欠政府錢可以過戶嗎：深入解析政府欠款與不動產移轉的法律限制與解決方案

許多民眾在考慮不動產移轉，例如買賣、贈與或繼承時，常會遇到一個疑問：如果自己或不動產的所有權人有欠政府錢，是否還能順利辦理過戶？簡潔的答案是：通常情況下，這會是一個重大的阻礙，甚至導致過戶程序無法完成。 本文將深入探討欠政府錢對不動產過戶的影響，並提供詳細的解決方案與應注意事項，幫助您理解相關法律規定並避免潛在風險。

為什麼欠政府錢會影響不動產過戶？

我國法律對於公法上債權（即政府對人民的金錢請求權）的保障非常嚴謹。當個人或法人積欠政府款項時，政府機關有權採取一系列措施來確保債權的實現，其中就包括限制不動產的移轉。這主要基於以下法律依據與行政實務：

稅捐稽徵法與各類稅務債務

• 稅捐稽徵法：

  依據《稅捐稽徵法》第26條規定，欠繳稅捐的納稅義務人，其所有財產在辦理移轉或設定他項權利時，主管稅捐稽徵機關會予以限制。不動產買賣、贈與、繼承等均屬財產移轉範疇。這意味著，只要有未繳清的稅款，包括但不限於：

  • 地價稅、房屋稅： 不動產本身產生的稅賦，若有欠繳，在過戶時地政事務所會要求先查欠並繳清。
  • 綜合所得稅： 個人欠繳的所得稅。
  • 營業稅： 營利事業欠繳的營業稅。
  • 遺產稅： 被繼承人過世後，遺產所應繳納的稅款，是繼承不動產過戶的必要條件。
  • 贈與稅： 贈與行為產生，贈與人若未繳納，受贈人亦可能受影響。
  • 土地增值稅： 土地移轉時必須繳納，通常由出賣人負擔，是過戶的必要環節。

  當您前往地政事務所辦理過戶時，地政機關會要求檢附相關的「完稅證明」或「無欠稅證明」。若有欠稅，則無法取得這些證明，過戶程序自然無法進行。

行政執行法與各類罰鍰、規費

• 行政執行法：

  除了稅款，許多政府機關的行政罰鍰、規費、滯納金、公法上借貸等，若逾期未繳且經催告仍不履行，原處分機關會將案件移送至「法務部行政執行署」辦理強制執行。

  行政執行署在受理案件後，可對義務人（欠款人）的財產進行調查、查封、扣押甚至拍賣。不動產是行政執行署優先查封的標的之一。一旦不動產被行政執行署或法院「查封」，其所有權便被限制，無法進行任何移轉行為（例如買賣、贈與、設定抵押權等），直到欠款清償或案件結案為止。

  常見可能被移送行政執行的政府欠款類型包括：

  • 交通違規罰鍰： 例如超速、違規停車罰單等。
  • 健保費： 國民健康保險的保險費。
  • 勞保費、勞工退休金： 事業單位欠繳員工的勞保費及勞退金。
  • 環境保護罰鍰： 違反環保法規產生的罰款。
  • 建築管理相關罰鍰： 例如違章建築罰款。
  • 其他各類規費或滯納金： 例如水費、電費（特定國營事業）、學雜費等。

民法與強制執行法：法院判決與拍賣

雖然主要針對的是公法上欠款，但若欠政府錢最終導致法院判決確定，進入民事強制執行程序（例如國賠案件），法院同樣可查封拍賣欠款人的不動產，導致無法過戶。

欠政府錢不動產過戶的實際影響

當您試圖辦理不動產過戶時，會遭遇以下實際困難：

地政事務所的「查欠」機制

在不動產移轉登記過程中，地政事務所會依規定向相關稅捐機關或行政執行署發函查證，確認不動產標的本身或所有權人是否有欠稅或被查封的情形。只要有任何未繳清的欠款，或不動產已被查封登記，地政事務所都會拒絕受理或駁回您的過戶申請。即使是買賣行為，若出賣人有欠政府錢，亦將導致買賣契約無法順利履行。

無法取得「完稅證明」或「無欠稅證明」

不動產過戶，特別是繼承或贈與，都需要向稅捐稽徵機關申報相關稅賦（如遺產稅、贈與稅、土地增值稅等）。在這些稅務未繳清或未核定前，稅捐機關不會核發「完稅證明」或「同意移轉證明書」。沒有這些證明文件，地政事務所是無法辦理移轉登記的。

不動產被「查封」或「限制登記」

當欠款嚴重且長期未繳時，行政執行署或法院可能會對欠款人的不動產進行「查封」或「限制登記」。一旦不動產被查封，其權利狀態便被凍結，所有權人便喪失了對該不動產的處分權，包括過戶、抵押等行為均無法進行。查封登記會直接記載於不動產謄本上，任何人查詢都能得知。

如何解決欠款以順利過戶？

若您或欲移轉的不動產有欠政府錢，想要順利過戶，唯一的途徑就是合法地解決這些欠款問題。以下是主要的解決方案：

1. 優先清償所有欠款

最直接也最有效的方法就是立即且全額清償所有欠政府的款項。在繳清款項後，請務必保留繳款收據或向相關機關申請「清償證明」、「無欠稅證明」或「塗銷查封證明」。這些證明文件是您向地政事務所申請過戶的重要依據。

• 稅款： 直接向稅捐稽徵機關繳納，並取得完稅證明。
• 罰鍰、規費： 向原處分機關或行政執行署繳納。若已被移送執行，繳清後，行政執行署會通知地政事務所塗銷查封登記。

2. 申請分期繳納或延期繳納（需經核准）

對於金額較大或一時無法全額清償的欠款，您可以向原債權機關（如稅捐稽徵處、衛生福利部中央健康保險署等）申請「分期繳納」或「延期繳納」。

• 分期繳納： 經核准後，將欠款分多次攤還。但在分期繳納期間，不動產過戶仍可能受限，除非機關同意在分期繳納期間解除部分限制，或要求提供擔保。
• 延期繳納： 經核准後，將繳納期限往後延展。

重要提示：

即使申請了分期或延期，除非有特殊情況且債權機關同意，否則在款項未全部繳清或未提供足額擔保之前，不動產過戶通常仍會受阻。稅捐機關通常在欠稅清償完畢後才會核發完稅證明。

3. 提供擔保品（適用於特定稅務案件）

在某些稅務案件中，如果欠稅金額龐大且納稅義務人一時無法繳清，經稅捐稽徵機關同意，可以提供不動產以外的適足擔保品（如定期存單、銀行保證函、易於變價之有價證券等），經核准後，稅捐機關可能會同意核發完稅證明或解除限制，讓不動產可以先辦理過戶。但這需要與稅捐機關詳細溝通並取得同意。

4. 特殊情況：繼承案件中的遺產稅

若不動產是因繼承而取得，且有欠繳遺產稅的情況，繼承人必須先繳清遺產稅才能辦理不動產的繼承過戶。若繼承人選擇「限定繼承」或「拋棄繼承」，則可依法律程序處理被繼承人的債務。但無論如何，遺產稅是遺產過戶的先決條件。

小提醒：

在任何情況下，若發現有欠政府錢的問題，都應主動聯繫相關政府機關（如稅捐稽徵處、行政執行署、戶政事務所、健保局等），了解具體欠款金額、原因及可行的解決方案。切勿抱持僥倖心理試圖規避，以免衍生更複雜的法律問題。

試圖規避的風險與法律責任

有些人可能認為可以透過虛假交易、人頭戶或其他不正當手段來規避欠款問題並辦理不動產過戶。然而，這種行為不僅於法不容，更可能帶來嚴重的法律後果：

1. 詐害債權

依據《民法》第244條「詐害債權」的規定，若債務人（即欠款人）在明知自己有債務的情況下，卻將其財產無償或有償地處分（例如贈與、以不相當對價出售等），意圖損害債權人（即政府）的債權，債權人可以向法院聲請撤銷該不動產移轉的行為。一旦被撤銷，不動產的所有權將會回到原欠款人名下，債權人仍可對其進行強制執行。

2. 刑事責任

若涉及惡意逃漏稅、詐欺、或偽造文書等行為，不僅會被追討欠款並處以高額罰鍰，還可能面臨刑事訴訟，被判處徒刑等刑事責任。

3. 衍生額外費用

無論是行政執行費用、滯納金、罰款、訴訟費用，甚至是律師費，都將讓您的欠款問題雪上加霜，付出更高的代價。

總結與建議

綜合以上所述，欠政府錢通常是無法順利辦理不動產過戶的。 台灣的法律和行政體系對於政府債權的保障相當嚴謹，透過地政事務所的查欠機制、稅捐機關的完稅證明要求，以及行政執行署的強制執行權力，幾乎可以確保在欠款未清償前，不動產無法進行合法移轉。

因此，當您有不動產過戶需求時，首要之務是確認所有相關的政府欠款是否已清償。 若有欠款，務必優先處理，並取得相關的清償證明文件。如果您對自身是否有欠款、欠款金額或如何處理欠款有疑問，建議您：

• 主動查詢： 透過各稅捐稽徵機關網站、行政執行署網站或親洽櫃檯查詢是否有欠款記錄。
• 諮詢專業人士： 尋求專業地政士（代書）、律師或會計師的協助，他們能提供具體的法律建議和操作指引，幫助您順利解決問題。

透過合法合規的途徑解決欠款問題，不僅能讓不動產過戶順利進行，也能避免不必要的法律糾紛和額外損失。

常見問題（FAQ）

1. 如何得知自己或想過戶的不動產是否有欠政府錢？

您可以透過以下管道查詢：

• 各地方稅捐稽徵處網站或臨櫃查詢： 可查詢地價稅、房屋稅、土地增值稅等地方稅款。
• 財政部稅務入口網： 可查詢綜合所得稅、營業稅、遺產稅、贈與稅等國稅。
• 法務部行政執行署網站（便民服務專區）或臨櫃查詢： 若有罰鍰、規費等公法上債務被移送執行，可在此查詢。
• 地政事務所： 申請不動產謄本，可查詢是否有被法院或行政執行署「查封」或「限制登記」的狀況。

2. 為何清償欠款後，地政事務所仍告知無法立即過戶？

這通常是行政作業流程及資訊傳遞的時間差所致。當您繳清欠款後，相關機關（如稅捐處、行政執行署）需要時間更新資料，並將清償資訊傳送給地政事務所。建議您在繳清後，主動向原債權機關申請「清償證明」，並可持該證明文件向地政事務所提出，有助於加速處理。

3. 欠稅的土地或房屋可以被繼承嗎？

可以。欠稅的土地或房屋仍然可以辦理繼承登記。但是，繼承人必須承擔繳清該不動產所衍生的遺產稅、地價稅、房屋稅等稅款的責任。若未繳清，地政事務所將無法辦理繼承後的移轉登記。繼承人可以選擇「限定繼承」以有限度地承擔債務，或「拋棄繼承」以完全免除債務，但應注意相關法律時效與程序。

4. 欠交通罰單會影響不動產過戶嗎？

會。交通違規罰鍰也屬於公法上的金錢給付義務。若罰單逾期未繳且經催告仍不履行，交通裁決所會將案件移送至行政執行署強制執行。一旦案件進入行政執行程序，行政執行署有權查封義務人名下的任何財產，包括不動產，進而限制其辦理過戶。因此，即使只是小額的交通罰單，也應盡速繳清。

5. 如果只是欠水電費、瓦斯費，會影響不動產過戶嗎？

這要看欠費對象而定。如果是欠台灣電力公司（台電）或台灣自來水公司（台水）等國營事業的費用，這些費用屬於公法上債務，若長期未繳且經催告，同樣可能被移送行政執行署強制執行，進而影響不動產過戶。但若是欠民營瓦斯公司或社區管理費等，則屬於私人債務，不會直接影響不動產的過戶，除非債權人向法院聲請強制執行並查封不動產。