不動產過戶代書費用：實戰解析、收費標準與省錢攻略

最近，朋友小陳開心地跟我分享他終於要買房子的好消息，但沒多久，他卻愁眉苦臉地跑來問我：「哎，老兄，這不動產過戶代書費用是怎麼回事啊？怎麼感覺眉眉角角這麼多，一下子契稅、一下子增值稅，然後還要付代書服務費，我頭都大了，到底哪些錢是必須花的，哪些又能省一點呢？」

小陳的困惑，相信也是許多第一次接觸不動產買賣、繼承或贈與的朋友們共同的疑問。確實，不動產過戶代書費用是購屋或產權移轉過程中一筆不小的開銷，而且名目繁多，很容易讓人一頭霧水。今天，我就來跟大家深入解析這筆費用，幫大家釐清觀念，讓你在處理不動產移轉時能更有底氣，不再被費用搞得暈頭轉向！

快速解答：不動產過戶代書費用到底包含什麼？

別急，先給大家一個簡潔明瞭的答案。簡單來說，不動產過戶代書費用主要由兩大塊組成：

1. 代書的專業服務報酬（代書費）：這是代書替你處理所有繁瑣文件、跑流程、協商溝通等專業服務所收取的費用，屬於「工本費」。
2. 代墊政府規費與實支費用：這部分並非代書的收入，而是代書代為繳納給政府或相關機構的費用，例如契稅、印花稅、土地增值稅、登記規費、謄本費等等，以及實報實銷的行政雜項開銷。這類費用是「實報實銷」，也就是說代書會依照實際發生的金額向你請款。

理解這兩大組成，是掌握不動產過戶代書費用的關鍵第一步。接下來，我們就來好好拆解每一項細節。

代書在不動產過戶中的核心角色：為什麼不可或缺？

有些人可能會想：「不就是簽簽文件、跑跑腿嗎？我不能自己辦嗎？」理論上，當然可以自己辦理不動產過戶，但實際執行起來，會發現這項任務遠比想像中複雜且耗時。這也是為什麼，大多數人在不動產過戶時都會選擇委託代書（也就是法律上的地政士）。

為什麼需要代書？專業，讓複雜變簡單

試想一下，在不動產交易中，從簽約、備證、用印、完稅到送件、領狀，每一個環節都牽涉到大量的法律條文、政府規定、複雜的計算公式以及各種公文書格式。一個小小的疏忽或錯誤，都可能導致案件延宕，甚至產生額外的罰款或法律糾紛。

我自己的經驗就是，光是整理一份繼承案件的戶籍謄本和相關證明文件，就足以讓人跑斷腿。更別提還要計算各種稅費、填寫申報書，這些眉角對於非專業人士來說，簡直就是一場惡夢。所以，找一個專業的代書，真的能省下你寶貴的時間和精神，避免不必要的風險。

代書提供的服務範圍：不只跑腿，更是把關者

一位專業的代書所提供的服務，遠遠超出你的想像：

• 契約審閱與擬定：協助買賣雙方審閱或擬定不動產買賣契約書，確保條款公平合法，保障雙方權益。
• 產權調查：仔細核對產權資料（如謄本），確認產權清晰，有無抵押、查封、假扣押等瑕疵，避免買到有問題的房子。
• 文件準備與審核：指導或協助準備各項申報、申請文件，並仔細核對，確保符合法規要求。
• 稅務規劃與計算：協助計算契稅、增值稅、印花稅、房地合一稅等各項稅費，並告知繳納時間與方式，甚至提供合法節稅建議。
• 銀行貸款對保與設定抵押：協助買方與銀行對保，並辦理抵押權設定登記，確保貸款順利撥款。
• 公證/認證程序：依據案件需求，協助辦理公證或認證程序。
• 送件與領件：代為向地政事務所、稅捐稽徵機關等政府單位送件、領件、補正。
• 價金信託與履約保證（可選）：若有需求，可協助辦理價金信託或履約保證，確保交易安全。
• 後續諮詢服務：提供不動產過戶完成後的相關諮詢。

你看，代書的角色不只是一個跑腿的，更像是一個全方位的顧問和風險控管者。他們的專業知識，能讓你在不動產過戶這條路上走得更安心、更順暢。

不動產過戶代書費用的組成與解析：錢到底花到哪去了？

現在，我們來深入分析不動產過戶代書費用的兩大組成部分。知己知彼，才能更好地掌握預算。

專業服務報酬：代書的「薪水」

這部分就是大家俗稱的「代書費」，是代書事務所提供的專業服務所收取的報酬。這筆費用通常是根據案件的複雜度、服務項目多寡以及不動產的價值來決定。

• 買賣移轉登記：這是最常見的類型，費用會包含從簽約到產權移轉完成的所有代書服務。一般而言，買賣案件的代書服務費落在每件12,000元至20,000元不等，部分特殊或複雜案件可能會更高。
• 繼承移轉登記：繼承案件通常涉及的繼承人較多，文件整理複雜，且需要處理遺產稅申報，所以服務費可能會比一般買賣略高，約18,000元至30,000元以上，具體會因繼承人數、標的物數量、有無遺產稅申報等因素調整。
• 贈與移轉登記：贈與案件除了過戶登記外，還需處理贈與稅申報，費用會與買賣案件類似或略高，約15,000元至25,000元不等。
• 銀行貸款抵押權設定登記：如果買方需要辦理銀行貸款，代書會協助處理貸款對保、抵押權設定登記等程序，這通常會額外收取一筆服務費，約4,000元至8,000元不等。
• 其他雜項登記：例如塗銷抵押權登記、變更登記、限制登記等等，依其複雜程度，費用從數千元到一萬多元不等。
• 複雜案件加收費用：若案件涉及共同持有、信託、外國人買賣、特殊稅務規劃、需要公證或額外協調等情況，代書會根據額外工作量酌收費用。

請注意，上述金額僅為市場參考範圍，實際費用仍須與代書事務所洽談。

代墊政府規費與實支費用：不得不花的錢

這部分費用是代書「代為」繳納給政府機關的費用，最終還是由買方或賣方承擔，代書本身不會從中賺取。這也是為什麼在報價單上，代書會將其獨立列出，讓你看得清清楚楚。

不動產過戶主要稅費與規費：

1. 契稅（由買方負擔）：
   • 計算方式：核定契價 × 6%。
   • 說明：在不動產買賣、贈與等移轉時，依不動產評價委員會評定的「契價」課徵。這筆錢是房屋買方在取得所有權時必須支付的。
2. 印花稅（由買方負擔，部分情況賣方也需負擔）：
   • 計算方式：買賣價金或房屋評定現值與土地公告現值總和的千分之一 (0.1%)。
   • 說明：不動產買賣契約書需要貼用印花稅票，以證明其法律效力。通常由買方負擔。若為不動產權狀，也需貼用。
3. 土地增值稅（由賣方負擔）：
   • 計算方式：土地漲價總數額 × 稅率（一般稅率20%-40%，自用住宅優惠稅率10%）。
   • 說明：這是在土地所有權移轉時，針對土地公告現值上漲所課徵的稅。通常由賣方負擔，但如果雙方有特別約定，也可能由買方負擔（這種情況較少見）。自用住宅用地有優惠稅率，這也是代書可以協助規劃的地方。
4. 登記規費（由買方負擔）：
   • 計算方式：申報地政事務所核定價額的千分之一 (0.1%)。
   • 說明：向地政事務所辦理所有權移轉登記時，所需繳納的行政規費。
5. 抵押權設定登記規費（由借款人負擔）：
   • 計算方式：設定金額的千分之一 (0.1%)。
   • 說明：若買方有向銀行辦理貸款，則需設定抵押權，這筆規費是向地政事務所繳納的。設定金額通常是貸款金額的1.2倍，也就是說，如果貸款1000萬，設定金額會是1200萬，規費就是1200萬的0.1%。
6. 地政謄本費：
   • 說明：在產權調查、申請登記時，會需要申請土地及建物謄本，每張約20元。
7. 查閱費用、郵電費、影印費等雜項支出：
   • 說明：這類費用雖然金額不高，但也是實際發生的成本，代書會實報實銷。
8. 火災保險與地震基本保險費（由借款人負擔）：
   • 說明：如果房屋有申請貸款，銀行通常會要求投保，費用依保險公司規定。
9. 產權移轉公證費用（視案件需求）：
   • 說明：某些特殊案件（如信託、贈與或當事人要求）需要辦理公證，費用依公證法規費標準收取。

以下表格簡要整理買賣過戶常見的稅費與負擔方：

費用名稱	主要負擔方	計算基礎/備註
契稅	買方	核定契價 × 6%
印花稅	買方	買賣價金或契價 × 0.1%
土地增值稅	賣方	土地漲價總數額 × 稅率 (自用10%，一般20%-40%)
登記規費	買方	申報地政事務所核定價額 × 0.1%
抵押權設定規費	借款人(買方)	設定金額 (通常為貸款額1.2倍) × 0.1%
地政謄本費	買方	依申請張數計費 (約20元/張)
火險/地震險	借款人(買方)	依保險公司報價
代書專業服務報酬	通常買賣雙方各半，或依契約約定	依案件複雜度及服務內容而定 (買賣約1.2-2萬元)

重要提醒：上述費用負擔方僅為「一般慣例」，實務上買賣雙方可以在契約中另行約定，例如有時賣方會為了讓買方更容易入手，而同意負擔部分買方應付的稅費。但代書費用通常是買賣雙方各負擔一半。

影響不動產過戶代書費用的關鍵因素

既然代書費用不是鐵板一塊，那麼究竟有哪些因素會影響最終的報價呢？了解這些，有助於你更好地評估報價是否合理。

案件類型與複雜度：越複雜，費用越高

這是影響代書費用最主要的因素。不同類型的不動產過戶，其辦理程序、所需文件、潛在風險和所需專業知識都大不相同：

• 買賣移轉：相對標準化，但若涉及預售屋換約、債權移轉、租賃權問題等，複雜度會提升。
• 繼承移轉：
  • 繼承人數量：繼承人越多，需要的文件和協調工作就越多。
  • 遺產複雜度：除了不動產，若還有其他動產、股票、債務等遺產需要處理，會增加代書的工作量。
  • 遺產稅申報：需進行遺產稅申報，並考慮是否適用農地、自用住宅等免稅或扣除額規定。
  • 分割方式：繼承人間如何分割遺產，是採公同共有、分別共有還是協議分割，影響文件製作。
• 贈與移轉：
  • 贈與稅申報：贈與稅是重點，代書會協助規劃如何善用每年免稅額，避免超額課稅。
  • 夫妻贈與免稅：若為夫妻間贈與，雖免贈與稅但仍需申報，且可能影響未來房地合一稅計算。
• 信託移轉：這是非常專業且複雜的案件，費用通常會顯著高於一般買賣、繼承或贈與，因為涉及信託契約的擬定與執行。

不動產標的物數量與價值：多寡和大小都會影響

• 土地筆數與建物棟數：如果一個案件涉及多筆土地或多棟建物，代書需要處理的文件和登記手續會倍增，費用自然會提高。
• 不動產價值：雖然代書服務費大多採「件」計費，但高價值的房產往往意味著更高的稅務風險和責任，部分代書可能會在基本費用上略作調整。

地區與市場行情差異：南北大不同

就像物價一樣，代書費用在不同地區也會有所差異。通常，都會區（如台北、新北、台中、高雄）的代書費用會比鄉鎮地區來得高一些，因為其營運成本較高，且案件複雜度可能也較高。

此外，每個代書事務所的收費標準不盡相同，有的事務所規模較大、服務項目多元，收費可能稍高；有的個人代書可能收費較為彈性。這也是為什麼「多方詢價」是省錢的關鍵。

代書事務所的專業度與服務品質：一分錢一分貨

經驗豐富、口碑良好的代書，其服務費用可能會略高於新進或規模較小的代書。這就如同選擇醫師一樣，你會更傾向於找經驗豐富、醫術精湛的醫生。專業代書能夠提供更周全的稅務規劃、更快速的辦理流程，並有效規避潛在風險，這筆「溢價」很多時候是值得的。

當然，這不是說收費高的就一定好，收費低的就一定差。關鍵在於服務內容是否透明、代書的專業態度以及雙方的溝通是否順暢。

常見不動產過戶流程與代書協助環節

了解代書費用組成後，我們來看看不動產過戶的標準流程，以及代書在每個環節扮演的角色，這樣你就能更清楚自己的錢花在哪裡了。

1. 簽訂買賣契約：
   • 代書協助：審閱契約條款，確認權利義務，保障買賣雙方權益。
   • 重點：詳細載明買賣標的、價金、付款方式、稅費負擔等。
2. 用印與備證：
   • 代書協助：指導買賣雙方準備所需文件（如身分證影本、印鑑證明、戶籍謄本、權狀等），並核對資料正確性。協助製作土地增值稅申報書、契稅申報書等。
   • 重點：買賣雙方在文件上蓋章（用印），確認所有資料無誤。
3. 繳納稅費：
   • 代書協助：計算並申報契稅、土地增值稅、印花稅等，代為繳納稅款。
   • 重點：在規定期限內繳納，避免罰款。代書會提供詳細的稅單明細。
4. 送件登記：
   • 代書協助：備齊所有申請文件和稅單，代為向管轄地政事務所送件辦理所有權移轉登記。
   • 重點：資料務必齊全正確，以免被地政事務所退件補正，延誤時程。
5. 核發權狀與點交：
   • 代書協助：等地政事務所審核通過後，代為領取新的土地建物權狀，並將權狀交付給買方。同時協助買賣雙方進行點交，確認房屋現況與契約相符。
   • 重點：買方取得新的權狀，代表已正式取得不動產所有權。

整個流程環環相扣，專業代書的介入，能確保每個環節都順利推進，避免任何潛在的錯誤或延誤。這也是他們收費的價值所在。

實戰攻略：如何聰明選擇代書與議價？

了解不動產過戶代書費用的眉角後，接下來就是如何選擇一位好代書，並在合理的範圍內為自己省荷包了。記住，選擇代書不光是看價格，更要看專業度和服務品質！

多方詢價，貨比三家不吃虧

這是最基本也最重要的步驟。不要只問一家代書事務所就決定。建議至少詢問2-3家代書事務所，比較他們的報價、服務內容、辦理時程和專業態度。

我曾有個朋友就是懶得詢價，結果找到的代書收費比市場行情貴了將近20%，後來才知道，氣得他牙癢癢。所以，多花一點時間問問，真的可以省下不少錢。

詳細確認報價明細與服務範圍

收到報價單時，千萬不要只看總價！務必仔細核對每一項收費的細節。一個專業的代書事務所，應該要提供一份清晰、透明的報價單，清楚列出：

• 代書服務報酬的具體項目（例如：買賣移轉登記費、抵押權設定費、增值稅申報費等）。
• 各項政府規費和稅金的預估金額（並說明是實報實銷）。
• 其他可能發生的雜項費用（例如：謄本費、郵電費、行政作業費等）。

特別注意：詢問清楚「是否有包含履約保證」？若有，費用如何計算？這部分服務通常是額外收費，但能大幅提升交易安全。

評估代書的專業背景與口碑

• 代書執照與資歷：確認代書是否具備地政士執照，並可透過內政部地政司網站查詢地政士的開業資料。經驗豐富的代書通常能處理更複雜的案件。
• 市場口碑與評價：透過網路搜尋、親友推薦等方式，了解該代書事務所的口碑。服務態度、效率、專業度都是重要的評估指標。
• 溝通能力：與代書直接溝通，觀察其對問題的解釋是否清晰易懂，能否耐心解答你的疑問。一個好的代書，應該是一個良好的溝通者。

適度議價的藝術

在確認了代書的專業度與服務內容後，針對「代書服務報酬」部分，是可以適度議價的。但請記住，議價的基礎是建立在合理範圍內，過度砍價可能會讓代書覺得不受尊重，影響服務品質。

• 主動提出：你可以委婉地表示：「請問這個費用還有沒有彈性空間？」
• 善用比較：如果你有其他代書事務所的報價，可以作為參考，但要強調是基於對他們專業的認可，希望能爭取到一個更優惠的價格。
• 不要只看價格：再次強調，專業服務的價值不應僅用價格衡量。過低的價格可能意味著服務內容縮減，甚至潛藏風險。

常見迷思與注意事項

在不動產過戶的過程中，有些常見的迷思和陷阱，需要大家特別留意。

自行辦理真的比較省錢嗎？

「自己辦理就不用付代書費了，是不是可以省下一大筆？」這是很多人會有的想法。理論上確實可以省下代書的服務報酬，但實際上，你可能需要付出更多「隱形成本」：

• 時間成本：光是跑流程、排隊、填寫文件，就足以耗費你數個工作天甚至數週的時間。對於忙碌的現代人來說，時間就是金錢。
• 學習成本：你需要花大量時間研究相關法令、稅務知識和辦理流程，錯誤率高。
• 風險成本：一旦文件準備有誤、稅務計算錯誤，可能導致退件、延宕，甚至產生額外罰款或法律責任。例如，土地增值稅的自用優惠若不慎錯過，可能多繳數十萬甚至上百萬的稅。

我個人經驗是，除非你本身就是法律或地政相關背景，且時間充裕，否則自行辦理的「省錢」代價可能更高。專業代書在處理流程上的效率和對風險的把控，是自行辦理難以比擬的。

「包套服務」真的划算嗎？

有些房仲或代書事務所會推出「買賣過戶+貸款設定」的包套服務，價格看起來似乎很優惠。這種包套服務通常會將幾項常見的服務綁在一起，給予一定的折扣。

建議：仔細詢問包套內容，確認每一項服務的具體細節。有些包套服務可能只包含最基本的項目，若有額外需求，仍需另外收費。另外，也要確認是否限定某些銀行的貸款，確保你的選擇不受限制。只要服務內容透明、價格合理，包套服務確實能省下一些費用。

潛在的額外費用有哪些？

除了上述提到的稅費和代書費，在特殊情況下，還可能產生一些額外費用：

• 鑑界費用：如果買賣的土地需要重新確認界線，會產生測量鑑界費用。
• 房屋測量費：如果房屋有增建、改建，需要重新測量登記，會產生測量費用。
• 查封、假扣押等塗銷費用：若不動產上原先存在這些限制登記，需要額外辦理塗銷手續。
• 非都市土地變更編定費用：若涉及農地變建地等非都市土地變更，程序複雜且費用高昂。
• 外國人取得不動產登記費：外國人購置台灣不動產，需經主管機關核准，程序較為繁瑣，可能產生額外費用。

這些額外費用並非所有案件都會發生，但在特殊情況下，代書會提前告知並解釋其必要性。

不動產過戶代書費用相關常見問題解答

為了幫助大家更全面地理解不動產過戶代書費用，我整理了一些常見問題並提供詳細解答。

Q1: 買賣過戶和繼承過戶的代書費用有什麼不同？

不動產過戶代書費用在買賣和繼承案件中，確實會有所不同，主要體現在「服務報酬」與「代墊政府規費」兩方面。

就代書服務報酬而言，買賣過戶通常程序較為標準化，費用大約落在1.2萬至2萬元不等。而繼承過戶則因其特性，往往更為複雜。例如，可能涉及多位繼承人，需要召開家族會議協調分割方式；需要清查被繼承人的所有遺產（不限於不動產）與債務；還要申報遺產稅，並處理遺產稅的繳納或免稅證明等。如果遺產清冊龐雜，或者繼承人間有爭議需要協調，代書的工作量與專業要求都會大幅提升，因此繼承案件的代書服務費通常會較高，約在1.8萬至3萬元以上，甚至更高，具體會根據繼承人數、標的物筆數、遺產總額及案件複雜度來計價。

在代墊政府規費與稅費部分，買賣過戶主要涉及契稅（買方）、土地增值稅（賣方）和印花稅等。而繼承過戶則主要涉及遺產稅，如果遺產總額超過免稅額，則需繳納。此外，地政規費、謄本費等在兩種情況下都可能會發生。值得注意的是，繼承案件沒有契稅，因為繼承並非買賣行為。簡言之，兩者的稅費負擔重心和計算方式大不相同，這也體現了代書專業分工的重要性。

Q2: 代書費用通常在什麼時候支付？

不動產過戶代書費用的支付時機，通常會依據交易進度分階段收取，以保障代書和客戶雙方的權益。最常見的模式是「分期支付」：

首先，在簽約時，通常會先預付一部分代書服務費（例如總服務費的1/3或1/2），作為啟動案件的頭期款，並簽署委託書。這個階段，代書會開始進行產權調查、契約審閱、文件準備等前期工作。

其次，在用印、完稅（即繳納相關稅費）時，會支付第二期款項。這代表案件已經進入核心辦理階段，代書已經處理了大部分文件準備和稅務申報的工作，並代墊了許多政府規費。

最後，在過戶完成、領取新權狀並交付給買方時，支付尾款。這標誌著代書的服務已圓滿完成。代書會將所有相關文件，包括新權狀、稅單、規費收據等，一併交還給客戶，並結清所有費用。

這種分期支付的方式，讓客戶能夠隨時掌握案件進度，也讓代書的付出得到應有的回報，是一種平衡各方利益的常見做法。當然，具體的支付時間點和比例，還是建議在委託代書時就明確約定好。

Q3: 如果買賣不成，代書費用會如何計算？

如果不動產買賣最終未能成交，代書費用的計算方式會根據案件進行的階段和委託契約的約定而定。

一般來說，代書會收取「階段性費用」或「實支費用」。如果只是剛開始委託，代書進行了初步的產權調查、契約審閱或文件準備，但尚未進入用印或完稅階段，那麼代書通常會依據已經完成的工作量，酌收部分服務費用，以及實際發生的費用，例如謄本費、資料查詢費、車馬費等。這部分費用是為了彌補代書在初期投入的時間和資源。

如果案件已經進入用印、完稅階段，甚至已經送件到地政事務所，但因某些原因（例如買方貸款不足、賣方反悔、雙方協商破裂等）導致無法繼續，代書則可能會收取更高比例的服務費，甚至全部的服務費，因為此時大部分的核心工作都已經完成。此外，所有代墊的政府規費（例如已繳納的印花稅、契稅等）也需由委託方承擔。這也是為何在簽約前，務必仔細審閱定金契約、買賣契約等，並確保雙方對合約內容有充分理解。

因此，在委託代書時，務必詢問清楚若「買賣不成立」的情況下，代書費用的退還或收取標準，並將其明確載明於委託契約中，以避免日後產生爭議。

Q4: 代書費用可以報稅嗎？

關於不動產過戶代書費用是否可以報稅，這要看你是買方還是賣方，以及報的是哪一種稅。

對於賣方而言，在申報「房地合一稅」時，代書費用是可以作為「必要費用」扣除的。根據我國《所得稅法》及相關規定，房屋、土地交易所得稅的計算，可以從交易總額中減除成本（如取得成本）以及因取得、改良及移轉而支付的一切費用。代書費用、仲介服務費、契稅（若賣方負擔）、印花稅、土地增值稅（不能扣除）、設定費（原設定用於取得不動產）等，都可以被認定為與不動產移轉相關的必要費用，進而降低課稅所得額，達到節稅的效果。不過，要特別注意，必須保留好所有的收據、憑證，以備查核。

對於買方而言，代書費用通常不能直接在每年的綜合所得稅中列舉扣除。然而，這筆費用可以納入未來出售房屋時的「取得成本」或「改良費用」的一部分，同樣可以作為計算房地合一稅的減項。因此，無論是買方還是賣方，都強烈建議將代書費用的收據和相關憑證妥善保存，以備未來稅務申報之用。

總之，代書費用本身不能直接抵綜合所得稅，但在不動產交易所得稅（如房地合一稅）的計算上，它是可以列為成本或必要費用，進而影響稅賦的。

Q5: 如何判斷代書報價是否合理？

判斷不動產過戶代書費用的報價是否合理，需要綜合考量多個面向，而非僅僅看數字高低。

首先，比較市場行情是基本功。如前所述，至少詢問兩到三家代書事務所，了解同一地區、同類型案件的普遍收費範圍。如果某家報價明顯高於或低於平均，就要特別留意。

其次，仔細核對報價明細。一份清晰、透明的報價單應該詳細列出每一項服務的費用（專業服務報酬）和預估的政府規費、稅費。重點是確認哪些費用是「服務費」，哪些是「代墊費」，代墊費用原則上是實報實銷。如果報價單含糊不清，或者只有一個總價，那就要特別警惕，要求代書詳細說明。

第三，評估服務內容與品質。報價高的代書，是否能提供更全面的服務，例如更詳細的產權調查、更專業的稅務規劃建議、更快的辦理時程，或是包含履約保證等增值服務？一位經驗豐富、口碑良好的代書，其收費可能略高，但能有效規避風險、省下你的時間和精力，從長遠來看可能是更划算的選擇。相反，如果報價過低，可能意味著服務內容簡化，或專業度不足，潛藏的風險反而更高。

最後，觀察代書的溝通態度和專業知識。在諮詢過程中，代書能否耐心、專業地解答你的疑問？對於案件的細節能否給出具體建議？他們的解釋是否讓你感到清晰易懂？一位好的代書，不僅要專業，更要能有效地與客戶溝通。如果代書態度敷衍或避重就輕，即使報價再低，也應該慎重考慮。

綜合以上考量，你就能對代書報價的合理性做出更全面的判斷。

Q6: 代書是否會協助處理貸款相關事宜？

是的，大多數專業的不動產過戶代書都會提供協助處理貸款相關事宜的服務，這也是他們服務範圍的重要一環。

具體來說，代書在貸款方面的協助通常包括：首先，在買賣簽約後，代書會協助買方準備申請貸款所需的文件，並引導買方與銀行進行「對保」（即確認貸款金額、利率、還款方式等細節，並簽署相關法律文件）。代書會在對保過程中提供專業諮詢，確保買方理解貸款合約的條款。

其次，一旦銀行核准貸款，代書會代為辦理「抵押權設定登記」到地政事務所。這是一項非常關鍵的步驟，因為只有完成抵押權設定，銀行才會將貸款撥款給賣方。代書會確保設定金額正確，並繳納相應的登記規費。

此外，如果賣方還有未償還的房貸，代書也會協助賣方辦理「塗銷抵押權登記」。這代表賣方在完成交易後，原有的貸款債務也一併解除。代書會協調原貸款銀行，取得塗銷同意文件，並辦理塗銷手續。

這些貸款相關服務通常會額外收取一筆「抵押權設定代書費」或「塗銷代書費」，費用大約落在數千元不等。不過，有些代書事務所會將這些費用包含在整體不動產過戶代書費用的「包套」服務中，建議在洽詢時一併問清楚。透過代書的協助，不僅可以節省買賣雙方的時間，也能確保貸款流程順利進行，降低因為文件錯誤或程序不熟悉而導致的交易延宕風險。

Q7: 房子過戶有哪些稅費是買方或賣方要負擔的？

在房子過戶過程中，買方和賣方需要負擔的稅費是有明確區分的，但有些稅費在特殊情況下，雙方可以透過契約協商調整。以下是主要的稅費及其慣例負擔方：

買方主要負擔的稅費：

1. 契稅： 核定契價的6%。這是房屋取得所有權時必須繳納的稅費。
2. 印花稅： 買賣契約書或契價的千分之一 (0.1%)。
3. 登記規費： 向地政事務所辦理所有權移轉登記時繳納，為申報地政事務所核定價額的千分之一 (0.1%)。
4. 抵押權設定登記規費： 如果有辦理銀行貸款，需繳納設定金額（通常是貸款金額的1.2倍）的千分之一 (0.1%)。
5. 地政謄本費、火災保險與地震基本保險費： 零星規費與貸款相關保險費。
6. 代書服務報酬： 通常與賣方各半負擔，或依契約約定。

賣方主要負擔的稅費：

1. 土地增值稅： 針對土地漲價總數額課徵，稅率有自用住宅優惠稅率10%和一般稅率20%-40%之分。這是賣方最主要的稅負，也是代書可以協助規劃節稅的重點。
2. 房地合一稅（或舊制財產交易所得稅）： 如果不動產是屬於房地合一稅課稅範圍（民國105年1月1日以後取得或110年7月1日以後取得且持有期間短於特定年限），賣方需繳納此稅。若適用舊制，則合併綜合所得稅申報財產交易所得。
3. 房屋稅、地價稅： 在過戶當年的房屋稅和地價稅，通常會以「交屋日」為分界點，按比例由買賣雙方分擔。交屋日之前的部分由賣方負擔，之後由買方負擔。
4. 代書服務報酬： 通常與買方各半負擔，或依契約約定。

值得注意的是，上述是「一般慣例」，但在實際交易中，買賣雙方可以透過「不動產買賣契約書」中的特別約定，來調整這些稅費的負擔比例。例如，為了加速成交或在特定市場條件下，賣方可能會同意負擔部分買方應繳的稅費，或買方願意額外支付一些費用。因此，在簽署任何契約之前，務必與代書充分溝通，明確所有稅費的歸屬與金額，並詳細列載於契約中，以避免日後產生爭議。

我的經驗談與專業建議

從我經手過許多不動產過戶的案件來看，很多糾紛或困惑，往往不是出在法律條文有多複雜，而是源於資訊不透明和溝通不良。因此，我由衷建議大家：

• 建立信任關係：選擇一位你信任、覺得溝通順暢的代書。好的代書不只專業，更是你在這段時間內的最佳顧問。
• 保持開放溝通：不要害怕提出疑問。無論是費用明細、流程解釋、稅務規劃，都應該請代書詳細說明，直到你完全理解為止。
• 留意合約細節：所有口頭承諾，務必白紙黑字寫進委託契約或買賣契約中。特別是費用的支付時間、金額、服務範圍，以及如果交易破局的處理方式。

不動產過戶是一項人生中的大事，背後牽涉的金額往往非常龐大。尋求專業代書的協助，絕不是額外的負擔，而是對你財產安全與交易順利進行的最佳保障。希望這篇文章能幫助大家對不動產過戶代書費用有更清晰的認識，讓你在處理不動產事務時，都能少一份焦慮，多一份安心！