區權會由誰主持？揭秘公寓大廈管理條例下的會議主席權責與眉角

嘿，各位住戶朋友，你是不是也跟我一樣，曾經對「區權會由誰主持」這個問題感到一頭霧水呢？記得我第一次參加我們社區的區分所有權人會議（簡稱區權會）時，看到一位不認識的先生坐在主席台上，心裡嘀咕著：「這位是誰啊？怎麼會是他來主持？」這個小小的疑惑，其實牽涉到《公寓大廈管理條例》裡非常重要的規定喔！

區權會由誰主持？快速解惑！

讓我們先開門見山、快速且精確地回答這個問題：根據《公寓大廈管理條例》的規定，區分所有權人會議（區權會）通常是由社區的「管理委員會主任委員」來主持。但如果社區還沒有成立管理委員會，或是主任委員因故無法主持，那麼就會有其他替代方案，例如由召集人或其他區分所有權人互推一人來擔任主席。

你可能會覺得這很簡單嘛，不就是主任委員嗎？但實際運作起來，裡面的「眉角」可多了！接下來，我會帶大家深入探討，到底誰最有資格坐上那個主席位，以及他/她的權責、面臨的挑戰，還有各種情境下的應對之道。

誰是「區權會」的主持人？法規怎麼說？

要了解區權會的主持人，我們就不得不提到公寓大廈管理條例。這條法律就像是我們社區的憲法，規範著大大小小的管理事務。在主持人的部分，它其實有明確的規定喔！

管理委員會有主任委員時：

這是最常見的狀況啦！如果你的社區已經成立了管理委員會，而且也有選出主任委員，那麼依照《公寓大廈管理條例》第29條第一項的規定，「管理委員會主任委員」就是區權會的當然主席。沒錯，就是這麼直接了當！主任委員嘛，他本來就是社區的「大家長」，統籌管理事務，主持區權會更是他的職責所在。

《公寓大廈管理條例》第29條第一項：「公寓大廈成立管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召開會議之程序等事項，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。主任委員對外代表管理委員會，並擔任管理負責人。主任委員、管理委員人數依區分所有權人會議決議，但不得少於三人。」

雖然條文沒有直接說「主任委員主持區權會」，但實務上和一般認知中，主任委員作為管理委員會的對外代表和管理負責人，自然而然地就會是區權會的主席。這就像是公司董事長主持股東大會一樣，天經地義囉。

第一次區權會，或管理委員會尚未成立時：

那麼問題來了，如果社區是新大樓，或是因為某些原因，管理委員會一直都還沒成立，那區權會要開，誰來主持呢？這時候，《公寓大廈管理條例》第25條就派上用場了！

《公寓大廈管理條例》第25條第一項：「區分所有權人會議，由管理負責人或管理委員會召集之。管理負責人或管理委員會，除有特殊事由外，應每年至少召開一次。……」

這裡的「召集人」就非常關鍵了！

• **由「起造人」召集：** 通常在新大樓第一次辦理區權會時，是由建商（也就是起造人）來召集。這時候，他就會指定一位代表來擔任會議主席，帶領大家完成管委會的選舉等重要事項。
• **由「區分所有權人互推」：** 如果起造人沒有依法召集，或者已經過了召集期限，那麼符合一定比例的區分所有權人（通常是持有總面積1/5以上，或人數1/5以上）可以自行推選一位召集人來召開區權會。這位被推選出來的召集人，自然也會是這次會議的主席喔。

我在實務上就看過有些新社區，因為建商態度比較消極，導致第一次區權會拖了很久才開成。這時候，就得靠熱心的住戶們自己動起來，依照法規程序推選召集人，才能順利啟動社區的管理機制呢！

管理委員會解散，或主任委員因故無法主持：

人生總有意外，社區管理也是一樣。萬一管理委員會因為某些原因解散了，或是主任委員臨時生病、出國，無法主持區權會怎麼辦？

這種情況下，通常會由：

• **管理委員互推一人：** 如果主任委員無法主持，但管委會的其他委員還在，可以由他們從中推舉一位管理委員來代理主席職務。這就像是副手代理主管職務一樣。
• **區分所有權人互推一人：** 如果是整個管委會都解散了，或是主任委員無法主持，且沒有其他委員可推舉時，那麼區權會的與會者可以現場「互推」一位區分所有權人來擔任臨時主席。這時候，通常會由比較熱心、對議事程序比較熟悉、或者大家比較信任的住戶來擔任。

我個人經驗是，這種臨時推選主席的狀況，通常會讓會議氣氛比較緊張，因為大家對臨時主席的熟悉度不高，有時會比較考驗這位臨時主席的臨場應變能力和對議事規則的掌握度。

表格：不同情境下的區權會主席

為了讓大家更一目瞭然，我整理了一個表格，快速比較不同情境下，區權會的主席會是誰：

情境描述	誰來主持區權會？	法源依據 (主要)	備註與說明
社區已成立管理委員會，且有主任委員	主任委員	《公寓大廈管理條例》第29條	最常見也最標準的狀況。主任委員作為管委會代表，自然主持會議。
社區管理委員會尚未成立 (如新大樓首次區權會)	召集人 (通常由起造人或區分所有權人互推)	《公寓大廈管理條例》第25條、第26條	召集人負責召開會議，並主持會議以成立管委會。
主任委員因故無法主持 (如生病、出國等)	管理委員會委員互推一人	《公寓大廈管理條例》第29條 (管委會內部互推)	從現有管委會委員中推選一位代理，確保議事順利進行。
管理委員會已解散，或無委員可推舉	區分所有權人互推一人	《公寓大廈管理條例》第29條 (依會議決議或現場互推)	在非常規情況下，由與會的區分所有權人現場臨時推選。

主持人的「眉角」與法律責任：不只是坐著開會這麼簡單！

你可能會覺得，主持人不就是坐在上面，念念議程，然後說「贊成的請舉手」嗎？喔不不不，區權會的主席可不是這麼簡單的角色喔！他/她的權責非常大，但也伴隨著相應的法律責任。

區權會主席的「核心任務」與「權限範圍」

主席，顧名思義，就是掌握會議「主導權」的人。他的任務可是關係著整個會議能否順利、公正地進行呢！

主席可以做什麼？（權限）

1. 掌握議程、引導討論： 這是最基本的。主席必須確保會議按照預定的議程進行，並且引導大家針對議題進行討論，避免離題。
2. 維持會議秩序： 這是主席最主要的權力之一！如果有人插話、大聲喧嘩、甚至人身攻擊，主席有權制止。必要時，甚至可以請擾亂秩序者離場喔！
3. 裁決議事程序問題： 會議中常常會遇到「這個提案要不要先表決？」、「是不是該休息一下？」等程序問題，主席必須根據議事規則，做出公正的裁決。
4. 確認發言權： 誰可以發言、發言順序、發言時間，都是主席必須掌控的。這樣才能確保每個人都有機會表達意見，同時又不會讓會議失焦。
5. 宣布開會、散會及休會： 當然囉，會議的開始與結束，都得由主席來宣布才算數。
6. 執行會議決議： 雖然決議是由全體區分所有權人共同做出，但主席作為管委會的代表（如果是主任委員），他也有責任去監督和推動這些決議的執行。

我個人覺得，一個好的主席，就像是樂團的指揮家，他不需要會演奏所有樂器，但卻能讓整個樂團和諧運作，奏出美妙的樂章！

主席不可以做什麼？（限制）

權力越大，責任越大，限制也越多！主席不能因為自己是主持人，就為所欲為喔！

• 不得阻撓合法提案： 只要提案符合規約和法規，主席就不能隨意阻擋，必須讓它進入討論程序。
• 不得拒絕會議記錄： 會議記錄是會議的正式文件，主席不能以任何理由拒絕製作或公布。
• 不得擅自變更議案或決議： 議案內容和決議都是大家共同討論出來的，主席無權擅自修改。
• 不得帶有明顯個人立場： 主席應保持中立，雖然可以表達意見，但不應利用主席權力去影響他人的投票或意見表達。

主席可能面臨的「法律責任」

你以為當主席只是個「苦差事」嗎？如果處理不當，可是會惹上官司的喔！

• 偽造文書： 如果主席在會議紀錄上動手腳，例如修改決議內容、捏造發言紀錄，這可是會觸犯刑法上的偽造文書罪，情節嚴重的話，可能會有牢獄之災呢！
• 妨害開會自由： 如果主席惡意剝奪特定區分所有權人的發言權、表決權，或以不法手段阻止會議進行，也可能構成妨害開會自由罪。
• 民事損害賠償： 如果主席的行為導致社區或特定住戶權益受損，受害者可以向主席提起民事訴訟，要求損害賠償。

所以說，當主席可不是隨便喊喊「散會」就好，他的一舉一動都必須合法合規，這點可千萬不能掉以輕心啊！

擔任區權會主席的「心法」與實務挑戰

既然擔任區權會主席這麼重要，那要怎麼當一個稱職又受大家尊敬的主席呢？我從多年的觀察和經驗中，總結出一些「心法」和應對「挑戰」的方法。

會前準備：磨刀不誤砍柴工

1. 熟悉議程與提案內容： 在會議前，主席必須把所有的提案內容、附件資料都看過一遍，了解提案的目的、背景、可能產生的影響。如果自己都不懂，怎麼引導大家討論呢？
2. 確認會議程序與議事規則： 雖然大部分區權會都依循《公寓大廈管理條例》和社區規約，但主席還是要對這些基本規則瞭若指掌，才能在會議中快速裁決程序問題。
3. 預想可能發生的爭議點： 聰明的主席會預先設想，哪些提案可能會引起較大爭議？哪些住戶可能會提出特別尖銳的問題？事先思考應對方式，才能臨危不亂。
4. 與秘書處確認資料備齊： 表決單、會議記錄用紙、投影設備、麥克風…這些小細節都要確保就位，不然開會開到一半才發現缺東缺西，可是會讓會議效率大打折扣喔。

會議中：沉著應對，公正持平

• 保持中立與公正： 這是主席最基本的修養！即便主席個人對某個議題有看法，也要放在心裡，盡量讓大家都能充分表達，自己只是引導者和裁決者。
• 控制發言時間與秩序： 這是藝術！既要讓大家有機會說話，又不能讓某個人壟斷發言，或是讓會議變成「菜市場」。善用計時器、明確的發言順序，都是好方法。
• 清晰解釋議案： 在每項議案討論前，主席應簡明扼要地說明議案內容，確保所有與會者都理解，這樣大家才能有針對性地討論。
• 適時引導與總結： 當討論陷入僵局或偏離主題時，主席要適時介入，引導大家回到正軌，並在討論告一段落時，簡要總結大家的意見，以便進行表決。
• 確保表決程序透明： 無論是舉手、投票或點名，都必須確保程序公開透明，計票過程也應讓大家看清楚，避免爭議。

我記得有一次我們社區開區權會，某個住戶針對一個提案連續發言了十幾分鐘，主席雖然有點為難，但還是耐心讓他把話說完，然後才禮貌地請他把機會讓給其他人。這種處理方式，既尊重了發言者，也維持了會議秩序，真的很不容易。

會後工作：畫下完美的句點

• 確認會議記錄的真實性與完整性： 會議結束後，主席必須與秘書處（或記錄人員）仔細核對會議記錄，確保內容真實反映會議實況、決議內容無誤。
• 公告會議決議： 依照規定，區權會的決議必須公告給所有區分所有權人知道，主席有責任督導這項工作。

常見的挑戰與應對策略

當主席不容易，總會遇到各種「奧步」和挑戰，像是：

• 離題發言者： 「請問，跟這次的防水工程提案有關係嗎？如果沒有，請在散會後再討論喔！」禮貌但堅定地將討論拉回主題。
• 激烈爭執與衝突： 「請大家冷靜！我們是來解決問題的，不是來製造問題的。如果無法理性討論，我將暫停會議，待大家冷靜後再繼續。」必要時可以喊暫停或休會。
• 人數不足流會： 「很遺憾，本次會議出席人數未達法定開會門檻，宣布流會。我們將擇期召開第二次會議。」依法行事，明確告知。
• 惡意杯葛議事： 這就很考驗主席的智慧了。有時候會遇到少數人刻意冗長發言、不斷提出程序問題，甚至人身攻擊。主席這時除了要堅持議事規則，也可能需要請求保全協助維持秩序，甚至請律師提供法律意見。這也是為什麼我前面會提到「法律責任」，因為這種情況下，主席的處理方式可能影響到日後是否會有法律糾紛。

當區權會主席，除了要熟悉法規，更需要EQ、智慧和一顆為社區服務的熱忱。這真的是一門大學問呢！

區權會主席的選舉與罷免（簡述）

既然主持區權會的通常是主任委員，那麼，主任委員是怎麼選出來的呢？

主任委員並不是由區權會直接選出來的喔！他是先由「區分所有權人」選出「管理委員」，然後再由這些「管理委員」們在自己內部「互推」產生「主任委員」、「副主任委員」和「財務委員」等職務。所以說，區權會其實是間接決定了誰會當主席。

至於罷免，如果主任委員表現不佳或有重大違失，區分所有權人是可以依照《公寓大廈管理條例》的規定程序，先罷免管理委員，進而影響到主任委員的職位。當然，這都是比較複雜且嚴肅的程序，通常需要達到一定的連署門檻和投票比例才能成功。

常見相關問題與專業詳細解答

好了，講了這麼多，我相信大家對「區權會由誰主持」應該有更深入的了解了。接下來，我整理了一些大家可能會有的常見問題，並提供更詳細的解答，希望能幫大家把疑惑都掃光光！

Q1: 如果主任委員拒絕主持區權會，該怎麼辦？

這是一個很棘手但偶爾會發生的狀況。如果主任委員無故或以不當理由拒絕主持會議，這可能會構成他怠忽職守。

首先，管理委員會的其他委員應先嘗試溝通，了解拒絕的原因，並請主任委員履行職責。如果溝通無效，根據《公寓大廈管理條例》的精神，如果主任委員無法主持，管委會的其他委員應從中互推一人代理主席職務。

如果整個管委會都「擺爛」，無人願意主持，那麼區分所有權人可以根據《公寓大廈管理條例》第25條的規定，由符合一定比例（總人數及總面積比例）的區分所有權人，自行推選「召集人」來召開區權會。這位由區分所有權人互推的召集人，就會是本次區權會的主席。當然，這過程會比較複雜，可能需要請求主管機關（例如縣市政府建管處）協助，甚至走法律途徑來解決。

Q2: 主席在會議中有哪些權限？可以決定議案嗎？

主席的權限主要是「議事程序」的掌控，包括維持秩序、裁決程序問題、控制發言時間、宣布會議開始與結束等。他就像是會議的「導演」，負責確保整個會議的流暢和合法性。

但是，主席絕對不能自行決定議案的內容或結果！議案的通過與否，必須由全體區分所有權人或其代表，透過充分討論和合法表決程序來決定。主席的個人意見在表決時與其他區分所有權人相同，也只能投下一票，沒有任何特權。

如果主席企圖利用職權強行通過或否決議案，這將是嚴重違反議事規則的行為，其所做出的決議可能因此無效，主席也可能因此負上法律責任。

Q3: 誰負責製作區權會的會議記錄？

會議記錄是區權會非常重要的文件，它記載了會議的討論過程、提案內容、表決結果和重要決議。通常，製作會議記錄的責任會落在：

• **管理委員會的秘書或指定人員：** 如果社區有聘請管理公司或有專職的秘書，他們通常會負責會議記錄的撰寫。
• **管理委員會的某位委員：** 如果沒有專職秘書，管委會可能會指定其中一位委員或熱心住戶來擔任記錄人員。

不管由誰製作，最終的會議記錄都必須經過主席的「簽名確認」，以示記錄的真實性與準確性。確認後的會議記錄應在一定時間內公告，並分發給區分所有權人查閱。這是確保會議透明度和公信力的重要一環喔！

Q4: 第一次區權會的主席是誰？跟一般的區權會有什麼不同？

第一次區權會（或稱「區分所有權人成立大會」）的主席，通常是由「召集人」來擔任。

• **召集人來源：** 依據《公寓大廈管理條例》第25條，起造人（也就是建商）有義務在特定期限內召集第一次區權會。這時，建商會指派一位代表擔任召集人並主持會議。如果建商未依法召集，或者已經過了時效，則可由一定比例的區分所有權人互推一位「臨時召集人」來召集並主持會議。
• **與一般區權會的不同：** 第一次區權會的任務非常特殊，它主要目的是要「成立管理委員會」、訂定或追認「社區規約」，以及選出第一屆的管理委員。所以，它的重要性非同小可！主持人在這個階段，往往需要更多地引導住戶了解法規、規約的重要性，並確保管委會的順利產生，為社區未來的運作奠定基礎。

Q5: 區權會多久開一次？是否有固定時間？

依據《公寓大廈管理條例》第25條的規定，管理負責人或管理委員會（即主任委員），除有特殊事由外，「應每年至少召開一次」區分所有權人會議。

除了年度例行會議，如果遇到以下情況，也可以召開臨時的區權會：

• 發生重大事故： 例如社區發生重大災害、需要緊急決策時。
• 管理委員會認定有必要： 管委會認為有重要事項需要區分所有權人共同決議時。
• 區分所有權人請求： 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上書面請求召集時。

所以，除了每年至少一次的定期會議，只要符合法規規定的條件，臨時區權會也可以隨時召開。而每次會議的主席，依然會依循我們前面提到的原則來產生喔！

Q6: 如果會議中發生激烈的爭執，主席該如何處理？

處理會議中的爭執，是考驗主席情商和能力的關鍵時刻。以下是一些實用的處理方式：

1. 維持冷靜： 主席首先自己要保持冷靜，避免情緒化，才能有效引導大家。
2. 暫停發言： 溫和而堅定地請正在爭執的雙方暫停發言，提醒大家回到議題本身。
3. 重申議事規則： 再次強調會議是討論公共事務的場合，要求大家遵守發言禮儀和秩序，避免人身攻擊。
4. 提供緩衝時間： 如果爭執過於激烈，主席可以宣布「暫時休會」幾分鐘，讓大家都有機會冷靜下來，緩和情緒。
5. 個別溝通： 若有必要，主席可以請爭執雙方在休會期間，由自己或委請其他委員在旁，進行短暫的個別溝通，試圖釐清爭點。
6. 表決程序問題： 如果爭執點在於議事程序本身，主席可以提請與會者對「程序問題」進行表決，以多數決的方式解決爭議。
7. 警告並請離場： 這是最後手段，如果有人惡意擾亂秩序，經主席多次警告仍不聽從，主席有權請其離場，以維護會議的正常進行。

處理爭執就像是走鋼索，主席必須找到一個平衡點，既要讓大家有表達意見的空間，又要避免會議被少數人的情緒所綁架。這真的是一門高深的藝術啊！

希望透過這篇文章，能讓大家對「區權會由誰主持」有更全面、更深入的認識。下次再參加區權會時，你就能更清楚地了解主席的職責與重要性，也能更好地參與社區事務囉！