土地法規與稅法增訂版：房地產策略、繼承贈與與投資佈局的深度解析
哇，最近身邊好多朋友都在討論房地產稅務的問題，尤其是「土地法規與稅法增訂版」出來以後，感覺整個遊戲規則都變了！如果你也正因為這些變動感到困惑，甚至有點焦慮，那麼這篇文章絕對能幫你撥開雲霧。簡單來說，台灣近年來陸續實施的土地與稅法增訂版，如房地合一稅2.0與最新通過的囤房稅2.0（全國歸戶房屋稅），實價登錄2.0等，已經徹底重塑了台灣的房地產市場生態。這些修法不僅提高了短期交易的稅負，更對多屋族群帶來顯著的衝擊，同時也讓資產的繼承與贈與策略變得更加複雜，不再是過去單純的算術問題。對於任何擁有不動產、打算買賣房產，或是正在規劃財產傳承的人來說，深入理解這些土地法規與稅法的最新變革，並提早佈局，絕對是刻不容緩的功課！
就拿我一位老客戶林太太來說吧，她原先想趁房價好轉時，把幾年前買來置產的預售屋轉手賣掉，順便賺一筆。結果找了房仲一問，哇！聽到那個預估的稅金數字，整個傻眼了！她以前的經驗是房子賣掉後賺的錢，沒那麼高的稅金啊？這就是土地法規與稅法增訂版中，房地合一稅2.0所帶來的影響，尤其是預售屋交易也被納入，稅率計算方式更是今非昔比。這讓我意識到，許多民眾對於這些最新法規的了解，其實都還停留在舊有的觀念，這中間的「資訊落差」正是導致策略失誤的關鍵。
作為一個長期關注房地產市場與稅務政策的專業人士，我深深體會到，每一次的法規調整，都像是一場新的牌局，而我們必須掌握新規則，才能打好手中的牌。接下來，我會為大家深度解析這些法規的核心內容、潛在影響，並提供一些實用的策略建議，幫助大家在變動的市場中站穩腳跟。
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房地合一稅2.0：交易稅負重塑，投資策略大洗牌
首先，我們不能不談的就是自2021年7月1日上路的房地合一稅2.0。這項修法最核心的精神，就是要「抑制短期炒作」，讓房子回歸居住本質，而不是純粹的投資商品。對於所有有買賣不動產需求的朋友們，這絕對是影響最深遠的稅制之一。
房地合一稅2.0的核心變動有哪些？
我將最關鍵的幾點，整理給大家看：
- 閉鎖期與稅率重劃： 這大概是影響最大的地方了！
- 持有期間在2年以內出售：稅率從原先的35%提升至45%。這幾乎是「殺頭式」的稅率，就是要讓短期投機客沒有空間。
- 持有期間在2年至5年以內出售：稅率從20%大幅提升至35%。相較於舊制，這個區間的稅率也提高非常多，對中短期投資客來說壓力山大。
- 持有期間在5年至10年以內出售：稅率維持20%。
- 持有期間在10年以上出售：稅率維持15%。
- 自用住宅優惠： 雖然條件嚴苛，但若符合「個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住滿6年，且無出租、供營業或執行業務使用」等條件，獲利400萬元以下可免稅，超過部分稅率為10%。這其實是政府鼓勵長期持有自住的立意。
- 適用範圍擴大： 這是過去大家常忽略，但現在卻非常重要的環節！
- 預售屋及契約轉讓：以前預售屋的買賣交易，大部分是課財產交易所得稅。但房地合一稅2.0將預售屋及其買賣契約的轉讓，全部納入課徵範圍！這意味著，如果你買了預售屋，還沒交屋就想轉手，一樣要面對上述的高額稅率。這點對於想搶短線的預售屋投資客來說，幾乎是斷了後路。
- 特定股權交易：持有股份或出資額過半數的公司、合作社或事業，其股權或出資額價值50%以上是由台灣境內的房屋、土地所構成，若其交易該股權或出資額，也要課徵房地合一稅。這是在防堵有心人士透過設立公司進行「假買賣真避稅」的行為。
- 法人交易比照個人： 以前很多投資客會用公司名義買賣房產，因為法人的稅率相對單純。但房地合一稅2.0也把法人短期交易的稅率拉高了！境內外營利事業若交易房地產，持有期間在2年以內出售，稅率45%；2年至5年內出售，稅率35%。這就是堵住了透過法人避稅的管道。
房地合一稅2.0帶來的衝擊與我的觀點
從林太太的案例中就能看出，房地合一稅2.0確實有效打擊了短期炒作。短期交易的稅率高到嚇人，讓許多想「快進快出」的投資客不得不三思。我的觀察是，這項政策加速了市場的「去投機化」，讓房產的持有成本和交易成本都顯著提高，對於資金不雄厚、不打算長期持有的買家來說，風險也隨之增加。這無形中也鼓勵了自住客和真正有長期置產需求的人進場。畢竟，持有時間越長，稅率就越低，這也是政府希望看到的「安定」效果。
應對房地合一稅2.0的實用策略
面對這樣的稅制，我們該如何調整策略呢？
- 延長持有期間： 這是最直接也最有效的避稅方式。如果沒有急迫的資金需求，盡量將不動產持有超過五年，甚至十年，可以大幅降低稅負。
- 精算交易時機： 在決定出售前，務必仔細計算持有期間，確保能落在較低的稅率區間。例如，差幾天就滿兩年或五年，耐心等待一下可能就省下數十萬甚至百萬的稅金。
- 善用自用住宅優惠： 如果是自住使用的房屋，務必確保符合「設有戶籍、居住事實、無出租營業」等條件。雖然條件嚴格，但400萬免稅額和後續10%的稅率，對於一般家庭來說仍是相當大的幫助。
- 審慎評估預售屋投資： 預售屋轉售現在風險極高，若非自住或有特殊規劃，應避免在交屋前轉讓，否則高額稅負會吃掉大部分利潤。
- 專業諮詢不可少： 由於稅制複雜，且個人情況各異，強烈建議在買賣不動產前，諮詢專業會計師或地政士，進行稅務規劃，避免因資訊不對稱而產生不必要的損失。
囤房稅2.0（全國歸戶房屋稅）：從地方到全國，多屋族避無可避？
再來，我們不能不提的就是熱騰騰、剛在2023年12月通過，並預計在2025年7月1日實施的囤房稅2.0，這可真的是讓多屋族群「心頭一緊」的重磅政策！它將房屋稅從地方各自為政的課徵模式，推向了全國歸戶的統一大戰略，影響層面廣泛，對市場影響可謂深遠。
囤房稅2.0的核心機制解析
這次的修法，主要有幾個關鍵點，大家一定要搞懂：
- 「全國歸戶」與「差別稅率」： 這是囤房稅2.0最核心的改變。以前房屋稅是「一縣市一戶」，你在台北有一戶、台中有一戶，兩戶都可能被視為「自住」或依照各地標準課徵。但新制是「全國總歸戶」！也就是說，會把你在全台灣名下的所有住家用房屋都算在一起，然後依房屋數量適用不同的稅率。
- 稅率調整：
- 自住房屋： 維持現行1.2%稅率，但上限為三戶。這點很重要！也就是說，一個自然人在全國範圍內，最多只有三戶房屋可以適用自住稅率。如果你有第四戶以上，就不能再主張自用住宅稅率了。
- 非自住住家用房屋： 稅率從現行的1.5%~3.6%提高到2%~4.8%，而且會依據持有的戶數採「累進」方式課徵。各地方政府會在這個區間內訂定各自的稅率。持有越多戶，稅率就可能越高。
- 特定房屋稅率優惠： 為了避免「誤傷無辜」或鼓勵特定政策，還是有一些例外條款。例如，出租且符合租賃專法規定的「包租代管」房屋，其稅率可降至1.5%~2.4%；繼承取得的共有房屋，在特定條件下也會有較優惠的稅率。這些都是政府為了照顧租屋市場發展和處理複雜繼承問題的措施。
- 改「強制性」為「全國統一」： 過去各地方政府可以選擇是否開徵囤房稅，導致政策不一。這次修法後，是全國性的統一規定，各縣市政府必須依此制定相關稅率，沒有迴避空間。
囤房稅2.0對多屋族群的影響與我的看法
我個人認為，囤房稅2.0是政府展現打擊炒作、實現居住正義決心的強力工具。它的衝擊主要來自於：
- 持有成本大幅增加： 對於在全國擁有三戶以上非自住房屋的個人或法人來說，每年繳交的房屋稅將會顯著增加。這會壓縮房東的利潤空間，甚至可能影響租金收益率。
- 資產配置策略調整： 原本習慣購買多戶房屋收租或等待增值的投資者，可能需要重新評估其投資組合。過多的非自住房屋可能會成為負擔。
- 租屋市場可能受到波動： 一方面，囤房稅可能促使部分持有多戶的房東將房屋釋出，增加市場供給。另一方面，房東為了轉嫁成本，也可能將增加的稅負反映在租金上，進而推高租金。這是一個需要持續觀察的動態平衡。
想想看，如果一個人在台北、台中、高雄各有一戶房屋，以前可能三戶都適用較低的「非自住」稅率（如果都沒出租），甚至在某些縣市還有自住優惠。但現在，第四戶以後就開始適用較高的稅率了。這真的會讓一些投資者重新思考「擁有」這麼多房產的意義。
應對囤房稅2.0的實用策略
那麼，面對這個新稅制，我們該如何調整策略呢？
- 善用三戶自住優惠： 仔細規劃您名下的哪些房屋要主張自住用途，並確保符合自住房屋的認定條件（如設籍等）。這三戶是你的「基本盤」，務必要顧好。
- 考慮「包租代管」： 如果你有多餘的房屋打算出租，可以考慮將其委託給專業的包租代管業者。這樣不僅能享有較低的房屋稅率（1.5%~2.4%），還能省去管理租客的麻煩。
- 重新評估資產配置： 檢視你名下的所有不動產，評估持有成本與潛在收益。對於效益不彰、或持有成本過高的非自住房屋，可能需要考慮出售、轉為自用，或是透過贈與、繼承等方式進行家族內部的資產轉移規劃。
- 提前進行稅務規劃： 由於2025年7月1日才開始實施，目前還有一些時間可以進行規劃。諮詢專業會計師或地政士，了解新制對你具體情況的影響，並制定應對方案。
實價登錄2.0：市場透明化的雙面刃
你還記得嗎？以前買賣房子，常常有「黑箱作業」的感覺，很多價格都不透明。但自從實價登錄上路後，市場資訊就公開透明許多。而2021年7月1日同步房地合一稅2.0上路的實價登錄2.0，更是將透明度推向了新的高峰。
實價登錄2.0的關鍵革新
它的主要改變包含：
- 預售屋及紅單交易納管： 這是最重要的一點。過去預售屋交易的轉讓，尤其是一些「紅單」（購屋預約單）轉售，常常是炒作的溫床，資訊完全不透明。現在，預售屋不論是簽約或轉售，都必須實價登錄！這大幅增加了預售屋市場的透明度，也讓價格更具參考性，同時也抑制了預售屋的短期炒作。
- 地號門牌完整揭露： 以前的實價登錄，為了保護個人隱私，地址通常會經過區段化處理，讓你很難精確判斷是哪一戶。現在，實價登錄2.0將交易的門牌和地號完整揭露，讓你可以清楚知道哪一棟、哪一戶的成交價是多少。
- 加重罰則： 為了確保登錄資料的正確性，對於未依限期登錄、登錄不實或違反規定的行為，都加重了罰則，提高違規成本。
透明化的影響與我的觀察
從我的實務經驗來看，實價登錄2.0真的是一把雙面刃。
優點：
- 市場資訊更公開透明： 對於一般買方來說，現在可以透過實價登錄網站，輕易查詢到特定社區甚至特定門牌的成交行情，大大提升了議價能力，也減少了資訊不對稱的風險。
- 抑制哄抬價格： 過去建商或房仲業者在銷售時，可能存在價格哄抬的空間。現在有了詳細的實價登錄資料，買方可以更容易進行比對，減少了被「話術」的機會。
- 政府稅基更精準： 更透明、更精確的成交資料，也讓政府在核定稅基（例如土地增值稅、房屋稅等）時有更客觀的依據，減少了避稅的空間。
缺點：
- 議價空間可能變小： 由於資訊高度透明，買賣雙方對於行情的掌握度都很高，議價空間相對會被壓縮。
- 對於特定情況可能造成困擾： 例如，如果某個門牌有特殊瑕疵（例如凶宅），但在實價登錄上卻顯示為高價成交，可能會引起誤會。
整體而言，我認為實價登錄2.0對於健全房地產市場是正向的。它讓資訊變得更公開透明，對於長期市場發展和居住正義的實現，都有著不可或缺的推動作用。
土地增值稅與遺產、贈與稅：跨代傳承的智慧佈局
談到資產傳承，土地增值稅、遺產稅和贈與稅絕對是大家最關心的議題。這些稅賦，往往決定了你辛苦累積的財富，能有多少順利傳承到下一代。在土地法規與稅法增訂版的背景下，如何巧妙運用這些稅務工具，更是需要智慧。
土地增值稅的策略運用
土地增值稅，顧名思義，是針對土地因公告地價調升而產生的「增值」部分課徵的稅。它在不動產交易、繼承或贈與時都可能涉及。
- 自用住宅優惠稅率： 這是最常見也最實用的優惠！
- 「一生一次」： 只要符合「自用住宅」、「出售前一年無出租或營業」、「土地面積都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺以下」等條件，就可以適用10%的優惠稅率，比一般稅率（20%~40%）低很多。而且，這個優惠一人一生只能用一次，所以時機點的選擇非常重要！
- 「一生一屋」： 如果你已經用過「一生一次」了，且出售時還持有另一戶「自用住宅」滿六年、土地面積不超過上述標準、且出售前五年內沒有其他房地產交易紀錄，那麼這第二戶也可以適用10%的優惠稅率。
- 重購退稅： 如果你出售自用住宅後，在兩年內又重新購買了另一處自用住宅，且新購房屋的價格高於舊有房屋，那麼你所繳納的土地增值稅，就可以申請「全額」退稅！如果新購房屋價格低於舊有房屋，也可以按比例退稅。這對於換屋族來說是非常大的福音，可以有效降低換屋成本。
我的建議： 「一生一次」的機會非常珍貴，建議在土地漲幅最大、稅負最高的房屋出售時使用，效益會最大。重購退稅則需要精準的時間規劃，以免錯失機會。
遺產稅與贈與稅的佈局藝術
遺產稅和贈與稅是避免財富過度集中、促進社會公平的稅賦。台灣目前稅率相對平穩，免稅額也相對固定，但結合房地產的高價值，稍有不慎就可能產生鉅額稅金。
- 免稅額與課稅級距：
- 贈與稅： 每位贈與人每年有244萬元的免稅額。換句話說，你每年可以贈與給任何人（不限人數）總計244萬元的財產，都不用課贈與稅。超過這個額度才需要課稅，稅率為10%~20%。
- 遺產稅： 目前免稅額為1333萬元，配偶扣除額493萬元，喪葬費用123萬元等。遺產總額扣除這些免稅額和扣除額後，剩餘的淨遺產才需要課稅，稅率為10%~20%。
- 不動產估價的眉角：
- 贈與不動產： 在計算贈與稅時，不動產的贈與價值通常是以「公告土地現值」和「房屋評定現值」來計算，而不是市價。而公告現值和市價往往有不小的落差，這就給了我們很大的稅務規劃空間。這也是為什麼許多長輩會選擇在生前以贈與的方式，將不動產傳給下一代。
- 繼承不動產： 繼承不動產時，其價值也是以繼承發生時的「公告土地現值」和「房屋評定現值」來計算遺產稅。
繼承、贈與或買賣？傳承方式的決策考量點
面對子女或親屬的財產傳承，到底該選擇繼承、贈與還是以買賣名義移轉，真的是一門大學問！這牽涉到多種稅負（贈與稅、遺產稅、土地增值稅、房地合一稅），沒有標準答案，端看你的資產現況、傳承目的和子女的未來規劃。我整理了一個簡單的比較表，讓大家有個概念：
| 傳承方式 | 主要優點 | 主要考量稅負 | 受贈（繼承）者未來出售時的房地合一稅 |
|---|---|---|---|
| 生前贈與 |
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贈與稅、土地增值稅（贈與人繳納） |
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| 死後繼承 |
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遺產稅、土地增值稅（若選擇課徵） |
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| 買賣移轉 |
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我的觀點： 繼承的優勢在於繼承人未來出售時，房地合一稅的持有期間可以從「被繼承人」原始取得日開始算，這對於持有很久的房產來說，可以大幅降低房地合一稅率。而贈與雖然每年有免稅額，但受贈人未來出售時，持有期間是從「受贈日」開始算，如果短期內出售，房地合一稅率就非常高了。所以，這真的是需要通盤考量，才能做出最有利的選擇。
專家觀點與實務操作建議
讀到這裡，你是不是覺得台灣的土地法規與稅法越來越複雜了呢？不得不說，政府近年來對不動產市場的政策調整，其方向都是非常明確的：就是讓房地產回歸居住本質，抑制炒作，並讓稅制更趨公平。從房地合一稅2.0的短期重稅，到囤房稅2.0的全國歸戶，再到實價登錄2.0的透明化，每一項都環環相扣，共同建構了一個更為嚴謹的稅務環境。
以我多年的實務經驗來看，這波土地法規與稅法增訂版，對不同族群的影響層面絕對是深遠的：
- 對自住客而言： 雖然短期內購屋成本可能因房價上漲而增加，但長期來看，投機炒作減少，市場回歸理性，對於真正有居住需求的自住客是相對有利的。且政府對於自用住宅仍有稅務優惠，只要符合條件，負擔相對較輕。
- 對多屋族與投資客而言： 這是挑戰最大的一群人。過去那種「隨便買、隨便賺」的時代已經過去了。現在你必須更精準地評估物件、更仔細地計算持有成本與潛在稅負，更要有長期持有的心理準備。快速轉手套利已變得困難重重。
- 對資產傳承者而言： 過去「先贈與再繼承」或「假買賣真贈與」等操作手法，現在都要面臨更嚴格的檢視。每個家庭的狀況都不同，財產種類、金額、子女人數和未來規劃，都會影響最佳的傳承方案。這絕對不是單純套公式就能解決的問題。
我的實務操作建議
- 建立長期思維： 無論你是要購屋、投資還是傳承，都應該以長期規劃的角度去思考。短期暴利在現在的稅制下幾乎是不可能的任務。
- 持續學習與關注： 稅法與地政法規是活的，會隨著時間和社會需求而調整。務必保持對最新法規的關注，才能隨時調整你的策略。
- 善用專業資源： 這裡我真的要語重心長地強調！面對如此複雜的法規，單打獨鬥很容易出錯。一個專業的會計師、地政士、律師，甚至是不動產估價師，他們的專業知識和經驗，絕對是你在規劃不動產策略時不可或缺的幫手。他們能根據你的個案狀況，提供量身定制的建議，避免潛在的稅務風險。
- 透明與誠實： 在任何不動產交易或稅務申報中，務必秉持誠實透明的原則。現在政府對於各項交易資訊的掌握度極高，任何刻意隱匿或虛報的行為，都可能面臨嚴重的罰則。
總之，土地法規與稅法增訂版的出現，不代表不能在房地產市場中獲利或順利傳承財富，而是要求我們用更專業、更謹慎、更長期的眼光來面對。這也是一個重新檢視自身財富配置，讓資產更穩健增長的好時機。
常見問題與深度解答
問：房地合一稅2.0對於短期交易的定義是什麼？
答：房地合一稅2.0對於短期交易的定義，主要與持有期間相關，並且適用非常高的稅率。具體來說，是指您取得房屋、土地後，在「2年以內」就出售，會被課徵最高的45%稅率。而如果您是在「2年至5年以內」出售，則會被課徵35%的稅率。
這個「持有期間」的計算，是從您取得房屋、土地的「完成產權登記日」或「簽訂買賣契約日」（以較早者為準）開始，一直算到您出售房屋、土地的「完成產權登記日」或「簽訂買賣契約日」（以較早者為準）。值得注意的是，這次修法也將預售屋及其買賣契約的轉讓納入房地合一稅2.0的課徵範圍，所以如果您買了預售屋，還沒等交屋就轉手賣掉，同樣會面臨這個短期交易的高稅率喔！政府這樣做的目的，就是為了強力遏止不動產市場的短期投機行為。
問：囤房稅2.0實施後，我名下的自住房屋會不會被課到較高的稅？
答：囤房稅2.0（全國歸戶房屋稅）實施後，您的自住房屋稅負會不會變高，關鍵在於您在「全國範圍內」持有的「自住房屋」數量。新制規定，一個自然人在全國範圍內，最多只有「三戶」房屋可以適用「自住」房屋稅率，也就是最低的1.2%。
所以，如果您的情況是：
- 名下只有一戶、兩戶或三戶自住房屋： 且每戶都符合自住條件（例如本人、配偶或直系親屬設有戶籍），那麼這幾戶房屋仍然會維持1.2%的優惠稅率，您的房屋稅負不會因此而增加。
- 名下有超過三戶房屋，且都主張自住： 那麼，從第四戶房屋開始，就無法再主張自住，這些「非自住」的房屋將會被適用較高的非自住房屋稅率（2%~4.8%）。這時候，您的整體房屋稅負就會顯著增加了。
因此，您需要仔細清點自己及配偶、未成年子女在全國各地的房屋持有狀況，並確認哪些房屋要優先認定為自住用途，以最大化稅務效益。對於多餘的非自住房屋，可能需要重新評估其資產配置策略。
問：贈與不動產給子女，是用市價還是公告現值計算贈與稅？
答：當您贈與不動產給子女時，計算贈與稅的基礎，通常是採用「公告土地現值」和「房屋評定現值」來計算，而不是市價。這是一個非常重要的「眉角」，也是許多人會選擇透過贈與方式進行財產傳承的主要原因之一。
「公告土地現值」是由地方政府地政機關每年公告一次，作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值之參考，並作為計算土地增值稅之依據。而「房屋評定現值」則是由地方政府不動產評價委員會評定，作為核課房屋稅及契稅的依據。這兩個價值，在大多數情況下，都會遠低於市場實際交易價格。
舉例來說，一間房子市價可能高達2000萬元，但其公告土地現值和房屋評定現值加起來可能只有800萬元。在計算贈與稅時，就是以這800萬元作為贈與價值來課稅，這能大幅減少贈與稅的負擔。然而，受贈人未來出售這份不動產時，其取得成本也是以這800萬元的公告現值來認定，導致未來出售時的房地合一稅會比較高，因為獲利空間被放大了。所以，生前贈與的規劃，必須將未來的房地合一稅一併納入考量，才算完整。
問：預售屋轉讓是否適用房地合一稅？
答：是的，預售屋轉讓現在明確適用房地合一稅2.0。這是一個非常重要的修法內容，自2021年7月1日起實施。過去，預售屋的買賣契約轉讓（俗稱「換約」或「紅單交易」），大多是依財產交易所得課稅，稅率相對較低且申報方式不同。但為了抑制預售屋炒作，房地合一稅2.0特別將預售屋及其買賣契約的轉讓納入課徵範圍。
這意味著，無論您是購入預售屋後，在還未辦理建物所有權登記前就將其權利義務轉讓給他人，都會被視為房地合一稅的課稅標的。其持有期間的計算，原則上會從簽訂預售屋買賣契約日起算，轉售時同樣適用房地合一稅2.0的稅率結構（如短期持有2年內轉售課徵45%，2至5年內課徵35%）。所以，現在想透過預售屋短期買賣來獲利，幾乎是不可能的事了，高額稅負會讓絕大部分的利潤都被吃掉。
問：如果我想利用重購退稅，有哪些條件要符合？
答：重購退稅是政府鼓勵自用住宅換屋的優惠措施，可以退還您出售舊屋時所繳納的部分或全部土地增值稅。要申請重購退稅，必須符合以下幾個關鍵條件：
1. 自用住宅性質： 您出售的舊屋和新購買的房屋，都必須是「自用住宅」性質，也就是說，必須是本人、配偶或直系親屬設有戶籍，且出售前一年沒有出租或供作營業使用。
2. 兩年內完成買賣： 您必須在「出售舊屋的日期前後兩年內」完成新屋的購買。也就是說，可以是「先賣後買」，也可以是「先買後賣」，但時間差不能超過兩年。
3. 買賣價格限制：
- 「買大賣小」： 如果您購買新屋的價格（以移轉現值為準）「大於」或「等於」您出售舊屋的價格，那麼您出售舊屋所繳的土地增值稅可以「全額退還」。
- 「買小賣大」： 如果您購買新屋的價格「小於」您出售舊屋的價格，那麼可以按比例退還土地增值稅。計算方式是：新購房屋的移轉現值 / 出售舊屋的移轉現值 * 已繳納的土地增值稅 = 可退還的稅額。
4. 戶籍登記： 購買新屋後，本人、配偶或直系親屬必須在該新屋設有戶籍。
5. 5年內不得移轉或改作： 申請重購退稅後，新購買的房屋在「5年內」不得再行移轉（例如出售或贈與給他人），也不得改作其他用途（例如出租或供營業使用），否則會被追繳原退還的土地增值稅。
重購退稅的申請，必須在完成新屋登記後的五年內向稅捐稽徵機關提出。由於這涉及到明確的時間點和條件判斷，我強烈建議您在規劃換屋時，務必諮詢專業的地政士或會計師，確認所有條件都符合，才能順利申請退稅，為您的荷包省下一筆可觀的稅金。
