收訂金可以不賣嗎：法律效力、常見爭議與風險解析
您是否曾遇過這樣的狀況：作為賣方，已經收下買家支付的「訂金」，但在後續卻因為種種原因，例如找到出價更高的買家、家人反對、或個人計畫改變，而萌生了「收訂金可以不賣嗎？」的念頭？又或者，您是買家，支付了訂金後，卻發現賣方反悔不賣了？
這個問題在現實生活中屢見不鮮，尤其是在不動產交易、大型物品買賣或服務合約中。理解「訂金」在法律上的效力，以及賣方收受訂金後的權利與義務，對於買賣雙方都至關重要。本文將從台灣民法的角度出發，詳細解析收受訂金後賣方能否反悔不賣，以及隨之而來的法律責任與風險，幫助您清楚掌握相關規範。
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收了訂金，賣方可以不賣嗎？答案與法律原則
首先，針對「收訂金可以不賣嗎？」這個核心問題，答案原則上是：不可以，或說，需要付出代價。
「訂金」的法律性質與台灣民法規範
在台灣法律中，關於「訂金」的相關規定主要見於《民法》。然而，值得注意的是，法律條文上多使用「定金」（例如民法第248條、第249條），而日常生活中人們習慣使用的「訂金」，其法律效果需視當事人的約定及實際情況來判斷。通常，「訂金」在實務上多被解釋為具有「定金」的性質，也就是擔保契約履行的功能。
民法第248條：定金之效力
民法第248條：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」
這條法規明確指出，當一方收受他方支付的定金時，便推定雙方的契約（無論是本約或預約）已經成立。這意味著，一旦收了定金，雙方就應受該契約的拘束，賣方有義務按照約定履行出賣的行為，而買方則有義務支付價金並受領標的物。這為後續的權利義務關係奠定了基礎。
民法第249條：定金之返還與沒收
這條是決定「收訂金可以不賣嗎」後果的關鍵條文。
民法第249條：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
- 契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
- 契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
- 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
- 契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
從上述條文，我們可以清楚看到賣方（受定金當事人）收受定金後若想反悔不賣，會產生什麼後果：
- 賣方違約（可歸責於受定金當事人）： 若賣方在收受訂金後，因自身原因（例如找到出價更高的買家、不願再出售等）導致契約無法履行，依據民法第249條第3款規定，賣方應「加倍返還」其所收受之訂金。這就是俗稱的「雙倍返還」或「付一賠一」原則。例如，若賣方收了10萬元的訂金，卻反悔不賣，則需返還買方20萬元（原10萬元訂金加上額外賠償的10萬元）。
- 買方違約（可歸責於付定金當事人）： 若是買方在支付訂金後，因自身原因反悔不買，則依據民法第249條第2款規定，已支付的訂金不得請求返還，也就是訂金會被賣方沒收。
因此，雖然法律沒有明文規定「收訂金後絕對不能不賣」，但透過「加倍返還」的懲罰機制，有效約束了賣方反悔的行為。這使得賣方在收受訂金後，通常會選擇履行契約，除非其認為雙倍返還的代價可以接受。
「訂金」與「定金」的實務區分與重要性
在台灣，雖然民法條文使用「定金」，但民間習慣多用「訂金」。兩者之間在法律上的解釋有時會產生混淆。雖然許多法院判決將「訂金」視為具有「定金」的性質，但為避免爭議，最保險的做法是在契約中明確約定該款項的性質與效力。
- 定金（民法概念）： 通常具備證明契約成立、擔保契約履行、作為違約金預定等多重功能。一旦收付，其違約效果（沒收或雙倍返還）通常明確適用。
- 訂金（日常用語）： 若無特別約定，可能被解釋為單純的「預付款」或「價金的一部分」，而非具有擔保或違約金性質的「定金」。在這種情況下，若賣方反悔，可能僅需返還原訂金，而無需雙倍返還。但這非常少見，且容易引起爭議。實務上，多數「訂金」皆會被法院視為具有「定金」之效力。
重要提醒： 為確保權益，無論是賣方或買方，在交付或收受任何名義的「訂金」或「定金」時，務必透過書面契約明確約定該款項的性質、用途，以及在何種情況下應如何處理（例如：違約的處理方式、何時返還、是否抵扣價金等）。避免僅憑口頭約定，導致日後舉證困難。
除了「訂金/定金」，其他款項的性質差異
在不動產或其他特定交易中，除了「訂金/定金」，還可能出現其他名目的款項，其法律效力與「訂金/定金」不同，賣方在收取這些款項後是否能不賣，處理方式也會有所不同：
1. 斡旋金
定義： 斡旋金通常發生在買方委託仲介向賣方議價的情況。買方支付一筆「斡旋金」給仲介，表示購買意願，由仲介代為向賣方斡旋價格。
效力： 斡旋金的性質是「買方請仲介向賣方議價的服務費預付」，或是「證明買方議價誠意」的款項。它不等於「訂金」或「定金」。在賣方同意買方條件前，買賣契約尚未成立。
- 賣方未同意前反悔： 若賣方在收受仲介轉達的斡旋條件後，尚未簽字同意成交，此時無論買賣任何一方反悔，斡旋金都應依約定處理，通常是退還給買方。
- 賣方已同意並收取斡旋金（視為轉為定金）： 如果賣方已簽字同意買方條件，且斡旋金此時依約定轉為定金，則後續的違約處理就回歸到上述定金的規範（民法第249條）。
2. 意向金
定義： 意向金通常是買方為了表示對某項產品或服務的購買意願而支付的款項，但其目的可能只是為了保留優先購買權、參與預購或排隊等。
效力： 意向金的法律效力最為薄弱，通常不被視為契約成立的證明，也不具備定金的擔保性質。它更接近於一種「表達意願」或「優先權預留」的費用。
- 賣方反悔： 若賣方在收取意向金後反悔不賣，原則上只需退還買方已支付的意向金，不適用雙倍返還原則，因為契約尚未成立，或該款項不具備定金性質。但若有額外約定違約金條款，則從其約定。
因此，在處理任何交易款項時，務必釐清其名目與實際的法律效力，以免產生誤解與糾紛。
如何避免賣方收了訂金後反悔不賣的糾紛？
無論您是買方還是賣方，預防勝於治療。透過以下方式可以有效降低糾紛發生的機率：
1. 簽訂書面契約最重要
口頭約定雖然在法律上具有效力，但舉證困難。所有關於交易標的、價金、付款方式、交屋/交貨日期、以及最重要的是「訂金/定金」的性質、金額、以及違約處理方式，都應白紙黑字清楚載明。
- 明確載明款項性質： 契約中應明確寫明「本筆款項為定金，雙方並同意適用民法第249條之規定。」或直接載明其違約處理方式。
- 載明交易條件： 詳細描述買賣標的物（不動產應寫明地址、地號建號；動產應寫明型號、數量、品況等）、總價、付款期程、點交方式、契約生效日期等。
2. 確認雙方合意程度
在收取訂金前，賣方應確定自己對此筆交易的意願是堅定的，且對所有主要條件都已與買方達成共識。避免在未 fully 考慮清楚前，就先收取訂金，導致後續反悔。買方也應確認賣方對約定條件的認知一致。
3. 了解相關法律風險
作為賣方，在收受訂金前就應清楚知道自己將承擔的法律責任，即若無故反悔，需雙倍返還訂金。將這項風險納入決策考量。
4. 適時尋求專業協助
對於金額較大或複雜的交易（如不動產買賣），建議尋求律師或專業地政士的協助，審閱或代擬契約，以確保契約內容完整、合法，並充分保障自身權益。
當賣方反悔不賣時，買方應如何應對？
若不幸遇到賣方收了訂金後卻反悔不賣的情況，作為買方，您可以採取以下步驟來維護自己的權益：
1. 再次溝通協商
首先嘗試與賣方進行理性溝通，了解其反悔的原因，並嘗試協商解決方案，例如賣方是否願意加倍返還訂金，或是否有其他補償措施。有時候，透過善意溝通可以避免冗長的法律程序。
2. 發出存證信函
若協商無果，建議買方向賣方發出存證信函。存證信函具有法律證明效力，可以明確記錄買方要求賣方履行契約（或要求加倍返還訂金）的意圖、要求返還金額、以及要求的期限等。這將是日後訴訟的重要證據。
3. 申請調解或訴訟
如果存證信函仍未獲回應，或賣方拒絕履行義務，買方可以向鄉鎮市公所調解委員會申請調解，或直接向法院提起訴訟。
- 調解： 是一種非訟的解決方式，由調解委員居中協調，促成雙方和解。過程較為簡便、省時且費用較低。
- 訴訟： 若調解不成或案件複雜，則需進入司法程序。買方可依據契約內容及民法第249條等規定，向法院訴請賣方履行契約或請求加倍返還定金及損害賠償。此時，買方需要提供相關證據，如訂金收據、交易契約、通訊記錄等。
在訴訟過程中，法院會根據契約內容、事實經過及相關證據，判斷賣方是否構成違約，以及應承擔何種法律責任。
結論
「收訂金可以不賣嗎？」這個問題的答案是：從法律層面來看，賣方在收取具有「定金」性質的款項後，原則上不能無故反悔不賣。一旦賣方違約，依台灣民法第249條規定，必須將所收受的定金加倍返還給買方。這不僅是對賣方違約行為的一種懲罰，也是對買方權益的保障。
然而，若收取的款項不具備定金性質（如單純的意向金），則處理方式可能不同。因此，無論是買方還是賣方，在任何交易中涉及款項支付時，務必透過清晰、明確的書面契約，載明款項性質、交易條件與違約處理方式，以避免日後不必要的糾紛。當糾紛不幸發生時，應先嘗試溝通，再透過發存證信函、申請調解，必要時則尋求法律訴訟途徑，以維護自身合法權益。
常見問題（FAQ）
Q1：如何判斷收到的款項是「訂金」還是「定金」？
A1： 在台灣法律上，雖然習慣用語多為「訂金」，但民法主要規範「定金」。判斷的關鍵在於雙方是否有明確約定該款項的「性質」與「目的」。如果契約中明確指出該筆款項為「定金」，且具備擔保契約履行、違約時沒收或雙倍返還的意涵，則視為定金。若無明確約定，但該款項確為確保契約履行而支付，法院通常會將其解釋為具有定金的性質。最保險的做法是白紙黑字寫明「本筆款項為定金，雙方並同意適用民法第249條之規定」。
Q2：為何收取訂金後，賣方反悔需要雙倍返還？
A2： 這是基於台灣民法第249條第3款的規定。定金的設立，除了證明契約成立外，更重要的功能是擔保契約的履行。若賣方（即受定金方）因自身可歸責事由導致契約無法履行，為了平衡買方（即付定金方）的損失與信賴利益，法律要求賣方必須加倍返還所收受的定金，作為對其違約行為的一種懲罰與賠償，以維護交易的公平性與誠信原則。
Q3：收取訂金後，買方反悔不買，我可以不退訂金嗎？
A3： 是的，如果買方反悔不買，且該「訂金」具有民法上「定金」的性質，依據民法第249條第2款規定：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」這表示賣方可以合法沒收該筆訂金，無需返還給買方。
Q4：如果買賣雙方沒有簽訂任何書面契約，僅有口頭約定，訂金有效力嗎？
A4： 口頭約定在法律上確實具有效力，只要雙方對於買賣標的、價金等主要條件達成合意，契約即可成立。因此，即使僅有口頭約定，收取訂金後賣方仍有履行義務。然而，問題在於「舉證困難」。一旦發生爭議，若沒有書面契約或收據等佐證，將難以證明雙方約定的內容以及訂金的性質。因此，強烈建議所有交易都應以書面契約形式明確記載。
Q5：賣方臨時發現更高價買家，可以因此拒絕原訂買家嗎？
A5： 依據民法第249條第3款規定，若賣方在收受訂金後，因為找到出價更高的買家而拒絕原訂買家，這屬於「可歸責於受定金當事人（賣方）之事由」致契約不能履行。在此情況下，賣方必須向原訂買家「加倍返還」其所收受的訂金。即使有更高價的買家，也不能成為合法免除履行原契約義務的理由，除非原契約有特別約定或買方同意解約。
