能夠有足夠的保障。

例如，如果市場上某類型房屋的平均成交價是 1,000 萬，但銀行鑑價出來的價格可能是 850 萬至 950 萬之間。這樣，銀行才能在核貸時，根據這個較低的鑑價金額來計算貸款成數，以確保其風險在可控範圍內。

Q2：我對銀行的鑑價結果不滿意，可以申訴嗎？

A2： 基本上，銀行鑑價的結果是銀行內部專業判斷的結果，**直接要求銀行大幅調整鑑價金額是很困難的**。但是，如果你認為銀行鑑價的資訊有明顯的錯誤，或者有遺漏重要的加分因素，你可以試著提出補充資料，例如：

• 近期周邊類似物件的成交證明： 如果你手邊有近期成交價格比銀行鑑價更高的同類型物件證明，可以提出來。
• 房屋的特殊優勢： 例如，你的房子位於明星學區、擁有難得的永久棟距視野、或是近期剛完成高價值的裝潢、或是房屋本身具有稀缺性等，可以提供照片或證明文件。
• 房屋的特殊用途： 如果房屋有特殊用途（例如適合做工作室、或是特定行業所需的空間），並且有相關證明，也可以一併提出。

請注意，提出補充資料的目的，是希望銀行能夠更全面地了解你的房屋，而不是要求銀行完全照你的意思給價。最終的鑑價結果，還是由銀行專業判斷決定。

Q3：我可以自己找鑑價師做鑑價嗎？

A3： 當然可以！在某些情況下，你也可以選擇自行委託專業的不動產鑑價公司或鑑價師進行鑑價。這樣做的好處是，你可以事先了解房屋的客觀價值，並在與銀行洽談貸款時，有更充足的依據。不過，**請注意，銀行最終還是會依照他們自己的鑑價流程和結果來決定貸款條件**。也就是說，你自己做的鑑價報告，銀行可以參考，但**不一定會完全採納**。

自行尋找鑑價師，費用上可能需要額外支付，但對於一些對房價有疑慮、或是希望對房屋價值有更精確掌握的客戶來說，這也是一個不錯的選擇。你可以多方詢價，選擇信譽良好、收費合理的鑑價機構。

Q4：銀行鑑價是免費的嗎？

A4： **通常不是免費的。** 如前所述，銀行鑑價是需要支付費用的，只是費用的收取方式和金額會有所不同。有些銀行會將鑑價費用包含在「貸款手續費」或「開辦費」裡面，有些則可能在申請貸款初期就會要求支付。務必在申辦貸款前，向銀行詢問清楚所有相關的費用項目。

Q5：銀行鑑價的報告書我能拿到嗎？

A5： 一般來說，**銀行鑑價報告書屬於銀行的內部文件，通常不會直接提供給客戶**。銀行會依據鑑價報告的結果，來告知你核准的貸款條件。如果你真的對鑑價報告的細節非常好奇，可以試著向你的貸款專員詢問，看看是否能提供部分資訊，但通常銀行會基於商業機密和風險控管考量，不會輕易提供完整的鑑價報告。

Q6：如果銀行鑑價結果很低，會影響我的貸款成數和額度嗎？

A6： **是的，會的！** 這絕對是銀行鑑價最重要的影響之一。銀行會根據鑑價結果來計算貸款成數（LTV）。例如，如果銀行鑑價你的房屋價值 1,000 萬，但它只願意提供 7 成的貸款成數，那麼你的最高貸款額度就是 700 萬。如果銀行鑑價結果只有 800 萬，即使他同樣給你 7 成，你的最高貸款額度就只能到 560 萬。所以，鑑價結果對最終的貸款額度和成數有著決定性的影響。

Q7：我的房子有增建，會影響鑑價嗎？

A7： **會的，而且通常是負面影響。** 銀行在進行鑑價時，是基於房屋的合法結構和使用面積來評估。如果你的房屋有未經合法申請的增建或違建，這在銀行眼中屬於「不合法」的部分。銀行可能會因此認為這部分面積的價值不予計算，甚至可能因此對房屋的整體結構安全產生疑慮，進而影響鑑價結果，甚至可能影響貸款的核准。

結語：了解銀行鑑價，讓你貸款更順利！

總結來說，銀行鑑價的費用雖然不是一筆小數目，但它是銀行審核房屋貸款過程中不可或缺的一環。了解銀行鑑價的費用、流程、以及影響因素，不僅能讓你對整個貸款過程有更清晰的認識，也能幫助你在申辦貸款前，事先做好準備，了解可能遇到的情況。

我的建議是，在開始申辦貸款前，多做功課，向不同的銀行諮詢，比較各家的貸款條件和費用。同時，保持房屋的良好屋況，也是對自己房產價值的一種投資。希望這篇文章能幫助大家更清楚「銀行鑑價要多少錢」，並且讓你對整個房屋貸款的流程有更全面的掌握，祝你買房順利，貸款一路暢通！