權狀坪數怎麼看？買房搞懂產權面積，不再霧煞煞！

阿明最近看中一間很喜歡的房子，興奮地拿著房仲提供的資料，卻對上面密密麻麻的「權狀坪數」數字感到一頭霧水。主建物、附屬建物、共有部分，這些到底是什麼？哪些才是真正屬於自己的空間？公設比這麼高，是不是吃虧了？相信這也是許多人在買房時會遇到的共同困擾，甚至因此對整個購屋過程感到焦慮不安。

別擔心！今天這篇文章就是要來幫你徹底搞懂「權狀坪數怎麼看」這個重要課題。其實，權狀坪數主要看「主建物、附屬建物、共有部分」這三大塊。它代表了你房屋的實際使用空間、陽台雨遮等額外空間，以及你與其他住戶共同使用的公共設施面積。搞懂這三部分，你就能清楚知道自己買到的「總面積」是由哪些部分組成的，也才能進一步判斷這房子是不是「實用」！理解這些細節，不只讓你買得明白，更能確保你不會因為資訊不對等而吃虧，這可是買房前必備的功課啊！

權狀坪數到底是什麼？為何那麼重要？

說到買房，除了地段、價格、屋齡這些顯而易見的因素外，有個文件是絕對不能輕忽的，那就是「房屋及土地權狀」。權狀，白話來說，就是你房子的「身份證」，上面詳細記載了你所擁有的房地產的各種法律資訊，其中最重要的莫過於「權狀坪數」了。

權狀坪數之所以重要，是因為它直接關係到你買到的「實際使用空間」有多大、公共設施分攤了多少，以及最重要的，你花了多少錢去購買這些面積。每一坪、每一平方公尺，都是白花花的鈔票堆砌起來的，所以，如果連自己買了多少面積、這些面積包含了什麼都不清楚，那豈不是太對不起自己的荷包了嗎？

在台灣，房地產面積的計算單位通常是「坪」。一坪約等於3.3058平方公尺，或者你可以簡單記住：一平方公尺大約是0.3025坪。當你在權狀上看到坪數時，腦中最好能有個概念，知道它換算成平方公尺大概是多少，這樣會更有感。

拆解權狀！認識「主建物」、「附屬建物」、「共有部分」

現在，我們就來一步步拆解權狀上最核心的三個項目：主建物、附屬建物、共有部分。這三者加起來，就是你總共擁有的房屋面積。

主建物：你家最實在的空間！

「主建物」是什麼？簡單來說，它就是你房子裡「最值錢、最實在」的部分！也就是你實際生活起居的「室內空間」，包含了客廳、餐廳、臥室、廚房、衛浴、室內走道等等。通常，你在看房時，眼睛所見、雙腳所踏的室內範圍，絕大部分都屬於主建物。

對我來說，主建物坪數絕對是權狀中「含金量最高」的部分。為什麼這麼說呢？因為它直接決定了你的居住品質和空間舒適度。主建物坪數越大，通常代表你的生活空間越寬敞，可以擺放的家具越多，一家人居住起來也越舒適。許多人在購屋時，常常只看總價和總坪數，卻忽略了主建物的比例。我常建議朋友，買房時一定要特別留意主建物的坪數，這才是你花錢買來「使用」的核心價值。

舉例來說，兩間總坪數都是30坪的房子，一間主建物有20坪，另一間卻只有15坪，那感覺就差很多了！雖然總坪數相同，但實際能運用的室內空間可是天差地別啊。

附屬建物：加分空間，但眉角不少！

「附屬建物」則是指依附在主建物之外，為其提供額外功能的空間。最常見的就是「陽台」和「雨遮」。不過，這裡頭的「眉角」可就多了！

• 陽台： 陽台是附屬建物中最具實用性的部分。它通常位於主建物的外緣，可以曬衣服、擺放盆栽，甚至是享受一下戶外的空氣。陽台的坪數會計入權狀，但其「計價」方式和「實際利用率」是需要特別注意的。很多建案會把陽台設計得很大，看起來很氣派，但實用性如何？這就要看個人需求了。
• 雨遮、屋簷： 過去，雨遮和屋簷是會計入權狀坪數且計價的。但自從2018年1月1日開始實施的新制規定後，新建照申請的建物，「屋簷」及「雨遮」便不再計入買賣面積，只會登記在權狀上，但不計價了！這是一個非常重要的轉變！也就是說，如果你買的是2018年後取得建照的新成屋，雨遮即使登記在權狀，你也不用花錢去買它。但如果是2018年前取得建照的房子（或中古屋），雨遮、屋簷仍可能計入坪數並計價，這時候你就要特別注意了，因為雨遮幾乎沒有實際利用價值，你等於是花錢買了一個幾乎不能用的空間，這可是會大大影響實際單價的！我常笑稱，花錢買雨遮，就像買了一片不能住的「空調板」一樣，除非價格夠甜，否則真的要三思。
• 露台、花台： 這些空間通常不會計入附屬建物面積，但可能會在權狀上註記「約定專用」的權利。也就是說，雖然不計坪、不計價，但你有專屬的使用權。這類空間雖然不計價，但卻能大大提升居住品質，我個人認為是個不錯的附加價值，不過也要留意其約定專用是否有期限或使用限制。

總之，附屬建物在買賣中是個很容易被「模糊化」的項目，務必仔細核對其內容和新舊法規的差異，避免花冤枉錢。

共有部分（公設）：你與鄰居共同的資產！

「共有部分」，也就是我們常說的「公設」。它是指區分所有權人（也就是你和其他住戶）共同使用、共同持有的部分。公設的面積會分攤到每一戶的權狀中，但你無法獨立擁有或買賣某一部分的公設。

公設通常又可以細分為「大公」和「小公」：

• 大公： 是全體住戶都共同使用的設施，例如：電梯間、樓梯間、大廳、管理室、機電室、配電室、水箱、屋頂突出物、消防設備空間、中庭花園、健身房、游泳池等等。這些設施的維護費用會由全體住戶共同分攤。
• 小公： 則是指提供部分住戶使用的公設，例如：特定樓層的電梯廳、走道，或頂樓住戶專用的樓梯間等。這些通常會由該部分住戶共同分攤費用。

「公設比」是衡量公設多寡的重要指標。公設比的計算方式是：共有部分面積 / (主建物 + 附屬建物 + 共有部分) x 100%。公設比的高低沒有絕對的好壞，高公設比可能代表社區設施多樣、管理完善，但相對的，你花在「非實際居住空間」的錢就越多；低公設比可能意味著室內使用空間較大，但社區設施可能較少或較老舊。我個人認為，合適的公設比應該在30%到35%之間，這是一個相對平衡的區間，既能保有一定的社區品質，又不至於讓住戶覺得錢花得不值得。

買房必學！權狀坪數怎麼算？

瞭解了主建物、附屬建物和共有部分後，我們來看看總坪數是怎麼算出來的。

房屋總坪數 = 主建物坪數 + 附屬建物坪數 + 共有部分坪數

這就是權狀上會顯示的「總面積」。然而，對買家而言，更重要的是要知道「實際可以使用的室內坪數」到底有多少。

室內實際使用坪數 = 主建物坪數 + 附屬建物中可利用的陽台坪數

這裡特別強調「可利用的陽台坪數」，因為雨遮、屋簷幾乎沒有實際利用價值。所以，當你在計算實際坪效時，建議只把主建物和陽台加起來，這樣才能更客觀地評估房子的「大不大」。

讓我們來個實際案例計算：

假設你看到一間房子的權狀資料如下：

• 主建物：15.00坪
• 附屬建物（陽台）：2.00坪
• 附屬建物（雨遮）：0.50坪
• 共有部分：9.00坪

那麼，這間房子的各項坪數會是：

• 權狀總坪數： 15.00 + 2.00 + 0.50 + 9.00 = 26.50坪
• 實際室內使用坪數： 15.00 (主建物) + 2.00 (陽台) = 17.00坪 (不計雨遮)
• 公設比： 9.00 (共有部分) / 26.50 (總坪數) x 100% ≈ 33.96%

從這個案例中你可以清楚看到，雖然權狀總坪數有26.5坪，但你實際能居住和利用的室內空間只有17坪。公設比接近34%，也屬於現代大樓的常見範圍。透過這樣的拆解計算，你是不是對這間房子的「實際價值」有更清晰的認識了呢？

看權狀時，這些「眉角」你不能不知道！

權狀坪數的學問不只這些，還有一些隱藏的「眉角」和歷史演變，值得你特別留意，才不會掉入陷阱。

「虛坪」問題：公設比過高怎麼辦？

「虛坪」這個詞，是許多買房族心中的痛。它指的是你花錢買了，卻無法實際居住使用的空間，最主要就是指「過高的公設比」或是「無利用價值的附屬建物」。過去幾年，新建案的公設比有越來越高的趨勢，從早期華廈的15%~20%，到現在大樓普遍落在30%~35%甚至更高，動輒40%的也不在少數。

公設比高，代表你實際買到的室內空間相對縮小，你總覺得花了大筆錢買了個大坪數的房子，結果進去一看，主建物卻小得可憐，這就是「虛坪感」作祟。我曾有個朋友，看到一間總坪數40坪的房子覺得很滿意，結果一問主建物只有18坪，公設比將近50%，當場就覺得這錢花得太不值了！

那麼，如何判斷公設比是否合理呢？這其實沒有標準答案，主要還是要看「你自己的需求」和「社區的規劃」。

• 如果你重視公共設施： 像是健身房、游泳池、閱覽室、兒童遊戲區等，那麼高一點的公設比可能對你來說是值得的。但前提是這些設施真的有在維護和使用。
• 如果你更重視室內空間： 那麼就應該盡量選擇公設比相對較低的物件。

我個人建議，在看房時，除了計算公設比，更要實際走訪公設區域，看看設施的維護狀況、使用頻率。如果公設比高，但公設品質不佳、使用率低，那這筆錢就花得太冤枉了。一個「好的公設」，應該是能夠提升生活品質，而不是徒增管理費負擔的。

雨遮計坪爭議：新舊法規大不同！

前面有稍微提到雨遮計坪的問題，這裡要更深入地解釋。這項法規的變革是為了遏止建商將雨遮灌入計價坪數，導致消費者花大錢買到無用空間的亂象。

• 2018年1月1日前的建物： 只要是在此日期前申請建照的房屋，其屋簷和雨遮都可計入權狀坪數，且「可以計價」。這也是為什麼許多中古屋或老屋的權狀上，雨遮坪數仍是計入買賣總價的一部分。
• 2018年1月1日後的建物： 在此日期後申請建照的房屋，其屋簷和雨遮「仍會登記在權狀上」，但「不計入買賣面積，不予計價」。這就大大保障了消費者的權益。

所以在看房時，尤其是新成屋或預售屋，一定要問清楚建照申請的日期！如果建商跟你說「雨遮有計坪但有打折」這種話術，你就要特別警惕了。如果是2018年後的建照，雨遮就是不計價的，完全沒有什麼打不打折的問題！我的經驗是，很多房仲或建商在解釋這部分時，會故意含糊帶過，所以身為買家，你一定要自己做功課，主動提問，才能避免吃虧。

車位坪數：是獨立權狀還是公共設施？

車位也是許多人買房時的重要考量。但車位在權狀上的呈現方式卻有幾種，差異很大。

• 獨立權狀車位： 這種車位有自己的獨立權狀，可以單獨買賣、登記移轉。通常會出現在「增設停車位」或「獎勵停車位」中。如果車位有獨立權狀，那麼它就不會計入你房屋的共有部分坪數。
• 共有部分車位： 這是最常見的類型，也就是「法定停車位」。它通常會登記在你的房屋權狀的「共有部分」中，與你的房子共同登記。這種車位不能單獨買賣，只能隨著房屋一起移轉。它會拉高你的公設比，因為車道、車格等空間都計入了共有部分。

所以，在簽約前一定要問清楚，你買的車位是哪一種？如果車位是計入共有部分，那麼在計算房屋單價時，就要把車位本身的價值從總價中扣除，然後再計算純粹的「房屋單價」，這樣才公平。不然你很可能把車位的錢也算進房屋單價裡，導致單價被虛高了。

實戰教學：第一次看權狀就上手！

了解了這些知識後，現在我們來進行實戰演練！當你拿到一份權狀或謄本時，該怎麼一步步去核對呢？

步驟一：取得並核對資料

1. 取得權狀影本或謄本： 向房仲、代銷或屋主索取最新的「建物謄本」影本。謄本是公開資訊，通常會比權狀影本更詳細，且記載最新狀態。
2. 核對基本資訊： 檢查地址、所有權人姓名等是否正確無誤。

步驟二：仔細核對各項面積

在建物謄本的「標示部」中，你會找到詳細的面積資訊：

• 「主要用途」： 看看是住宅、商業還是其他，這關係到房屋的合法使用。
• 「主要建材」： 鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SC）等。
• 「層次」： 房屋所在的樓層。
• 「面積」： 這就是我們要仔細看的重點！
  • 專有部分面積： 包含「主建物」和「附屬建物」的詳細列表。
    • 核對「主建物」坪數，這是你家的核心空間。
    • 仔細看「附屬建物」包含哪些（陽台、雨遮、花台等），並確認雨遮是否計價（看建照日期）。
  • 共有部分面積： 會列出總共的共有部分坪數，通常會再細分哪些是登記為你的持分。這就是公設的面積。

我的經驗是，很多房仲會提供一份「不動產說明書」，上面也會有坪數資訊。但務必以「建物謄本」上的數據為準，因為謄本是地政機關登記的官方文件，最具法律效力。

步驟三：計算公設比與實際使用坪數

根據謄本上的數據，自己動手計算：

• 房屋總坪數 = 主建物 + 附屬建物 + 共有部分
• 室內實際使用坪數 = 主建物 + 陽台坪數（不含雨遮、屋簷）
• 公設比 = 共有部分面積 / 房屋總坪數 x 100%

將這些計算結果與房仲或廣告上的資訊進行比對。如果差距太大，務必請對方解釋清楚。

步驟四：核對平面圖

權狀或謄本通常會附上「建物測量成果圖」。

• 仔細比對圖面上的格局、陽台、雨遮等位置和大小，是否與你現場看屋時的印象一致。
• 確認圖面上的尺寸標示是否與權狀坪數相符。有時候文字記載的坪數，透過圖面更能直觀感受到空間大小。

步驟五：現場丈量與比對

如果可以，在看屋時可以攜帶捲尺，大致丈量主建物的長寬，估算一下實際的坪數，然後與權狀上的主建物坪數進行比對。雖然不要求分毫不差，但至少能給你一個更實際的空間感，避免「看圖說故事」造成的落差。有時候實地丈量一下，你就會發現廣告上寫的「大客廳」可能根本沒有想像中那麼大，這對於判斷空間的實用性非常有幫助。

我個人對於權狀坪數的看法與建議

在我多年的觀察和經驗中，很多買家在權狀坪數上常常陷入一種迷思，那就是「總坪數越大越好」。但其實，真正聰明的買家，會更重視「實用坪數」或「主建物比例」。

我的建議是：

1. 不要只看總價和總坪數： 拆開來計算主建物坪數、附屬建物坪數和共有部分坪數，再根據這些數據計算出公設比和實際使用坪數。這才能讓你真正了解你為哪些空間付了錢。
2. 比較「實際單價」： 將總價扣除車位價格（如果車位有獨立產權或計價方式不同），再除以「主建物+陽台」的實際使用坪數，算出一個更接近「室內使用空間」的單價。這個單價，會比直接用總價除以總坪數的單價，更能反映房子的實際價值。
3. 多問、多比較： 對於不明白的地方，不要害怕提問。建商、房仲都有義務為你解釋清楚。同時，多看幾間房子，比較不同物件在相同總坪數下，主建物和公設的分配比例，你就會對市場行情和合理範圍更有概念。
4. 必要時尋求專業協助： 如果你對權狀內容仍有疑問，或在買賣過程中遇到不清楚的狀況，可以尋求地政士（代書）或不動產估價師的專業諮詢，他們能提供更詳細的解釋和建議，確保你的權益不受損害。畢竟買房子是人生大事，多一份謹慎，就多一份安心。

常見問答（FAQ）

Q1：什麼是「公設比」？公設比是不是越低越好？

公設比是指房屋的共有部分面積占總坪數的比例。它的計算方式是：共有部分面積 ÷ (主建物 + 附屬建物 + 共有部分) × 100%。公設比的高低，並沒有絕對的「越低越好」這回事，這取決於你的個人需求和對社區品質的期待。

公設比低，通常意味著你的室內實際使用空間相對較大，你花在「非居住空間」的錢就比較少。但相對的，社區可能沒有豪華大廳、健身房、游泳池等豐富的公共設施，甚至可能連電梯、樓梯間都比較簡樸，管理費也可能相對較低。這類房屋可能比較適合那些對公共設施需求不高，或者更重視個人室內空間的買家。

而公設比高，則代表社區可能擁有更多元、更完善的公共設施，像是氣派的門廳、住戶專屬的交誼廳、健身房、泳池、兒童遊戲區等。這能提升居住的便利性和生活品質，但同時你也要付出更多的購屋成本和管理費用。這類社區適合重視生活機能、社區互動，或是育有子女需要活動空間的家庭。因此，判斷公設比是否合理，最終還是要回歸到你自己的生活習慣和預算考量。我個人認為，市面上新建案的合理公設比通常落在30%至35%之間。

Q2：權狀上的「登記原因」代表什麼意思？

權狀上的「登記原因」欄位，用來記載這筆不動產是如何取得所有權的法律原因。這通常會在地政機關核發的建物謄本中出現。

常見的登記原因有：

• 買賣： 最常見的，表示所有權是透過買賣交易取得。
• 繼承： 表示透過遺產繼承取得所有權。
• 贈與： 表示透過贈與行為取得所有權。
• 第一次登記： 通常發生在新成屋首次辦理建物所有權登記時，代表該建物首次取得合法產權。
• 拍賣： 表示透過法院拍賣程序取得所有權。

對於買方而言，了解登記原因可以幫助你掌握房屋的歷史背景。例如，如果是「第一次登記」，表示你買的是一手新房；如果是「繼承」或「贈與」，可能需要留意是否有其他繼承人或贈與撤銷權的潛在問題，這時就需要地政士協助查明，確保權利完整。雖然多數情況下不會影響買賣，但多一份了解，就能多一份安心。

Q3：雨遮、陽台在權狀上都有寫，但我能怎麼使用？

陽台和雨遮雖然都屬於附屬建物，但它們的「實用性」和「使用限制」可是大不相同。

陽台： 陽台是相對具有實際使用價值的空間。你可以用來曬衣服、擺放盆栽、作為休閒區，甚至是放置冷氣室外機等。然而，你不能隨意「外推」陽台，將其納入室內空間使用。因為陽台外推屬於違建，一旦被檢舉，會有被拆除的風險。所以，即使陽台坪數計價了，也請務必遵守建築法規，合法使用。我的建議是，如果陽台夠大，可以適度佈置成一個小花園或休憩區，提升居住品質，但絕不要為了擴大室內空間而冒險外推。

雨遮： 相較於陽台，雨遮的實際使用價值幾乎為零。它主要是為了遮陽避雨而設計，你通常無法在上面站立或進行活動。特別是2018年後不計價的雨遮，你等於是買了房子附帶一個沒有用處的「蓋子」。即使是早期計價的雨遮，其狹小且高空的特性，也讓它幾乎沒有任何利用空間。所以，對於雨遮，我們的態度就是「有就好，不計較」，如果買到的是計價的雨遮，那只能說當初的單價可能就「虛」了一些。

Q4：如果權狀坪數跟仲介說的不一樣怎麼辦？

如果房仲或建商提供的坪數資料與你實際查閱的權狀或謄本資料不符，這是一個非常嚴重的問題，你必須立刻提出質疑並要求對方提供合理解釋。

首先，你要明白，權狀和建物謄本上的坪數才是具有法律效力的官方數據。 仲介或建商口頭說的、廣告單上寫的，都不能作為最終的依據。如果發現數據不一致，可能是以下原因：

1. 計算誤差： 雖然不太常見，但也有可能在計算或轉述時發生小誤差。
2. 刻意虛報： 這是最需要警惕的狀況。有些不肖業者可能會將虛坪灌入，或將公設比美化，以吸引買家。
3. 資訊更新不及： 謄本資料是動態的，有可能發生權利變動但仲介手上的資料未即時更新。

我的建議是：

• 立即要求核對： 請仲介或建商拿出最新的建物謄本，與你手上的資料進行現場核對，並說明差異原因。
• 要求書面澄清： 如果有任何差異，要求對方提供書面澄清，並在買賣契約中明確記載最終確認的坪數資訊，以及萬一實際交屋坪數有差異時的處理方式（例如退補價金的約定）。
• 尋求專業協助： 如果對方解釋不清或態度閃爍，你應立即尋求地政士或律師的協助，切勿貿然簽約。在買賣房子這件事上，任何數據的不一致都可能是個大坑，謹慎再謹慎絕對沒有錯！

Q5：為什麼有些老房子沒有「共有部分」或公設比很低？

你可能會發現，一些屋齡較高的公寓或華廈，權狀上「共有部分」的坪數極少，甚至有些根本沒有，公設比也低得驚人，可能只有5%到15%左右。這並不是什麼詐騙，而是台灣建築法規和社會發展演變的結果。

早期（約1980年代以前）的建築法規對於公共設施的規範相對寬鬆，甚至有些建築根本沒有強制要求設置電梯、消防設施、大廳等。因此，那時候的公寓多半是樓梯公寓，沒有電梯、沒有寬敞的公共走道、沒有大廳或管理室。在這種情況下，除了必要的樓梯空間外，幾乎沒有什麼「共有部分」需要分攤到各戶的權狀上。

隨著時代發展，建築技術進步，人們對於居住品質的要求也提高，政府也逐步修訂法規，強制要求新建物必須設置電梯、消防設備、無障礙設施、機電空間等，甚至鼓勵設置休閒公設。這些設施都會計入「共有部分」，自然就拉高了現代大樓的公設比。因此，老房子的低公設比，其實反映了它們建築年代的特色。這類老屋通常有較大的「得房率」（主建物坪數佔總坪數的比例高），室內空間通常比較實在。但相對的，它們可能沒有電梯、沒有現代化的管理，甚至有些管線、結構也較為老舊，需要花費額外的修繕成本。所以，選擇老屋還是新大樓，還是要權衡自己的需求和預算。

結語：搞懂權狀，安心購屋

看完這篇文章，你是不是對「權狀坪數怎麼看」這個問題，不再感到那麼「霧煞煞」了呢？從主建物、附屬建物到共有部分，每一個數字背後都代表著你的權益和金錢。買房是人生中的重大決定，花點時間深入了解這些看似枯燥的數字，絕對是值得的。

我的經驗告訴我，那些能在買房過程中「佔到便宜」或「買得安心」的人，往往都是對這些細節瞭若指掌的買家。他們不會人云亦云，而是會親自查閱資料、仔細計算、主動提問。希望透過這篇文章，能幫助你成為這樣一位聰明的買家，在未來的購屋路上，能夠穩扎穩打，買到一間真正適合自己、物有所值的好房子！祝你購屋順利，早日住進夢想的家！