公設為什麼那麼高？深入剖析台灣公設比飆升的來龍去脈與購屋眉角

公設為什麼那麼高？房產專家帶你一次看懂台灣公設比的真相

你是不是也跟小明一樣，最近在看房子時，總是對那高得嚇人的「公設比」感到困惑又無奈呢？看上一間權狀30坪的房子，結果實際室內坪數可能連20坪都不到，剩下的一大截通通變成「公設」，這到底是什麼道理？公設為什麼那麼高？這幾乎是每個台灣購屋族心中共同的疑問，也是最讓人頭痛的房產迷思之一。

說穿了，台灣的公設比之所以會居高不下，甚至屢創新高，背後原因其實是多重因素交織而成的結果。它不單單只是法規要求這麼簡單，還包含了建商的成本考量、市場的供需法則、消費者對居住品質的期待，甚至是稅務與計算方式的影響。這些因素環環相扣，共同推升了我們所看到的公設比，讓買房這件事變得更複雜，也讓許多人在購屋時感覺錢花得不夠實在。

簡單來說，造成公設比高漲的主要原因可以歸納為以下幾點：

1. 建築法規的日益嚴謹：為了安全、便利與環境品質，政府對建案的消防、避難、無障礙空間、停車位等設施都有強制規定。
2. 建商銷售策略的演變：透過規劃豪華、多元的公共設施來提升建案價值，吸引買家，並能將其成本轉嫁到銷售單價上。
3. 消費者對生活品質的追求：現代人對社區機能、休閒娛樂、物業管理的重視程度提高，需求推動了公設的增長。
4. 土地稀缺與高樓化趨勢：都會區土地取得不易，建築物往高樓發展，高樓所需的基礎設施和安全空間也隨之增加。
5. 坪數計算方式與房屋稅制：現行計算方式讓公設面積被計入權狀，間接影響了房屋總價與持有成本。

接下來，就讓我帶你深入剖析這些層層疊疊的因素，一起揭開台灣公設比飆升的神秘面紗，讓你對這個「魔術數字」有更透徹的理解！

公設是什麼？公設比又是什麼？搞懂基本概念才能看懂門道

在我們深入探討公設為什麼那麼高之前，先來把最基本的概念釐清吧！很多新手購屋族對「公設」跟「公設比」其實是一知半解，甚至常常混淆，這可是會影響你判斷房子CP值的重要關鍵喔！

什麼是「公設」？

「公設」全名是「公共設施」，顧名思義就是一棟建築物或一個社區中，所有住戶共同使用、共同持有的空間和設備。這些空間不僅提升了居住品質，更是維繫社區運作不可或缺的部分。舉凡電梯、樓梯間、大廳、走廊、機電室、消防設施等等，都屬於公共設施的範疇。

什麼是「公設比」？

「公設比」則是一個百分比，它計算的是公共設施佔總房屋權狀面積的比例。簡單的公式就是：

公設比 = (公共設施面積 ÷ 總房屋權狀面積) × 100%

舉例來說，如果你買的房子權狀面積是30坪，而公設比是35%，那麼這30坪中有30坪 × 35% = 10.5坪是公設，實際上的室內使用面積（主建物＋附屬建物，如陽台）就只剩下19.5坪左右。看到這裡，是不是瞬間覺得實際能使用的空間真的少很多呢？這也是許多購屋族感到心痛的原因啊！

公設的分類：大公與小公

為了讓你更了解公設的構成，我們通常會將公設分為「大公」和「小公」：

大公（大公設）

指的是全體住戶都共同使用、共同負擔的公共設施。這些設施通常沒有辦法區分是哪一戶在使用，而且是維護建築物基本運作和安全的必要空間。

• 常見項目：
  • 電梯間、電梯機房、樓梯間、走道、玄關
  • 大廳、門廳、管理員室
  • 機電設備室（如發電機室、配電室、水箱）
  • 消防設備空間（如消防機房、排煙室）
  • 地下室停車空間（非專用車位部分）、車道、防空避難室
  • 垃圾集中處理區
  • 頂樓水塔、屋頂平台
• 特性：屬於全體住戶共同持分，通常佔公設比的大宗。

小公（小公設）

指的是當層或當棟住戶共同使用、共同負擔的公共設施。這些設施雖然也是公設，但使用的範圍相對較小，服務的對象也比較侷限在某些特定樓層或棟別的住戶。

• 常見項目：
  • 當層梯廳、走道
  • 各層逃生梯
  • 當層管委會辦公室（如果設在樓層內）
  • 特定用途的公共廁所
• 特性：僅由部分住戶共同持分，所佔公設比重通常較小。

那麼，那些健身房、游泳池、KTV室、閱覽室、交誼廳呢？這些被稱為「約定專用」或「約定共用」的「管委會設施」或「休閒公設」，通常也會被計入大公的範疇內。這些設施的增多，也是推高公設比的重要因素之一，後面我們會再深入聊聊。

了解這些基本概念後，你是不是對公設的組成有了更清晰的認識了呢？接下來，我們就要直搗黃龍，探討公設比高漲的深層原因了！

公設為什麼那麼高？深入剖析台灣公設比飆升的五大關鍵因素

好的，這就來到大家最關心的核心問題了：「公設為什麼那麼高？」這個問題可不是單一原因造成的，而是多方面因素互相影響、疊加的結果。身為一個對房地產市場觀察多年的專業人士，我可以很肯定的告訴你，以下這五大關鍵因素，就是推升台灣公設比不斷攀升的幕後推手。

1. 建築法規日益嚴謹與公共安全意識提升

你可能會覺得，公設比這麼高，是不是政府都在幫建商「開後門」？其實不然，很大一部分的原因是出於「法規的強制性要求」。隨著台灣經濟發展，建築技術不斷進步，人們對於居住安全、環境品質和便利性的要求也越來越高。政府為了保障住戶安全和提升生活品質，因此制定了許多強制性的建築法規，而這些法規所規範的空間，最終都成為了公設的一部分。

• 消防安全空間：根據《建築技術規則》等法規，高層建築物必須設置足夠的消防通道、排煙室、安全梯、防火區劃等。這些空間不僅要求一定的面積，還需要配置相關的機電設備。尤其當建築物樓層越高、規模越大，對消防避難設施的要求就越嚴格，所佔用的面積也就越大。想想看，如果沒有這些安全設施，一旦發生火災，後果不堪設想，對吧？
• 無障礙空間設計：為了保障行動不便者（如年長者、身障人士）的權益，現行法規要求建築物必須設置無障礙坡道、電梯、廁所等設施。這些空間通常需要比一般設施更寬敞，也佔用了不少公設面積。這是社會進步的象徵，雖然增加了公設比，但卻是為了普羅大眾的福祉。
• 機電、管道與管委會空間：一棟現代化的建築，需要有龐大的機電系統（水、電、瓦斯、通訊）、垃圾處理、污水排放等管道間。此外，還有專門的機房、水箱、配電室、空調主機房等。這些維持大樓正常運作的「心臟與血管」，無形中也佔據了不小的空間。而為了社區管理運作，管委會辦公室、會議室等空間也都是必要的。
• 停車空間義務：在台灣，特別是都會區，新建案通常會被要求依建築面積或戶數比例提供一定數量的停車位。雖然停車位通常是獨立產權銷售或登記為公設車位，但其車道、坡道、出入口等空間都屬於公設，且佔用面積不小。這也是導致地下室公設比高居不下的主因之一。

這些因法規而生的公設，基本上都是為了居住安全和基本生活機能所必需的，是「不得不有」的公設，也因此構成了公設比的「基本盤」。

2. 建商銷售策略與利潤最大化考量

除了法規的強制性，建商的銷售策略也是推高公設比的關鍵因素之一。現行的房屋銷售模式，是將公設面積計入權狀總坪數進行銷售。這就給了建商一個「操作空間」。

• 創造「豪華門面」與「附加價值」：現代建案越來越注重公設的規劃，從豪華氣派的挑高大廳、高規格的電梯，到多元化的休閒設施，如健身房、游泳池、SPA區、交誼廳、閱覽室、KTV室、甚至電影院或宴會廳等。這些設施不僅讓建案看起來「高大上」，更能吸引對生活品質有更高要求的買家。建商會利用這些吸睛的公設作為賣點，營造出一種「買房不只是買空間，更是買一種生活方式」的氛圍。當潛在買家看到這些豐富的公設，往往會覺得「哇，住在這裡好像很享受」，進而忽略了實際室內空間的縮減。
• 轉嫁成本與拉高總價：興建這些豪華公設，當然需要投入大量的建築成本、裝潢成本和設備成本。然而，這些成本最終都會被轉嫁到每一坪的售價上。當公設比越高，意味著公設面積佔總權狀面積的比重越大，建商就能以更高的總價銷售房屋。即使單價不變，權狀坪數變大（因為公設變多），總價也會水漲船高。對建商來說，這是一種有效率的「坪數灌水」方式，因為相對於主建物，公設的興建成本可能相對較低，但卻能以與主建物相同的單價銷售，從中賺取更大的利潤。
• 符合市場潮流與競爭：當其他建案都開始規劃豐富公設時，為了在競爭激烈的房市中脫穎而出，建商也必須跟進。如果一個建案的公設相對陽春，可能會被市場認為「不夠有競爭力」，難以吸引買家。這種「軍備競賽」也導致了公設比的普遍提升。

所以，高公設比有時候不只是法規的無奈，更是建商「精準行銷」和「利潤導向」的結果啊！

3. 消費者對居住品質與多元機能的需求提升

別只怪建商，消費者本身的「需求」也是推升公設比的重要力量！隨著社會發展和生活水準的提高，現代人對於居住的想像已經不單單是「有個遮風避雨的家」而已。我們更期待社區能提供多元的服務和豐富的休閒機能。

• 安全與便利的考量：許多人渴望有專人管理的社區，提供24小時保全、包裹代收、信件處理等服務。而這些都需要相對應的空間，像是管理室、接待大廳、儲藏空間等。電梯更是不可或缺的便利設施。
• 休閒娛樂與社交空間：都市生活步調快，人們越來越重視下班後的休閒放鬆。健身房、游泳池讓住戶不需外出就能運動；閱覽室、交誼廳提供了學習和社交的場域；兒童遊戲室讓家長能安心遛娃。這些設施讓社區成為一個多功能的「生活中心」，滿足了住戶在運動、娛樂、社交等多方面的需求。特別是新婚夫婦或年輕家庭，對於有完善公設的社區通常會比較青睞，因為生活機能更方便。
• 物業管理服務的附加價值：除了硬體設施，完善的物業管理也是許多買家考慮的重點。而物業管理服務的提供，也需要有辦公空間和人員配置。這些隱性的需求，最終都反映在公設的設計與配置上。

可以說，消費者「想要」更好的居住體驗，間接也推動了建商去規劃更多、更豐富的公設。當需求存在，市場自然就會迎合。只是，你真的有時間常常使用這些豪華公設嗎？這就是另一個值得深思的問題了。

4. 土地稀缺與高樓化趨勢

在台灣，特別是都會區，土地資源極度稀缺且價格高昂。在有限的土地上，為了容納更多人口或創造更高價值，建築物普遍朝向高樓層發展。

• 高樓建築的特殊要求：
  • 更多核心筒空間：高樓層需要更多的電梯井、樓梯間，以及更粗大的結構柱和管線空間來支撐整個建築，這些都是公設的一部分。
  • 更完善的消防與避難：高樓層的消防和避難要求比低樓層更嚴格，需要設置更多的安全梯、避難平台、加壓排煙設備，這些都會佔用更多空間。
  • 大型機電設備：為了提供高樓層住戶穩定的水壓、電力和空調，通常需要更大型的機房和設備，這些也增加了公設面積。
  • 強風與地震考量：高樓層建築在結構設計上需要更抗風、抗震，可能需要更厚的剪力牆或特殊結構，這些也會影響到可用面積。
• 公共空間的集中化：相較於透天厝或低樓層公寓，高樓大廈的公共空間（如大廳、走道）通常會集中且設計得更寬敞，以符合動線流暢度和視覺效果。這些集中化的公設也相對增加了整體公設比。

可以這麼說，你住得越高、越密集，為了安全與機能，公設比自然也難以下降。

5. 坪數計算方式與稅務影響

最後一個影響公設比高低的因素，就是現行的「坪數計算方式」以及與之相關的稅務制度。

• 權狀面積包含公設：在台灣，房屋的買賣是以「權狀坪數」來計價，而這個權狀坪數是包含了「主建物」、「附屬建物」和「公共設施」的總和。也就是說，當你花錢買一坪的單價，這筆錢其實也包含了公設的單價。如果公設比很高，等於你花了很多錢在購買一個你無法專屬使用的空間。這也是為什麼大家常會抱怨「錢都花在走道上了」！
• 房屋稅與公設：房屋稅的課徵是以「房屋評定現值」為基礎，而房屋評定現值又與建築面積、構造、用途等有關。公設面積同樣會被納入房屋評定現值的計算中，這意味著，即使是公設，你每年還是要繳房屋稅。想想看，為了一個你可能不常使用的健身房，每年還要多繳稅，是不是更讓人心酸呢？
• 車位面積計入公設：許多建案的停車位，尤其是法定停車位，會以「共有部分」登記，也就是說，車位面積會被計入公設面積中，並分攤給所有住戶。雖然有些建商會區分為「獨立權狀車位」或「公設車位」，但無論如何，車道、坡道這些必要通道都會計入公設。這也是讓公設比瞬間拉高的一大原因。

這些計算方式和稅務規定，雖然有其歷史淵源與合理性，但也確實間接助長了公設比的攀升，並讓購屋族在財務負擔上感到更沉重。

綜上所述，台灣的公設比高漲並非單一因素造成，而是法規、建商、市場、環境和制度等多重力量共同推動的結果。了解這些深層原因，有助於我們在購屋時更理性地看待這個問題，而不是一味地抱怨或被數字蒙蔽。

高公設比對購屋族的影響：是甜蜜負荷還是沉重負擔？

理解了公設為什麼那麼高之後，我們接著來聊聊，這高高的公設比，究竟對我們購屋族產生了哪些實質影響？這可不是鬧著玩的，因為它直接關係到你的荷包，以及你未來的居住體驗！

1. 實際可用空間大幅縮水

這絕對是高公設比最直接也最讓人心痛的影響！當公設比高達30%、35%甚至40%以上時，你買的30坪房子，扣掉公設後，可能只剩下18坪到21坪的實際室內空間。這意味著你花大錢買的坪數，有將近三分之一甚至更多，是走道、電梯、大廳這些你無法「專屬使用」的空間。尤其對小家庭或單身族來說，坪數本來就不大，再被公設吃掉一大塊，家裡能活動的空間就更顯侷促了。

我的觀察與評論：很多購屋族在看房時，往往只專注於權狀坪數和總價，卻忽略了「室內實際使用坪數」這個最關鍵的指標。我常建議買家，一定要問清楚主建物和附屬建物的坪數，並用這個數字來評估房價的CP值，而不是被總權狀坪數所迷惑。畢竟，你生活起居的空間，是主建物，而不是那些華麗的大廳啊！

2. 購屋總價與單價變相拉高

由於台灣的房屋是以權狀坪數來計價的，當公設比高時，雖然看似單價不變，但因為權狀坪數變大了，導致總價跟著水漲船高。舉例來說：

假設一間室內實坪20坪的房子：

• 方案A (低公設比，例25%)： 權狀約26.7坪 (20 ÷ 0.75)。若單價50萬/坪，總價約1335萬。
• 方案B (高公設比，例35%)： 權狀約30.8坪 (20 ÷ 0.65)。若單價50萬/坪，總價約1540萬。

看到沒？同樣是實用20坪的房子，因為公設比高，權狀坪數變大，總價就硬生生多了兩百多萬！這就是錢花得不夠實在的感受來源。你支付了公設的價格，卻不一定能獲得等值的效益。

3. 管理費負擔加重

這是高公設比帶來的「隱藏成本」。社區的公共設施越多、越豪華，未來維護和管理的成本就越高。這些費用通常會反映在每月的「管理費」上，而管理費的計算，又往往是依照你的「權狀坪數」來計算的。所以，公設比越高，你每個月要繳交的管理費就越多。

想像一下，你買了一間公設比40%的房子，權狀30坪，實際室內只有18坪。但你每個月的管理費是按30坪來收取的，你繳的錢，卻有40%是用在維護那些你可能不常用，甚至不使用的公設上。對於小家庭或不常使用公設的人來說，這無疑是一個沉重的負擔。

我的經驗分享：我曾遇過有些社區的豪華公設在完工初期很吸引人，但過了幾年，因為維護成本過高，或是使用率不高，管委會決定停止開放某些設施，或者設施因為缺乏維護而破舊不堪。這時候，住戶仍然要為這些「雞肋」公設支付高額管理費，這種感受真的會讓人很沮喪。

4. 未來轉手不易或價值難以凸顯

當市場對公設比的認知越來越透明，高公設比的房子在未來轉手時，可能會面臨一些挑戰。新的買家在購屋時會更精明，他們會比較「實用坪數」的單價，而非單純的權狀單價。如果你的房子公設比過高，實際坪效不佳，可能會讓買家卻步，或者在價格上砍得更深。

當然，如果你的公設設計精良、維護良好、且確實能提升居住品質（例如：有高檔健身房、泳池且你和家人常常使用），那對於特定族群的買家來說，它仍然是加分項。但對於追求實用坪數和控制預算的買家來說，高公設比就成了抗性。

5. 生活方式與預算的衝突

高公設比也代表著一種生活方式的選擇。如果你是喜歡熱鬧、重視社區互動、會頻繁使用健身房、游泳池等設施的人，那麼高公設比的社區可能很適合你。但如果你是獨居、工作繁忙、假日喜歡往外跑，或是預算有限的人，那麼為那些你很少使用的公設買單，就會成為一種無謂的浪費，甚至是額外的經濟壓力。

總而言之，高公設比是一把雙面刃。它確實能帶來更舒適、更便利的居住體驗，但同時也伴隨著更高的購屋成本和持有成本。因此，購屋族在挑選房屋時，真的不能只看總價和權狀坪數，更要深入了解公設的實際效益，以及它對你未來生活帶來的影響。

聰明購屋，面對高公設比的八大眉角與策略

了解了公設為什麼那麼高，以及它帶來的影響後，你可能會想：「那我到底該怎麼辦？難道就只能任由公設比高下去嗎？」當然不是！作為一個理性的購屋者，我們還是有很多方法可以應對，甚至從中找到適合自己的好房子。這裡提供你八大眉角與策略，讓你面對高公設比時也能聰明選擇！

眉角一：別被「總價」迷惑，緊盯「室內實用坪數」

這是最重要的一點！在台灣，房屋銷售常以「總價」和「權狀坪數」作為主要宣傳。但真正影響你居住舒適度的，是「主建物坪數」加上「陽台」等附屬建物所組成的「室內實用坪數」。務必請仲介或建商提供詳細的謄本資料，確認主建物和附屬建物的實際坪數。然後用房屋總價除以實際可用坪數，算出「實際每坪單價」，這才是你真正該比較的數字！

• 計算範例：
  • 權狀30坪，公設比35% → 主建物＋附屬建物 = 30 * (1-0.35) = 19.5坪
  • 房屋總價1500萬 → 實際每坪單價 = 1500萬 ÷ 19.5坪 = 約76.9萬/坪
  • 拿這個76.9萬/坪去跟其他低公設比、但實際使用面積相當的房子做比較，你會發現其中的差異！

眉角二：了解公設組成，檢視「必要性」與「實用性」

當你看到公設比很高時，不要急著排斥，而是要問清楚公設包含哪些項目。將公設區分為「必要性公設」（如電梯、樓梯、機電室、消防空間等）和「休閒娛樂公設」（如健身房、游泳池、KTV、交誼廳等）。

• 必要性公設：這些是為了建築物正常運作和安全所必需的，通常是無法避免的。重點在於它們的配置是否合理，有沒有過度寬敞或不必要的設計。
• 休閒娛樂公設：這就是你評估的重點了！問自己：
  • 這些設施我或我的家人會常常使用嗎？
  • 社區的管理費是否能有效支撐這些設施的維護？
  • 這些設施的維護狀況如何？（可以實際參觀並觀察）

如果你不常用這些休閒公設，那花錢買它、繳管理費給它，就是一種浪費。反之，如果你很看重這些設施，且評估自己會頻繁使用，那麼高一點的公設比或許就值得。

眉角三：比較不同屋齡、不同類型的建物

公設比並非一成不變。一般來說：

• 華廈（7-12樓）：公設比通常介於25%~30%左右。
• 大樓（12樓以上）：公設比通常介於30%~35%甚至更高。這是因為樓層越高，法規要求越多，必要公設的佔比也會增加。
• 中古屋：屋齡較老的公寓或華廈，由於當時法規不像現在嚴格，且建商規劃的休閒公設較少，公設比普遍較低，有些甚至只有10%~20%。
• 新大樓：特別是強調全齡化、豪華公設的新建案，公設比往往會衝到35%以上，甚至有接近40%的案例。

因此，在看房時，可以針對不同屋齡和類型的建物進行比較，找到最符合你需求和預算的「公設甜蜜點」。如果你追求低公設、高實用坪數，或許中古屋會是個不錯的選擇。

眉角四：別只看表面，實際體驗公設空間

看預售屋的樣品屋或建案模型時，公設總是光鮮亮麗。但實地考察更重要！

• 實際走訪：如果可以，一定要到實品屋或已完工的社區走一圈，親自感受大廳、走道、梯廳的實際寬敞度，以及公共設施的實際使用狀況。
• 觀察細節：公設的維護品質是關鍵。如果電梯老舊、公共區域髒亂、健身器材損壞，那再豪華的公設也只是擺設。這也反映了管委會的運作效率。
• 詢問住戶：如果機會允許，可以試著跟社區的現有住戶聊聊，了解他們對公設的使用感受、管理費的滿意度，以及管委會的運作情況，這會提供非常真實的資訊。

眉角五：預估管理費，並納入購屋預算

高公設比帶來的不只是購屋總價的增加，還有未來每個月的管理費支出。在看房時，務必詢問清楚管理費的計價方式（通常是按坪計費），並將這筆費用納入你的每月固定支出預算中。

管理費 = (權狀坪數 × 每坪管理費單價) + 其他費用 (如車位清潔費)

有些買家只關注頭期款和房貸，卻忽略了管理費，入住後才發現是個不小的負擔。長期下來，這筆費用加總起來，也是一筆可觀的數字啊！

眉角六：仔細查閱不動產說明書與建物謄本

不動產說明書和建物謄本是購屋時最重要的文件，裡面會詳列房屋的各項資訊，包括：

• 主建物面積：最核心的室內可用面積。
• 附屬建物面積：如陽台、雨遮等，通常與主建物一併計算。
• 共有部分面積：即公設面積，會詳細列出大公、小公，甚至停車位面積的持分。
• 權利範圍：你的房屋及公設的持分比例。

透過這些文件，你可以精確計算出實際的公設比，並核對建商或仲介提供的資訊是否一致。千萬不要偷懶，這些資料是你保障自身權益的利器！

眉角七：考慮未來轉手性，瞄準市場主流需求

雖然你現在可能很喜歡某些特定公設，但也要思考未來轉手時，下一個買家會不會也買單？有些過於特色化或維護成本極高的公設，在轉手時可能會成為抗性。一般來說，實用性高、維護成本相對合理的公設，例如：大廳、梯廳、簡易健身房、閱覽室等，更容易被市場接受。而像私人泳池、高爾夫球練習場這種極度豪華的公設，客群就相對有限，未來轉手時可能需要較長時間或付出較大的折價。

眉角八：評估管委會運作與社區管理品質

再好的公設，如果沒有一個強而有力的管委會和良好的物業管理，也會淪為空談。你可以試著從以下幾點觀察：

• 社區環境整潔度：公共區域是否乾淨、明亮？
• 公共設施維護狀況：設施有沒有損壞、閒置？
• 公告欄資訊：是否有定期更新，內容是否透明？
• 管委會財務狀況：是否有充足的公共基金？（可要求查閱相關財報）

一個好的管委會不僅能維護公設品質，更能提升社區的價值，讓你的居住體驗更美好。

掌握了這些眉角，你就能更從容、更理性地應對高公設比的挑戰，找到真正適合自己的理想家園！

關於公設比，你可能還想知道的常見問題Q&A

前面我們已經深入剖析了公設為什麼那麼高，以及購屋時的應對策略。但對於公設比，許多購屋族心中可能還有一些零碎的疑問。在這裡，我整理了一些常見問題，並提供專業解答，希望能幫你解開更多疑惑！

Q1：公設比是不是越低越好？有沒有公設比的上限？

A1： 不一定！公設比並非越低越好，而是要看你的需求和房屋類型。

公設比過低可能代表該建築物欠缺必要的公共設施（如缺乏電梯、只有簡單的樓梯間），或是屋齡較老的公寓型產品，其舒適度和便利性可能不如現代大樓。例如，一些屋齡很高的公寓公設比可能只有10%~15%，雖然使用坪數高，但可能沒有電梯，對年長者或有嬰兒車的家庭來說就不方便。

至於公設比的上限，台灣法規其實沒有明確規定公設比的「最高上限」。然而，市場普遍認為，如果公設比超過40%，就屬於相對偏高的範疇，這表示你花在公共空間的錢和面積佔比非常大。遇到這種情況，你更需要仔細審視其公設項目是否真的符合你的需求，以及實用坪效是否合理。

Q2：為什麼有些房子的公設比特別高，甚至高到40%以上？

A2： 高到40%以上的公設比通常有幾個原因：

首先，這類建案可能屬於超高層建築。樓層越高，法規對消防、結構安全、電梯數量與載重、機電設備（如超高揚程水泵）的要求就越嚴格，這些「必要公設」的佔比自然會增加。

其次，這類建案往往強調豪華或全齡化社區規劃。建商為了營造頂級形象或滿足現代人對多元休閒機能的需求，會規劃大量且高檔的休閒公設，例如：大型室內溫水泳池、多功能宴會廳、高爾夫模擬室、空中花園、KTV室、咖啡廳等。這些設施不僅佔用大量空間，其建置成本也會反映在房價上。

最後，車位規劃也可能是推高公設比的因素。如果建案的停車場是計入共有部分（公設），且配比非常高，那麼車道、停車空間的面積會大幅拉高整體的公設比。這也是為什麼，同樣是新大樓，有規劃地下停車場的建案，公設比通常會比沒有停車場的建案來得高。

Q3：買預售屋時，公設比會變動嗎？

A3： 預售屋的公設比在簽約時，建商通常會提供一個預估值。理論上，這個數字在結構體完成後，會由建築師向政府申請「變更使用執照」或「變更設計」時進行最終核定。

一般情況下，建商會盡量讓最終核定的公設比與預售時的數字保持一致或在合理範圍內微調。如果最終的公設比與合約約定有較大差異，可能會涉及契約糾紛。

因此，在購買預售屋時，務必仔細閱讀合約條款，特別是關於面積誤差處理的約定。有些合約會約定誤差在一定比例內（例如3%）可互不找補，超出部分才進行價金調整。此外，確認合約中關於公設項目的描述是否明確，避免交屋後發現實際公設與預期不符。

Q4：公設比高，管理費就一定高嗎？

A4： 大部分情況下，答案是肯定的。公設比高，意味著社區的公共面積大、公共設施多，這些都需要更多的維護成本、人力成本（如保全、清潔人員、公設管理員）以及水電費用。

管理費通常是按照房屋權狀坪數來計算的，所以公設比越高，你的權狀坪數就越大，每月需要繳納的管理費也就越多。

然而，管理費的高低不只受公設比影響，還與社區的總戶數、物業管理服務等級、公共基金是否充裕等因素有關。如果社區戶數多，可以分攤的成本就多，單戶的管理費壓力可能會較小。反之，如果社區戶數少，即使公設比不高，但因分攤人數少，單戶管理費可能反而偏高。因此，在評估管理費時，除了公設比，也要綜合考量這些因素。

Q5：如何判斷公設是否合理？

A5： 判斷公設是否合理，並沒有一個絕對的標準，主要取決於你的個人需求、預算以及對比同區域、同類型產品的市場行情：

• 符合自身需求： 你是否會頻繁使用這些公設？如果你是個運動狂，那有個健身房或泳池就非常合理；如果你是文靜型，那閱覽室對你來說可能比KTV更實用。如果大部分公設你都用不到，那即使再豪華，對你來說也就不合理。
• 考慮維護成本： 豪華公設意味著高額維護費。你可以向建商或仲介詢問該社區的管理費預估（如果是預售屋），或查閱已成立管委會的社區管理費收費標準。
• 觀察實際使用率： 如果你參觀的是已成屋的社區，可以觀察公設的使用率。很多豪華公設如果使用率不高，就是一種資源浪費。
• 比較市場行情： 調查周邊屋齡相近、坪數相仿的建案，它們的公設比大概落在什麼區間。如果某個建案明顯偏高，那你就需要仔細探究原因了。

總之，最合理的公設就是「你會用得到，且維護良好，費用也在你能負擔範圍內」的公設。

Q6：買有車位的房子，車位面積會影響公設比嗎？

A6： 會的，而且影響不小！在台灣，車位的產權登記方式主要有兩種：

• 獨立產權車位： 車位有獨立的建號，可以獨立買賣或移轉。這種車位面積通常不計入房屋權狀的公設比中。
• 法定停車位（登記為共有部分）： 這種車位沒有獨立權狀，而是登記在房屋的共有部分（公設）裡，分攤給房屋的權狀面積。通常這種情況下，車道、坡道、停車空間等都會被計入公設。這也是導致大樓公設比偏高的主要原因之一。

因此，如果你買的房子包含了「法定停車位」且登記在公設內，那麼即使車位本身的使用權是專屬的，但其面積仍然會推升房屋的公設比。在看房時，務必詢問清楚車位的登記方式，以及它對房屋權狀面積的影響。

希望這些問答能讓你對「公設為什麼那麼高」以及相關的購屋問題有更全面、更透徹的理解。買房是人生大事，多一份了解，就能少一份後悔！祝你找到理想的家！