賣房屋稅率深度解析：洞悉台灣不動產交易稅務，聰明節稅不是夢！

阿明最近打算把手上持有的老房子賣掉，心裡雖然高興能換個新家，但提到「賣房屋稅率」這五個字，眉頭就忍不住深鎖起來。到底賣房子要繳哪些稅？房地合一稅、土地增值稅，還有什麼財產交易所得稅，這些名詞光聽就夠複雜了，更別說怎麼計算、怎麼才能合法地少繳一點了！他擔心若不搞清楚，辛苦賺來的賣屋款，最後都進了稅捐機關的口袋，那可就得不償失了。

相信不只阿明，許多準備賣房的朋友，也都會對這塊稅務議題感到困惑吧？別擔心，今天就讓我來幫你徹底釐清這個「賣房屋稅率」的迷霧，從台灣現行的不動產交易稅務結構、計算方式、到最重要的節稅策略，讓你賣房不只賣得好價錢，還能聰明合法地省下不少荷包喔！

首先，針對「賣房屋稅率」這個問題，我們可以先快速抓出重點：

簡單來說，在台灣賣房子主要會遇到兩大類稅務，這取決於您的房屋取得時間點：

情況一：如果您出售的房地是在2016年1月1日以後取得的（適用新制）：

主要課徵的是
1. 房地合一稅：這是針對房屋及土地的「實際交易利得」課徵的所得稅，持有期間長短會直接影響稅率高低，從最優惠的10%到最高的45%都有可能。自用住宅符合條件者，享有400萬元的免稅額，超過部分再以10%課徵。
2. 土地增值稅：這是針對土地因持有期間「自然漲價」的部分所課徵的稅，由賣方繳納。即使適用房地合一稅，土地增值稅仍是獨立課徵的喔！不過，土地漲價總數額可以從房地合一稅的所得中扣除。
情況二：如果您出售的房地是在2015年12月31日以前取得的（適用舊制）：

主要課徵的是
1. 財產交易所得稅：這是針對房屋部分的交易所得課徵的綜合所得稅，土地部分則免稅。計算方式通常是按照房屋評定現值的一定比例推計所得，再併入個人綜合所得總額申報。
2. 土地增值稅：與新制相同，仍需獨立課徵。

理解這兩者的差異，是您聰明節稅的第一步喔！接下來，讓我們深入探討每個稅種的細節吧！

Table of Contents

核心稅賦一：房地合一稅——新制下的重頭戲！

什麼是房地合一稅？為何它如此重要？

「房地合一稅」可以說是台灣不動產交易稅制上的一個重大變革。它在民國105年1月1日（也就是2016年1月1日）正式上路，取代了過去房屋、土地分開課稅的舊制。簡單來說，它把房屋和土地視為一個整體來課稅，針對的是您買賣不動產「實際賺到的錢」（也就是交易利得）。

我認為，政府推動房地合一稅的主要目的是為了抑制不動產市場的炒作，希望讓稅制更公平合理，將過去土地交易所得免稅，造成許多人利用不動產短期買賣賺取暴利的漏洞堵起來。所以，如果您是在2016年1月1日之後才取得房屋和土地，並且現在要出售，那麼房地合一稅絕對是您需要優先搞懂的稅目，它的稅率高低，可是直接影響您的獲利喔！

誰要繳？怎麼算？關鍵在「取得日」！

誰要繳房地合一稅呢？只要是境內居住者（通常指有戶籍在台灣的國民）或非境內居住者（例如旅居海外的台灣人或外國人），出售在2016年1月1日以後取得的不動產，都必須申報房地合一稅。計算方式其實也蠻直觀的：

房地合一稅計算公式：

(房屋土地出售價格 - 原始取得成本 - 必要費用 - 土地漲價總數額) × 適用稅率 = 應納稅額

聽起來有點抽象嗎？沒關係，我們來拆解一下每個項目：

房屋土地出售價格：就是您賣掉房子實際拿到的錢，通常是買賣契約上的成交價。
原始取得成本：這包含您當時買房子的實際價格，以及一些為了「取得」房子所支付的費用，例如：契稅、印花稅、仲介費、代書費、銀行貸款手續費等等。
必要費用：這指的是在出售房子過程中發生的合理費用，例如：賣屋仲介費、代書費、土地增值稅的查欠費、清潔費，甚至符合規定的裝潢修繕費用（但要特別注意，並非所有裝潢費都能扣除，必須是能增加房屋價值或效能的資本支出，且有憑證才能列報喔！）。我的經驗是，這些費用務必都要保留好收據或發票，不然國稅局可是不認的！
土地漲價總數額：這是您繳納土地增值稅時，稅單上會載明的金額。這個項目可以在計算房地合一稅時扣除，避免土地增值部分被重複課稅，我覺得這點設計得還蠻合理的。

房地合一稅率一覽表：持有期間是關鍵！

房地合一稅最特別的地方，就是它的稅率是浮動的，完全取決於您持有這間房子多久！持有時間越長，稅率就越低，這也是政府鼓勵長期持有、抑制短期炒作的政策導向。下面我整理一個表格，讓大家一目瞭然：

持有期間（自取得日起算）	境內居住者適用稅率	非境內居住者適用稅率
2年內（含2年）	45%	45%
超過2年，未逾5年	35%	35%
超過5年，未逾10年	20%	35%
超過10年	15%	35%
自住房屋（符合條件）	10%（免稅額400萬）	不適用
非自願性因素售屋	20%	20%
繼承或受贈取得者	20%（若符合特定條件可享15%）	35%
符合農業發展條例的農地	免稅	免稅

從表格中你可以看到，如果短期持有，稅率可是非常高的！所以，如果您沒有長期持有的打算，真的要好好評估一下潛在的稅負成本。我的建議是，買房前就要把未來的持有時間納入考量，才不會到時候發現賺的錢都繳稅了。

自用住宅優惠稅率：如何適用？

自用住宅的優惠稅率是房地合一稅的一大亮點，對於真正要「住」房子的人來說，可是非常友善的！只要符合以下條件，您的售屋利得在400萬元以內免稅，超過400萬元的部分，也只需要按10%的優惠稅率課徵，是不是差很多呢？

自用住宅優惠條件：

個人或其配偶、未成年子女，在該地設有戶籍並居住。
持有並居住連續滿六年。
交易前六年內，未曾供營業使用或出租。
交易前六年內，個人與其配偶及未成年子女未曾適用過此項優惠。

這「六年條款」很重要喔！很多人以為只要是自己住就符合，但國稅局可是會看你的戶籍登記和實際居住事實的。務必確認在出售前至少設籍居住滿六年，而且期間沒有將房子出租或作為營業用途，才能安心適用優惠。

重購退稅：活用資產的妙方

如果您的自用住宅符合上述條件，賣掉後又打算在兩年內「重購」另一間自用住宅，那麼恭喜您，還有「重購退稅」這個大紅包可以拿！

先買後賣或先賣後買都可以：只要在出售舊屋的2年內，買入新屋，或是買入新屋的2年內，出售舊屋，兩種情況都適用。
差額退稅：如果新購房屋的價格「高於」或「等於」出售舊屋的價格，您可以申請全額退還已繳納的房地合一稅。如果新購房屋的價格「低於」出售舊屋的價格，則按比例退稅。
五年內不能再出售或轉作他用：享受重購退稅後，新購的自用住宅在五年內不得改作其他用途（例如出租、營業），也不能再移轉給他人，否則會被追繳原退還的稅款喔！

我的實務經驗告訴我，重購退稅是許多換屋族最常用的節稅方式。但前提是，要非常仔細地規劃時間軸和確保新舊屋都符合自用住宅的定義，才不會在申報時功虧一簣。

非自願性售屋：特殊考量與優惠

人生難免會遇到一些突發狀況，導致您不得不賣掉房子。針對這些「非自願性」的情況，政府也提供了比較寬鬆的稅率，讓這些售屋者可以適用20%的房地合一稅率，而不會被課到45%或35%的高稅率。常見的非自願性售屋情形包括：

因工作地點變更，必須離開原居住地，並出售原本的自用住宅。
因遭遇意外、遭受重大傷病等不可抗力因素，導致個人或家庭經濟陷入困境，必須出售不動產以籌措資金。
因受家暴而須遷居，出售持有房地。
與他人共有不動產，因財產無法分割，且未獲其他共有人同意而遭法院判決強制出售。

這部分國稅局會有詳細的認定標準，建議如果遇到這類情況，一定要向稅捐機關諮詢，並準備好相關證明文件，才能順利適用20%的優惠稅率。

核心稅賦二：土地增值稅——老牌地價稅的變身！

土地增值稅是什麼？它和房地合一稅有什麼不同？

「土地增值稅」是台灣不動產交易中一個歷史悠久的稅目，它的概念很好理解，就是政府認為土地因社會經濟發展、公共建設投入等因素，而產生的「自然增值」部分，應該回歸全民共享。所以，當土地移轉（買賣、贈與、繼承等）時，政府會針對土地「公告現值」的漲價總數額課稅，由賣方負擔。

那它和房地合一稅有什麼不同呢？我覺得最主要的區別在於：

課稅標的：土地增值稅只針對「土地」的漲價部分課稅；房地合一稅則是針對「房屋與土地」整體交易的「利潤」課稅。
適用法規：土地增值稅依據《土地稅法》課徵；房地合一稅依據《所得稅法》課徵。
課稅時機：土地增值稅在土地所有權移轉時課徵；房地合一稅在房屋土地實際交易有獲利時課徵。

儘管兩者課稅標的和法源不同，但它們之間也有關聯。前面提過，繳納土地增值稅時產生的「土地漲價總數額」，在計算房地合一稅時是可以從所得中扣除的，這其實是一種避免重複課稅的機制，我很喜歡這樣的設計。

計算方式：自用住宅與一般用地稅率大不同

土地增值稅的計算公式比較固定，主要是依據「土地公告現值」的漲價總數額來課徵。但它的稅率也分為「一般稅率」和「自用住宅優惠稅率」兩種，這兩種稅率的差異非常大！

土地增值稅計算公式：

土地漲價總數額 × 適用稅率 = 應納稅額

一般稅率（累進稅率）：
這是依據土地漲價總數額佔前次移轉時現值或原規定地價的比例，採三級累進稅率課徵。具體來說：

漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時現值未達100%者，稅率20%。
超過100%未達200%者，稅率30%。
超過200%者，稅率40%。

你可能會覺得這很複雜，簡單來說，就是土地漲價越多，稅率就越高。這也就是為什麼很多老屋的土地增值稅會嚇死人，因為土地公告現值可能已經漲了幾十倍了！

自用住宅優惠稅率：一生一次與一生一屋

與房地合一稅一樣，土地增值稅也對自用住宅提供非常優惠的稅率，而且還分「一生一次」和「一生一屋」兩種，這兩者的條件和適用次數都不同，一定要搞清楚喔！

1. 一生一次（優惠稅率10%）：
這是最常見的優惠，只要符合以下條件，土地增值稅就可以用10%的優惠稅率課徵，而不是一般累進稅率。

土地所有權人或其配偶、直系親屬，在該地辦竣戶籍登記。
出售前一年內，沒有出租或供營業使用。
地上房屋是本人、配偶或直系親屬所有，且在該地設籍居住。
都市土地面積未超過3公畝，非都市土地面積未超過7公畝。（這是面積限制，通常自用住宅都符合。）
最重要的一點：這項優惠「一生只能使用一次」。

我的建議是，如果你有多間自用住宅，一定要好好規劃哪間房子要先用掉「一生一次」的額度，通常會選擇土地漲價幅度最大，也就是稅負會最高的那間來使用，才最划算。

2. 一生一屋（優惠稅率10%）：
如果你已經用掉了一生一次的額度，但後來又賣掉另一間自用住宅，還是有機會可以申請「一生一屋」的優惠，一樣適用10%的稅率！但它的條件比一生一次更嚴格喔。

土地所有權人或其配偶、未成年子女，在該地辦竣戶籍登記。
持有該自用住宅連續滿六年。
出售前五年內，都沒有出租或供營業使用。
出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，全國僅有這一戶自用住宅。
都市土地面積未超過1.5公畝，非都市土地面積未超過3.5公畝。（面積限制比一生一次更小）

可以看到，「一生一屋」多了「持有滿六年」、「出售時全國僅此一戶」以及更小的面積限制，條件確實比較嚴苛。但對於只有一間自用住宅，且長期持有的人來說，這無疑是一個非常棒的節稅管道。

土地增值稅的「重購退稅」：活用資產的妙方

跟房地合一稅一樣，土地增值稅也有「重購退稅」的機制！這對於換屋族來說，簡直是雙重保障。當您賣掉自用住宅的土地，並且在兩年內又重新買入另一塊自用住宅的土地時，如果新購土地的「地價」總額大於舊屋土地的「地價」總額（注意是地價，不是房價喔），就可以申請退還原先繳納的土地增值稅。如果新購土地地價小於舊屋地價，則按比例退稅。

適用條件：新舊土地都必須是自用住宅用地，且符合相關設籍、無出租營業等條件。
退稅限制：享受重購退稅後，新購的自用住宅土地在五年內不得再移轉或改作其他用途（例如出租、營業），否則會被追繳原退還的稅款。

這項優惠對於打算從舊大樓換新大樓、或是從小坪數換大坪數的換屋族來說，是非常實用的。記得要保留好所有的買賣契約和稅單，並在規定期限內向稅捐機關提出申請。

舊制下的交易所得稅：如果您賣的是「老屋」

什麼是財產交易所得稅？

如果您賣掉的房子是在2015年12月31日以前就取得的，那麼恭喜您，不用考慮複雜的房地合一稅！取而代之的是「財產交易所得稅」。這個舊制最大的特點是：只針對房屋部分課稅，土地部分是完全免稅的！

在舊制下，賣屋所得是併入個人綜合所得稅中一起申報的。這也是過去許多人喜歡投資不動產的原因之一，因為土地部分免稅，相對稅負較輕。

如何計算？

舊制的財產交易所得稅計算方式，主要有兩種：

核實認定：如果您的買賣契約、仲介費、裝潢修繕費等所有相關憑證都保存得非常完整，可以清楚證明您的「出售價格」減掉「原始取得成本」和「必要費用」後的實際獲利，國稅局就會核實課稅。但這對於很多持有老屋幾十年的人來說，要找齊所有憑證實在是很困難的一件事。
推計課稅：由於核實認定難度高，大部分的舊制賣屋者，國稅局會採用「推計課稅」的方式。簡單來說，就是國稅局會先計算出「房屋評定現值」的一定比例作為您的「財產交易所得」，然後再併入您的個人綜合所得稅總額，乘以您的綜合所得稅率來課稅。

推計課稅的公式：

房屋評定現值 × 財產交易所得標準（各縣市不同）= 財產交易所得

這個「財產交易所得標準」是由各地方政府每年公布的，不同縣市、不同區域的標準都可能不一樣，而且每年可能調整。所以，如果您要賣舊制房屋，建議可以上財政部的網站查詢或向當地國稅局詢問最新的標準。我個人覺得，這種推計方式雖然方便，但有時候會跟實際獲利不符，對於獲利很低甚至虧損的人來說，相對不利。

除了稅，還有哪些錢需要準備？我的實務經驗分享

賣房子可不是只有稅金這麼簡單，還有許多雜項費用，如果沒有事先預估，可能會影響您的最終獲利喔！根據我的經驗，以下這些費用您也需要準備：

仲介服務費

如果您透過房仲公司賣房，通常會收取成交價的4%作為服務費（這是行情，但仍有議價空間）。這筆錢可不小，在預估獲利時一定要算進去。

代書費

買賣不動產需要專業代書協助辦理過戶、設定抵押權塗銷、申請稅務等手續。代書費用通常會由買賣雙方各自分攤部分，賣方主要負擔塗銷抵押權的費用，以及一些文書處理費，大概數千到一萬多元不等。

塗銷費

如果您賣掉的房子還有房貸，就必須先向銀行申請清償並塗銷抵押權，這會產生一筆塗銷規費和代書處理費。

房屋稅、地價稅

房屋稅和地價稅是每年都要繳的，但在買賣房屋時，這兩筆稅款會按照「交屋日」為基準，由買賣雙方依實際持有天數按比例分攤。所以，賣方要負擔從年初到交屋日為止的房屋稅和地價稅。

我的實務經驗分享：幾點節稅小撇步

既然了解了這麼多稅務細節，那有沒有什麼聰明的小撇步，可以幫助我們合法節稅呢？我的建議是：

保留所有交易憑證：從您買房子的時候開始，所有與房屋相關的支出，無論是契稅、印花稅、仲介費、代書費、銀行貸款手續費，甚至是後來為了讓房屋增值而進行的「資本支出型」裝潢修繕（例如：更換屋頂、更新管線、增建），通通都要將收據、發票、合約等憑證妥善保存好。這些在計算房地合一稅或舊制核實認定時，都是可以扣除的成本和費用，少了這些，國稅局就只能「自由心證」或採用推計了，那可就虧大了！
提前規劃自用住宅優惠適用：如果你有多間房子，而且都符合自用住宅的條件，務必提前規劃好哪間房子要先用掉「土地增值稅一生一次」的額度，通常是增值幅度最大的那間。同時，要賣房前，請務必確認自己和家人在該戶籍設籍並居住的時間，以及交易前是否有出租或營業的事實，這些都會影響自用住宅優惠稅率的適用。
了解市場行情與稅務政策變動：不動產市場和稅務政策都是動態變化的。我建議大家在賣房前，可以多方查詢目前的市場行情，以及政府最新的稅務規定。例如，過去曾有「房地合一稅2.0」的修法，延長了短期交易的持有期間認定，這些變化都會直接影響您的稅負。保持資訊的更新，才能做出最有利的決策。
諮詢專業人士：如果您對自己的情況還是不太確定，或者交易金額較大、情況複雜，不要省下諮詢費！找一位經驗豐富的代書或會計師幫您評估，他們會根據您的實際狀況給出最專業的建議，甚至能幫您計算出最精確的稅負，避免因為不了解規定而多繳稅或被補稅罰款，這點我覺得非常值得投資。

賣房常見稅務問答集

問：我把房子贈與給子女，他們未來賣掉需要繳什麼稅？

這是一個非常常見的問題！當您將房屋贈與給子女時，子女取得房屋的「成本」會被認定為贈與時的「房屋評定現值」與「土地公告現值」之和，而不是您當初買房子的價格。

如果您的子女在2016年1月1日以後才將獲贈的房屋出售，那就會適用房地合一稅。由於他們取得的成本較低（通常公告現值遠低於市價），未來出售時，計算出來的利得就可能會比較高，導致房地合一稅的稅負相對沉重。

而且，贈與取得的房屋，其持有期間的計算方式也有特殊規定：是從「贈與人原始取得日」算到「受贈人出售日」。這點讓受贈人賣屋時，仍有機會享有長期持有（超過10年）的15%優惠稅率，而不會因為贈與後才持有沒多久就被課高稅率。但即便如此，由於取得成本認定較低，稅基還是比較大的。所以，贈與前務必先做好稅務規劃，甚至可以考慮是否用買賣代替贈與，或是善用其他財產移轉工具。

問：如果我賣掉兩間房子，可以同時適用自用住宅重購退稅嗎？

這要看您的具體情況而定喔！

就房地合一稅的「自用住宅重購退稅」而言，規定是「出售自住房地後2年內重購自住房地」，可以申請退稅。所以，如果您同時賣掉兩間自用住宅，並在規定期限內重購了兩間（或一間價格更高的）自用住宅，理論上是可以針對兩筆交易分別申請重購退稅的。但務必注意新購房屋必須符合自用住宅的條件，且兩次重購的時間軸要嚴格符合規定。

然而，對於土地增值稅的「重購退稅」，規定則稍有不同。雖然也是先賣後買或先買後賣，但它還有一個「五年內不得再移轉或改作他用」的限制。所以，如果您想同時對兩筆土地交易申請土地增值稅重購退稅，且新購土地都想享受這個優惠，那兩筆新購土地都必須分別符合五年內不得移轉或改作他用的條件。總之，這類複雜情況，強烈建議諮詢專業代書或會計師，避免任何誤解。

問：房地合一稅會不會因為房屋稅籍登記的狀況影響？

是的，房屋稅籍登記的狀況會間接影響房地合一稅的適用喔！

最主要影響的就是「自用住宅」的認定。要申請房地合一稅的自用住宅優惠稅率（400萬免稅額，超過10%），其中一個核心條件就是「個人或其配偶、未成年子女，在該地設有戶籍並居住連續滿六年，且交易前六年內無出租或供營業使用」。

房屋稅籍登記雖然不是直接等於戶籍登記，但房屋稅的稅率通常分為自用住宅稅率（較低）和非自用住宅稅率（較高，如非住家非營業用、營業用）。如果您的房屋稅籍一直登記為「非自用住宅」稅率，而您卻在申請房地合一稅時主張該房屋是自用住宅，國稅局在審核時，肯定會將房屋稅籍資料納入考量，並可能會要求您提供更多證據來證明您的居住事實。所以，我建議，如果您的房子確實是自用住宅，最好在房屋稅籍上也能保持一致的自用住宅稅率，這樣在申報房地合一稅時會更順利。

問：出租中的房子可以申請自用住宅優惠嗎？

很抱歉，出租中的房子是無法申請自用住宅優惠的！

不論是房地合一稅還是土地增值稅的自用住宅優惠，一個非常明確且重要的條件就是「交易前一定期間（房地合一稅是6年，土地增值稅一生一次是1年，一生一屋是5年），未曾供營業使用或出租」。

這項規定非常嚴格，只要有短暫的出租事實，就無法適用這些優惠。這是政府為了避免有心人士利用自用住宅名義來規避稅負，確保優惠是給予真正需要自住的民眾。所以，如果您的房子目前正在出租，且未來有賣房的計畫，務必提前將租約終止，並確保在規定的年限內沒有出租記錄，才可能符合自用住宅的條件喔！

問：夫妻之間的房屋買賣或贈與，對日後賣房稅務有影響嗎？

夫妻之間的房屋移轉，確實對日後賣房的稅務有影響，而且影響不小！

1. 夫妻間贈與： 依據《遺產及贈與稅法》規定，夫妻之間相互贈與的財產是「不課徵贈與稅」的。但要注意的是，這並不代表沒有稅務影響。當受贈的配偶未來要出售這間房屋時，其「取得成本」將沿用「贈與人原始取得的成本」。也就是說，如果先生在2000年以500萬買房，2020年贈與給太太，太太在2023年以2000萬賣出。那麼太太計算房地合一稅時的成本是500萬，而不是2020年的市價。這樣一來，稅基就會變大，潛在的房地合一稅就可能比較高。

2. 夫妻間買賣： 夫妻間進行房屋買賣，除非有明確的金流證明（例如太太真的匯款給先生），否則國稅局通常會推定為「贈與」。如果被推定為贈與，就會適用上述贈與的成本認定原則。若要證明是買賣，務必保留清晰的銀行匯款記錄、買賣契約等，證明雙方有實質金錢交易。但即便證明是買賣，也應留意交易價格是否符合市價，若明顯偏低，仍可能被視為變相贈與而補稅。

我個人的建議是，夫妻間的財產移轉，尤其是涉及到不動產，務必先諮詢專業人士，因為這不僅關係到未來的賣房稅務，也可能涉及到夫妻財產制、遺產規劃等複雜議題。事前規劃，絕對是避免日後困擾的最佳方式。

總之，賣房屋稅率絕對是一門大學問，它不是單一稅種，而是多重稅賦與條件的綜合體。從房地合一稅的持有期間、自用住宅優惠，到土地增值稅的一生一次、一生一屋，每一個環節都可能影響您的最終獲利。透過這篇文章的深度解析，希望您對台灣的賣房屋稅率有了更清晰的認識。在您準備賣房時，記得要提早規劃、仔細計算，並善用合法的節稅管道。掌握這些知識，您就能更從容地面對不動產交易，真正做到聰明賣房，開心入袋！

賣房屋稅率