租約到期房客不搬怎麼辦：完整指南與法律解析，守護您的租賃權益

租約到期房客不搬怎麼辦？快速解方與應對策略

當租約到期，房客卻遲遲不肯搬離，這絕對是許多房東最頭痛的惡夢！面對這種情況，房東朋友們可千萬別慌了手腳，更不能自行斷水斷電或強制驅離，以免觸犯法律喔。最正確且合法的處理方式是：立即透過書面（最好是存證信函）明確告知租約已終止，並要求房客限期返還房屋。若房客仍置之不理，則需循法律途徑，聲請調解或提起遷讓房屋訴訟，取得勝訴判決後，方可向法院聲請強制執行，合法收回房屋。整個過程需要耐心，但依照正確步驟，您的權益絕對能獲得保障。

嘿，親愛的房東朋友們，您是不是也曾遇到這樣的窘境呢？

王太太的煩惱：租約到期，房客卻賴著不走！

就拿我認識的王太太來說吧，她把一間精心佈置的公寓租給了一對年輕夫妻。眼看著租約就要到期了，王太太早就提前一個月禮貌性地詢問房客是否續租或準備搬遷。結果對方不是已讀不回，就是含糊其辭，一下說要再找找、一下說手頭有點緊。等到租約真的到期的那一天，房客卻依然「穩如泰山」，沒有一絲一毫要搬走的跡象。王太太心急如焚，原定的新房客還等著入住呢，這下可怎麼辦才好？她既怕得罪人，又怕自己吃虧，心裡真是七上八下、焦慮得很。

這種情況，相信不少房東都感同身受吧！租賃關係本應是互惠互利、照約行事的，但現實中總有些不按牌理出牌的狀況。今天，我就來跟大家深入剖析，遇到「租約到期房客不搬」這種事兒，我們到底該怎麼辦，才能合法、有效地解決問題，把我們的房屋收回來！

為什麼房客到期不搬？常見原因分析

了解房客不搬家的原因，有時能幫助我們找到溝通的切入點，當然，這並不代表房客就能因此不履行契約義務。常見的原因可能包括：

• 一時大意或拖延症： 有些房客可能真的忘了，或者把搬家這件事拖到最後一刻，結果時間來不及。
• 經濟困難： 這是最常見的原因之一。可能找不到更便宜的房子，或一時湊不出新租屋的押金和第一個月租金。
• 找不到合適的新住處： 市場上物件少，或是房客對租屋條件比較挑剔，遲遲找不到滿意的落腳處。
• 心存僥倖，想「賴」著不走： 遇到這種情況，房東就真的得硬起來了，有些房客就是看準房東怕麻煩、心軟。
• 與房東有爭議： 例如押金返還、房屋修繕、裝潢費用補償等問題未解，房客以此作為籌碼。
• 不了解法律規定： 有些房客可能以為只要繼續繳租金，租賃關係就會自動延續。

無論房客是出於何種原因，身為房東，我們都必須堅定立場，依照法律程序來處理，才能真正保障自己的權益。

租約到期房客不搬，房東應如何應對？黃金三階段處理流程

處理這類問題，絕對是一場馬拉松，而不是百米衝刺。房東朋友們要有耐心，並嚴格按照法律程序走。以下我將處理流程分為三個黃金階段，一步步教您怎麼做：

階段一：溫和協商與書面通知（溝通與準備）

這是最開始、也最關鍵的一步。如果處理得當，甚至可以避免走上漫長的訴訟之路。

1. 提前溝通提醒（非常重要！）

在租約到期前的一個月甚至兩個月，房東就應該主動聯繫房客，詢問續租意願。這不僅是禮貌，也能讓房客有充足的時間準備。

• 口頭或訊息聯繫： 先用較溫和的方式，如電話、Line、簡訊等，提醒房客租約即將到期。
• 明確表示意向： 如果您不打算續租，務必清楚告知，例如「租約X月X日到期，屆時我打算收回自用，就不續租了喔，提醒您要開始準備找新房子囉！」
• 保留證據： 所有的通話記錄、簡訊或Line訊息都應保留下來，以備不時之需。例如，Line對話截圖，簡訊拍照存證。

很多時候，善意的提醒和充足的緩衝期，能讓問題消弭於無形。不過，如果口頭溝通無效，或者房客持續敷衍，那就得進入第二步了。

2. 發出存證信函：法律效力的證明

當房客在租約到期後仍不搬離，或在提前溝通後仍無具體搬遷行動時，發送「存證信函」是您手中最重要的一張牌。存證信函不僅具有法律上的告知效力，更是未來訴訟時的有力證據。

什麼是存證信函？

存證信函是指由郵局證明發信日期、內容及交寄的證明文件。它能證明您確實已在某個時間點，以書面形式告知房客特定事項，比如要求其限期搬遷、支付逾期佔用金等等。郵局會留存副本，以證明信函內容，避免日後對方否認收到或爭執內容。

存證信函的內容要點：

一份成功的存證信函，內容必須清晰、明確且合法。建議包含以下幾個關鍵要素：

1. 租賃契約明確資訊： 載明租賃房屋地址、租賃期間（起迄日期）、租金金額、雙方當事人姓名等，以證明您與房客之間存在合法的租賃關係。
2. 租約到期事實： 強調租賃契約已於某年某月某日合法終止，租賃關係已不存在。
3. 要求返還房屋： 明確要求房客在特定期限內（例如收到存證信函後七天內或十天內）搬離並返還房屋。這個期限要合理，不能太短。
4. 明示逾期法律後果： 告知房客若逾期不搬，您將依法向法院提起「遷讓房屋訴訟」，並請求房客支付「相當於租金之不當得利（或損害賠償）」及「訴訟費用」。
5. 保留追訴權利： 表明您將保留一切法律追訴權，包括但不限於追討積欠租金、遲延利息、逾期佔用費以及房屋損害賠償等。
6. 發信人及收信人資訊： 務必填寫雙方正確的姓名、地址。
7. 簽名與日期： 發信人親筆簽名並載明發信日期。

撰寫小撇步：

• 語氣堅定但禮貌： 雖然是法律文件，但仍應保持客觀，避免使用帶有情緒性的字眼。
• 一式三份： 一份寄給房客，一份由郵局留存，一份房東自己保留。
• 掛號寄出： 務必以「存證信函掛號」方式寄送，並保留掛號收執聯。最好加註「雙掛號」，確保對方收到並能追蹤。

【存證信函範本示意（僅供參考，請務必諮詢專業人士修改！）】

受文者：[房客姓名]
地址：[房客現居地址，即租賃房屋地址]

發文者：[房東姓名]
地址：[房東通訊地址]

主旨：關於台端承租本人所有坐落於[房屋地址]之房屋租賃契約已於[契約終止日期]終止，請台端於文到七日內返還房屋，否則將依法提起遷讓房屋訴訟，請查照。

說明：
一、台端於民國[租賃契約簽訂年份]年[月份]月[日期]日向本人承租坐落於[房屋地址]之房屋，租賃期間自民國[起始年份]年[月份]月[日期]日起至民國[終止年份]年[月份]月[日期]日止，每月租金新台幣[金額]元整，有租賃契約書可稽。
二、然，上開租賃契約已於民國[終止年份]年[月份]月[日期]日屆期終止，本人已透過[口頭/簡訊/Line]等方式通知台端應返還房屋。
三、惟截至本函發送日止，台端仍未依約返還房屋，顯已構成違約並屬無權占有。
四、為此，特函請台端於本函文到七日內，立即清空並遷離上開房屋，將房屋點交予本人。如台端逾期仍未履行，本人將依法向法院提起遷讓房屋訴訟，並請求台端支付自租約屆期翌日起至房屋返還日止之相當於租金之不當得利（或損害賠償）及訴訟費用，並保留一切法律追訴權，敬請台端審慎處理，切勿自誤。

中華民國 [發信年份]年 [月份]月 [日期]日
發文者：[房東姓名] (簽名蓋章)

3. 錄音錄影存證

在與房客溝通的過程中，如果擔心對方否認，可在合法的範圍內進行錄音錄影。例如，在搬遷點交時，可全程錄影，記錄房屋狀況、點交過程等，這將是日後爭議的重要證據。

階段二：尋求法律途徑解決（調解與訴訟）

如果存證信函發出後，房客仍無動於衷，那就真的要進入法律程序了。這時候，房東的目標就是取得法院的「執行名義」，也就是俗稱的「勝訴判決」，才能強制收回房屋。

1. 聲請調解：省時省力的選擇

在台灣，很多民事糾紛，法院會建議當事人先進行調解。聲請調解是一個相對溫和、費用較低、耗時較短的方式。

• 優點：
  • 時間成本較低： 相較於訴訟，調解通常能在較短時間內完成。
  • 費用較少： 調解費用通常比訴訟費用低廉許多。
  • 維持關係： 有些情況下，房東與房客可能還有其他層面的關係，調解有助於避免關係徹底惡化。
  • 調解成立具法律效力： 經法院或鄉鎮市公所調解委員會調解成立的筆錄，與法院判決有相同效力。
• 程序：
  • 您可以向房屋所在地的鄉鎮市公所調解委員會，或者直接向地方法院聲請調解。
  • 填寫調解聲請書，載明房東與房客的基本資料、租賃契約內容、爭議事項（房客不搬、要求返還房屋、追討逾期佔用金等）。
  • 調解委員會或法院會安排調解庭，雙方當事人出席，由調解委員居中協調。

我的觀點： 很多房東朋友可能會覺得調解是浪費時間，但實務上，如果房客不是惡意耍賴，調解成功的機率其實不低。就算調解不成，至少也走完了一個程序，證明您已盡力協商，對日後訴訟也有幫助。

2. 提起遷讓房屋訴訟：取得執行名義的必經之路

如果調解不成，或者房客從一開始就完全不配合，那麼提起「遷讓房屋訴訟」就是唯一的解決之道了。

• 訴訟目的： 透過法院的判決，取得「執行名義」，證明房客無權佔有您的房屋，您有權強制收回。
• 準備文件：
  • 起訴狀： 詳細載明原告（房東）與被告（房客）基本資料、訴之聲明（要求房客遷出房屋並返還、支付逾期佔用費等）、事實與理由（租賃契約內容、到期事實、通知過程、房客不搬等）。
  • 租賃契約影本： 證明雙方租賃關係。
  • 存證信函及掛號回執： 證明您已合法通知。
  • 房屋權狀影本或謄本： 證明您是房屋所有權人。
  • 其他證據： 例如催繳租金證明、對話紀錄、錄音錄影等。
• 起訴流程：
  • 將準備好的起訴狀及相關證據提交給房屋所在地之地方法院。
  • 繳納訴訟費用（通常是訴訟標的金額的一定比例，遷讓房屋會以房屋公告現值的一部分計算，具體可向法院訴訟輔導科諮詢）。
  • 法院會發出傳票，通知雙方當事人開庭。
  • 經過數次開庭審理、證據攻防後，法院會做出判決。
• 訴訟時程：
  • 一審判決通常需要數月甚至一年以上，如果對方上訴到二審、三審，時間會更長。這也是為何房東要有耐心的原因。
  • 我的經驗談： 雖然時間漫長，但只要證據齊全、程序合法，房東勝訴的機率非常高。這是一場消耗戰，但終究會贏。

3. 支付命令 vs 遷讓房屋訴訟（簡要比較）

有些房東會考慮使用支付命令來追討積欠的租金或逾期佔用金。但要注意：

• 支付命令： 僅適用於「請求給付金錢或其他代替物、有價證券」的案件，且對方不能提出異議。如果房客在20天內提出異議，支付命令就會失效，仍須轉為訴訟程序。最重要的是，支付命令無法直接要求房客「搬離房屋」。
• 遷讓房屋訴訟： 主要目的是要求房客搬離房屋、返還房屋，同時也可一併請求積欠租金、逾期佔用金和損害賠償。

所以，對於「租約到期房客不搬」的核心問題，遷讓房屋訴訟才是最直接有效的解決方案。

階段三：強制執行（收回房屋的最終手段）

恭喜您！當您取得法院的勝訴判決書、調解筆錄或和解筆錄（這些都稱為「執行名義」）後，就代表您在法律上已經站穩腳跟，可以合法收回您的房屋了。

1. 取得執行名義

執行名義是向法院聲請強制執行的「入場券」，常見的有：

• 法院確定判決書
• 法院核定的調解筆錄或和解筆錄
• 法院准許的支付命令（但如前所述，無法要求遷離）
• 經過公證載明逕受強制執行的租賃契約（這是最有效率的方式，詳見後續預防措施）

2. 聲請強制執行

有了執行名義，下一步就是向法院聲請強制執行。

• 準備文件： 填寫強制執行聲請狀，並附上執行名義正本（例如判決書、調解筆錄）。
• 向哪個法院聲請： 向房屋所在地之地方法院民事執行處提出聲請。
• 執行費用： 依強制執行法規定，通常是聲請執行金額的千分之八（或最低新台幣500元）。
• 法院排定日期： 法院收到聲請後，會排定第一次「履勘」日期。書記官會會同債權人（房東）前往房屋現場，勘查房屋現況，並勸導房客搬遷。
• 第二次執行： 若第一次履勘房客仍拒不搬遷，法院會再排定第二次強制執行日期。屆時，法院會同警方、鎖匠一同前往，強制開鎖、清空房屋，並將房屋點交給房東。這就是合法的「趕人」過程，房東終於可以收回房屋了！

3. 房客遺留物品處理

強制執行時，如果房客留有物品在屋內，依《強制執行法》的規定，法院書記官會命債權人（房東）保管或指定保管人保管。這些物品的處理原則是：

• 通知招領： 應通知房客在一定期限內（通常是書記官指定的一個月）領取。
• 聲請拍賣或拋棄： 若房客逾期不領取，房東可以向法院聲請拍賣這些物品來抵償積欠的租金或損害賠償，或者聲請將其拋棄。
• 切記： 在法院未許可前，房東絕對不能自行處理（丟棄、變賣）房客的物品，否則可能會衍生其他法律問題，如侵占。

我的建議： 在執行現場，全程錄影記錄物品清點過程，並請書記官詳細載明物品清單，保護自己。

房東絕對不能做的傻事！避免觸法陷阱

我知道房客不搬的當下，房東的心情肯定非常焦躁、憤怒，甚至會想採取一些「激烈手段」。但請務必忍住！一旦您做出以下這些事，不僅無法解決問題，反而會讓自己從「受害者」變成「加害者」，觸犯法律，讓情況變得更加複雜。

• 自行斷水斷電： 這是最常見、也最容易觸犯《刑法》強制罪的行為。台灣法律保障人民基本居住權，即使租約到期，房東也不能在未經法院判決前，任意切斷水電，否則可能面臨刑責。
• 自行換鎖： 在未經合法程序取得房屋占有前，擅自更換門鎖，也可能構成《刑法》強制罪或毀損罪。
• 強制驅離或搬離物品： 絕對不能自行把房客趕出去，也不能未經同意就把房客的物品搬走或丟棄。這可能涉及《刑法》強制罪、侵占罪甚至毀損罪。
• 語氣威脅恐嚇： 以恐嚇、威脅的言語要求房客搬遷，可能觸犯《刑法》恐嚇罪。
• 收取「佔用費」後未再主張終止： 如果租約到期後，房客仍不搬離，但您卻又繼續收取房租，或收取了「佔用費」而未明確表示租賃關係已終止，且房客的租金又收下了，很可能會被視為「不定期租賃契約」。一旦變成不定期租賃，房東要收回房屋就更困難了，必須符合《土地法》第100條的嚴格規定，例如收回自住、改建等，且需提前一個月通知，否則不能任意終止租約。所以，如果您決定收回房屋，千萬不要再收租金了！即使收了，也要明確告知這是不當得利，並且明確發出終止租約、要求搬遷的通知。

我的觀點： 遵守法律程序雖然耗時，但它是唯一能安全、合法收回房屋的途徑。任何「走捷徑」的想法，都可能讓您付出更大的代價。

預防勝於治療：事前防範措施

與其事後補救，不如事前防範！在租賃關係開始前或進行中，做好以下幾點，可以大大降低遇到惡房客不搬家的風險：

• 簽訂完善租賃契約：
  • 明確租賃期間與終止條款： 務必將租賃期間寫清楚，並載明租約到期時，房客應無條件遷出返還房屋，若未遷出則須支付相當於租金X倍之逾期佔用金。
  • 公證租賃契約： 這是最最重要、最推薦的一步！若將租賃契約拿到地方法院或民間公證人處進行公證，並約定「屆期不返還房屋，得逕受強制執行」，那麼當租約到期房客不搬時，房東可直接持公證書向法院聲請強制執行，無需經過漫長的調解或訴訟程序，大大縮短收回房屋的時間，省時又省力！這筆公證費用絕對值得花。
  • 專業律師審閱： 如果是長期租賃或金額較大，建議請專業律師協助審閱或擬定契約，確保條款周延。
• 租客背景調查：
  • 聯徵紀錄： 可要求房客提供聯徵中心信用報告（需房客同意）。
  • 工作與收入證明： 了解房客的經濟狀況，確認其支付能力。
  • 過往租屋經驗： 詢問前房東（需徵得房客同意），了解其租屋歷史，看是否有不良紀錄。
  • 身分證件： 務必核對身分，影本留存。
• 保持良好溝通：
  • 與房客保持良好、但不過度的關係，定期關心屋況，也能間接了解房客狀況。
  • 在租約期滿前約2-3個月，主動與房客確認續租或搬遷意願。
• 考慮加入租賃住宅服務業（包租代管）：
  • 政府推動的「租賃住宅市場發展條例」鼓勵專業的包租代管業者協助處理租賃事宜。這些業者通常有專業法律團隊和經驗，能幫房東處理從招租、管理到糾紛協調的各種問題，減輕房東的負擔。

法律解析：依據民法與租賃住宅市場發展條例

我們處理「租約到期房客不搬」的問題，主要依據的是《民法》以及《租賃住宅市場發展條例》這兩部重要法律。

民法相關規定

• 民法第455條：租賃物返還義務
  

  租賃關係終止後，承租人應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應返還其生產物。其未返還者，出租人得請求支付相當於租金之不當得利。

  這條就是房東要求房客搬離的核心法律依據。一旦租約到期終止，房客就喪失了合法占有房屋的權利，有義務將房屋返還給房東。如果房客不返還，就屬於「無權佔有」。

• 民法第179條：不當得利
  

  無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後該原因已不存在者，亦同。

  當租約到期後，房客繼續佔用房屋，雖然沒有再支付租金（或房東不收），但他卻仍然享用著房屋的使用權益，這對於房東來說就是一種「無法律上原因而受利益」，而房東則因此受有損害（無法將房屋出租給他人或自用）。因此，房東可以依據不當得利，請求房客支付「相當於租金的費用」，直到房客返還房屋為止。這筆費用通常被稱為「逾期佔用金」。

租賃住宅市場發展條例

這部條例是為了健全租賃市場、保障租賃雙方權益而制定。雖然它主要規範的是專業租賃服務業，但其中一些原則也適用於一般個人租賃關係，特別是關於租約終止與房屋返還的程序。

• 租約到期終止的明確性： 條例強調租約的明確性，確保租賃關係的起訖日期清楚，到期後，除非雙方另有約定或續約，否則租賃關係即告終止。
• 對房客權益的保護： 條例中也有規定，在某些特定情況下，房東不能隨意終止租約，例如若轉為不定期租賃後，房東要收回房屋需符合《土地法》第100條的嚴格規定。這更凸顯了房東在租約到期時，務必明確表示不再續租且不收取租金的重要性，避免被認定為不定期租賃。

總之，法律精神是明確的：租約到期後，房客就沒有合法佔用房屋的權利了。房東只要依照程序，就能維護自己的權益。

常見問題與專業解答

這裡彙整了一些房東朋友在處理「租約到期房客不搬」時最常遇到的疑問，並提供詳細的專業解答：

Q1: 房客租約到期不搬，房東可以要求多少賠償？

房東可以要求的賠償主要有幾種類型：

1. 逾期遷讓費（不當得利）： 這是最主要也最常見的請求。依據民法第179條不當得利之規定，房客無權占有房屋，房東可請求房客支付「相當於原租金」的費用，從租約屆滿的隔天算起，直到房客實際返還房屋為止。這筆費用通常會以原租金金額來計算，例如原月租金3萬元，則逾期佔用期間，房東可要求每月3萬元的逾期佔用費。
2. 租金差額或損害賠償： 如果房東因為房客不搬，導致無法將房屋出租給原已簽約的新房客，且新租約的租金更高，房東可以請求這段期間的租金差額損失。此外，如果房客佔用期間對房屋造成損害（例如惡意破壞、不當使用導致毀損），房東也可以提出損害賠償請求，要求房客賠償修復費用。不過，這部分需要房東舉證證明實際損失。
3. 訴訟費用： 依據《民事訴訟法》規定，敗訴的一方應負擔訴訟費用。如果房東勝訴，可以請求房客負擔您所支付的裁判費、律師費（若有委任）等。
4. 遲延利息： 對於積欠的逾期佔用金或損害賠償，房東還可以請求自應給付之日起，按年利率5%計算的遲延利息。

我的建議： 在起訴狀中，除了要求遷讓房屋，務必一併提出支付逾期佔用金、損害賠償及訴訟費用的請求，讓您的權益得到最大化的保障。

Q2: 聲請強制執行大概需要多久時間？費用如何？

強制執行的時間和費用會因個案情況而異，很難給出一個確切的數字，但可以提供一個大致的範圍：

1. 時間：
   • 取得執行名義： 如果有經過公證並載明「逕受強制執行」的租賃契約，可以直接聲請強制執行，速度最快，可能數週內就進入執行程序。若沒有公證，則必須先透過調解（數週至數月）或訴訟（一審數月至一年以上，甚至更久）取得執行名義。
   • 強制執行程序： 從聲請到法院實際強制點交，通常需要1到3個月的時間。法院會先排定一次履勘，若房客仍不搬，再排定第二次強制點交。這中間還需考量法院案量、書記官排程、送達文件時間等因素。

   總體來說，從房客不搬到最終收回房屋，如果沒有公證，走完訴訟程序再強制執行，保守估計可能需要半年到一年半，甚至更長。如果有公證，則時間可以大幅縮短到數月內。

2. 費用：
   • 訴訟費用： 依據《民事訴訟法》規定，請求給付金錢的訴訟費是按請求金額計算，遷讓房屋的訴訟費則是按房屋公告現值或房屋稅籍價格的一定比例計算。例如，訴訟標的金額新台幣10萬元以下，裁判費為1,000元；逾10萬元至100萬元者，每萬元徵收100元，不足1萬元者以1萬元計算。具體金額建議向法院訴訟輔導科諮詢。
   • 強制執行費用： 依據《強制執行法》規定，聲請強制執行的費用是執行標的金額的千分之八，但最低不少於新台幣500元。若無金額，則固定收取500元。
   • 其他費用： 如果有委任律師，律師費用也是一筆開銷（行情通常數萬元起跳）。此外，強制執行當天的鎖匠費、搬運費（如果需要清理房客遺留物品），甚至有時可能需要請管區員警協助，這些費用也需要考量。

我的觀點： 這些費用雖然不低，但相較於房屋被長期無權佔用的損失，以及最終能合法收回房屋的價值，這些支出通常是值得的。而且，若您勝訴，這些費用最終可以請求房客負擔。

Q3: 如果房客是經濟弱勢，法院會不會比較偏袒房客？

在台灣的司法體系中，法官審理案件會依據法律規定和雙方提出的證據進行判斷，不會因為當事人的經濟狀況而直接「偏袒」某一方。不過，法院在審理過程中，可能會考量當事人的實際狀況，並在不違反法律原則的前提下，提供一些協助或建議：

• 調解優先： 如果房客確實有困難，法院或調解委員會可能會更積極地促成雙方調解，希望能找到一個雙方都能接受的方案，例如給予房客更長的搬遷緩衝期，或協助其申請社會救助等。
• 人道考量： 在強制執行時，執行人員可能會在合理的範圍內，給予房客一些時間收拾物品，但這不代表會因此中止或延遲執行。
• 法律扶助： 經濟弱勢的房客可以向法律扶助基金會申請免費的法律諮詢或律師協助，但這只是確保他們在法律程序中能獲得公平的辯護機會，並不會影響判決結果。

我的觀點： 房東在法律上擁有收回房屋的權利，這點是不會因為房客的經濟狀況而改變的。只要您依照合法程序，最終還是能收回房屋。但過程中保持一定的彈性和人道關懷，有時反而能加速問題的解決。

Q4: 租約到期後，如果房客仍繼續繳租金，但我沒收，會不會變成不定期租賃？

這個問題非常重要！在《民法》中，有關於「默示更新」的規定，這確實是許多房東朋友容易踩到的雷。民法第451條規定：

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

這表示，如果租約到期後，房客繼續使用房屋（例如繼續住著、繳租金），而房東在知道這種情況下，沒有立刻明確表示反對（例如立即發存證信函要求搬遷），甚至還繼續收下房客繳來的租金，那麼這份租賃契約就很有可能會被法院認定為「不定期租賃契約」。

• 不定期租賃的影響： 一旦變成不定期租賃，房東要收回房屋就變得非常困難！您必須符合《土地法》第100條的嚴格規定，例如收回自住、改建、房客違反租約等非常有限的條件，且必須提前一個月通知。這大大增加了房東收回房屋的難度。

我的建議：

1. 不要再收取租金： 如果您確定租約到期後要收回房屋，且房客不搬，請立即停止收取房客繳來的任何款項。
2. 明確表示反對： 立即發出存證信函，明確告知租約已終止，且您不打算續租，並要求房客限期搬離、返還房屋。
3. 區分「租金」與「不當得利」： 如果房客仍然繳款，您在收取時，應立即以書面（或可存證的方式）告知房客，該筆款項並非「租金」，而是您暫時收取的「逾期佔用金」或「不當得利」，並不代表租賃關係的延續或默示續租。不過，最保險的做法還是不要收取。

Q5: 如果租約沒有公證，會不會影響收回房屋？

租約有沒有公證，對於房東「最終能否收回房屋」的權利本身並不會有影響，因為房東所有權人的地位和依民法請求返還的權利是存在的。但沒有公證，會嚴重影響「收回房屋的效率和速度」！

• 有公證（且載明逕受強制執行）： 最有效率！當租約到期房客不搬時，房東可以直接拿公證書向法院聲請強制執行，跳過漫長的調解和訴訟程序，大大縮短收回房屋的時間。這是最推薦的做法。
• 沒有公證： 房東就必須走完整的法律程序：發存證信函 → 聲請調解（若不成） → 提起遷讓房屋訴訟 → 取得勝訴判決 → 聲請強制執行。這整個過程，就如同前面所說，可能耗費數月甚至一年半以上的時間。

我的觀點： 租賃契約公證的費用其實不高，相較於日後可能面臨的耗時費力的訴訟，這筆費用絕對是「預防勝於治療」的最佳投資。在簽訂租賃契約時，強烈建議房東與房客一同到法院或民間公證人事務所辦理公證。

Q6: 房客積欠租金又拒搬，怎麼辦？

這種情況其實比單純租約到期不搬更常見，也更讓房東火大！處理方式會稍微複雜一點，但原理是相似的：

1. 合法終止租約：
   • 根據《民法》第440條，房客積欠租金達兩個月租額以上，房東可以先寄發存證信函，定相當期限催告房客支付租金。
   • 若房客在催告期限內仍未支付，房東就可以再次寄發存證信函，明確表示「終止租賃契約」。這是非常關鍵的一步，租賃契約一旦合法終止，房客就喪失了合法佔用的權利。
2. 要求返還房屋與支付積欠款項：
   • 在終止租約的存證信函中，除了要求支付積欠租金外，也應明確要求房客在特定期限內搬離並返還房屋。
   • 同時，可以請求自租約終止日起至房屋返還日止的「逾期佔用金」（同Q1），以及積欠的租金、遲延利息、違約金（如果契約有約定）。
3. 後續法律程序：
   • 如果房客在終止租約後仍不搬遷且不繳費，則同樣循「聲請調解」→「提起遷讓房屋訴訟」→「聲請強制執行」的流程。
   • 在訴訟中，除了請求遷讓房屋，還可以一併請求房客支付所有積欠的租金、逾期佔用金、違約金、水電費（如果由房東代墊）、損害賠償及訴訟費用。

我的觀點： 這種情況下，房東的權益受損更嚴重。務必在發現積欠租金時，就及早依照上述程序處理，不要等到租金積欠過多才行動。拖延只會讓損失擴大。如果租賃契約有公證並載明「逕受強制執行」，在租客積欠租金達到可終止契約的條件後，房東可以直接聲請強制執行，不僅可收回房屋，也能一併扣押房客的財產來追討積欠的款項，效率會高很多。

結語：耐心與依法行事是上策

面對租約到期房客不搬的困境，我知道房東朋友的內心肯定是焦慮又無奈。但是，請您務必記住這句話：「依法行事，耐心處理，保護自己。」

從最初的禮貌性提醒、發出具有法律效力的存證信函，到必要時尋求調解或提起訴訟，最終透過法院的強制執行程序，每一步都必須站得穩、走得對。過程中可能會遇到阻礙，時間也可能比預期的長，但只要您掌握正確的法律知識，並堅定地依循程序，您的房屋終究能回到您的手中，您的權益也必將得到法律的完整保障。

希望這篇詳細的指南，能為所有為此煩惱的房東朋友們提供實質的幫助和方向。讓我們一起，聰明且合法地管理我們的房產吧！