騎樓可以登記嗎 | 深入解析騎樓產權、使用規範與法律界限

在台灣，騎樓是城市景觀中極具特色的一環，它們不僅提供了行人遮風避雨的便利，更是許多商店營業空間的延伸。然而，對於許多房產所有者或潛在買家而言，一個常見且令人困惑的問題是：騎樓可以登記嗎？ 這個看似簡單的問題，其實涉及複雜的土地法規、建築法規以及所有權概念。本文將從SEO的角度出發，為您詳細解析騎樓的產權歸屬、使用限制以及相關法律規範，幫助您完整理解騎樓的奧秘。

騎樓的本質：公共利益與私有財產的交會點

要理解騎樓能否登記，首先必須釐清騎樓的定義與其在台灣特有的法律地位。

什麼是騎樓？

根據台灣《建築技術規則建築設計施工編》的定義，騎樓是指建築物地面層外牆退縮所形成，供公眾通行及遮蔽之空間。它通常是沿街店面或住家的一樓部分，面向道路開放，具有供行人通行的功能。

騎樓的特殊性：兼具公共與私有屬性

• 公共通行權： 騎樓最核心的特點在於其「公共通行」的強制性。無論騎樓土地及建物所有權歸誰，公眾都享有通行的權利，這是一種法律賦予的「公共地役權」或「通行權」。
• 私有產權： 儘管具有公共功能，但大部分騎樓的土地所有權及建物所有權，仍歸屬於其所依附的建築物所有權人。這正是混淆的根源所在——私有財產，卻有公共用途。

騎樓可以獨立登記嗎？

直接回答核心問題：騎樓通常無法獨立進行產權登記。

這背後有幾個關鍵原因：

1. 非獨立建物：

   騎樓並非一個獨立的建築物單元。它通常是建築物地面層的一部分，與其上方的樓層或後方的室內空間連為一體。在建物登記時，會將其視為整體建築物的「專有部分」或「共同使用部分」的一部分。

2. 土地使用分區與法定空地：

   許多位於商業區或特定都市計畫區內的建築，依規定必須留設騎樓。騎樓地經常被劃入「法定空地」的範疇，雖然屬於私人土地，但其使用受到高度管制，目的是為了維持都市的公共空間連續性與機能。

3. 產權歸屬方式：
   • 歸屬一樓專有部分： 大多數情況下，騎樓的土地與其上的建築構造，會登記在該建築物的一樓所有權人名下。也就是說，當您購買一棟透天厝或公寓的一樓時，您所取得的權狀會包含該建物下的騎樓地及建物構造，但騎樓本身並不會有一個獨立的「騎樓權狀」。
   • 歸屬全體區分所有權人： 較為罕見的情況是，在一些公寓大廈中，騎樓可能被登記為「公共設施」的一部分，由全體區分所有權人共同持有。但在這種情況下，它仍是公共設施的一部分，而非獨立標的。

重點提示： 您買賣的房產權狀上，不會出現「騎樓權狀」這種獨立的登記類別。騎樓的面積會包含在建物登記面積（通常是主建物的一部分）或土地登記面積中。

騎樓的法律地位與使用限制

儘管無法獨立登記，騎樓的法律地位與其使用規範卻是十分明確且嚴格的。

1. 《建築法》與《建築技術規則》

• 強制設置： 在都市計畫劃定的特定道路上，建築物必須退縮設置騎樓。這不僅是為了市容整齊，更是為了保障行人安全與交通順暢。
• 尺寸規範： 騎樓的高度、寬度等都有嚴格規定，確保其符合公共通行的基本需求。

2. 《道路交通管理處罰條例》

這是最常被引用來處理騎樓佔用問題的法規。

• 阻礙通行： 條例明確規定，任何人不得在騎樓堆積雜物、設置攤位或擺放任何影響行人通行的物品。這包括機車、盆栽、招牌、桌椅等。
• 處罰機制： 一旦被查獲，警方或相關主管機關可依該條例對行為人處以罰鍰，並要求立即移除障礙物。

3. 《民法》與公法上的限制

即使騎樓的土地及建物所有權歸私人所有，其「使用權」卻受到公法上的高度限制。

• 公共通行地役權： 這是一種公法上的負擔，意味著所有權人不能妨礙公眾自由通行。這種權利甚至優先於私有財產權的某些方面。
• 無權佔有： 即使騎樓屬於您的私人財產，若您佔用或阻礙公共通行，將構成「無權佔用」或「妨礙公共安全」的行為，政府有權介入處理。

4. 《公寓大廈管理條例》

對於公寓大廈的騎樓，該條例也扮演重要角色。雖然騎樓通常歸屬於一樓住戶專有，但其公共通行功能使其在使用上可能仍受管委會規約或住戶大會決議的約束，以確保大樓整體公共空間的秩序與安全。

擁有騎樓的權利與義務

作為騎樓的所有權人，您擁有特定的權利，同時也肩負著相對應的義務。

您的權利：

• 結構體所有權： 您擁有騎樓的結構體本身，可以進行必要的修繕、維護，例如地磚修補、樑柱油漆等。
• 清潔與管理： 您有權對騎樓進行日常的清潔維護，確保其環境整潔。
• 有限度的利用： 在不影響公共通行的前提下，可以進行非常有限度的利用，例如靠牆設置一個不阻礙通行的指示牌，但這通常需要依賴地方主管機關的解釋與寬容。

您的義務：

• 確保公共通行： 這是最核心的義務。您必須確保騎樓隨時保持暢通，不得堆放雜物、設置攤位、擺放桌椅等，甚至連停放機車也可能被視為妨礙通行。
• 維護安全： 騎樓是供公眾使用的空間，所有權人有責任維護其安全，避免因地面濕滑、牆壁剝落、招牌掉落等造成行人受傷。若發生意外，所有權人可能需負賠償責任。
• 配合政府稽查： 若有佔用或違規使用，應配合主管機關的要求立即改善。

購買有騎樓的房產，您該注意什麼？

如果您正在考慮購買帶有騎樓的房產，特別是店面或一樓住家，以下是您應特別注意的事項：

1. 詳閱土地與建物謄本：

   確認騎樓的土地及建物面積是否包含在您所購買的範圍內。即使包含，也要明白其受到的使用限制。

2. 了解當地法規與執法現況：

   不同縣市、甚至不同區域，對於騎樓佔用的執法嚴格程度有所差異。有些地方可能對非永久性佔用較為寬鬆，有些則非常嚴格。務必向當地建管單位或不動產仲介諮詢。

3. 確認商家用途可行性：

   若打算將騎樓用於商業活動，務必向主管機關申請相關營業許可。多數情況下，騎樓不允許作為常態性營業空間，例如擺放餐桌椅、展示商品等，這將嚴重影響行人通行。

4. 釐清共同使用約定：

   對於公寓大廈的騎樓，應了解社區是否有相關的規約或約定，例如是否允許短暫停放機車、腳踏車等。

5. 安全與維護責任：

   預期自己將承擔騎樓的維護與安全責任。例如，若騎樓地磚濕滑導致行人跌倒，所有權人可能需負賠償責任。

結論：騎樓的產權與公共利益的平衡藝術

總結來說，騎樓本身不能獨立登記為一個產權標的。它通常是您所購買的一樓土地及建物的一部分，儘管所有權歸您，但其使用權卻受到《建築法》、《道路交通管理處罰條例》等公法的高度限制，核心目的在於保障公眾的通行權益。

騎樓是台灣都市發展中獨特的產物，它體現了私有財產與公共利益之間的微妙平衡。對於騎樓所有權人而言，理解這些法規與限制至關重要，不僅能避免觸法受罰，更能善盡公民責任，共同維護良好的都市環境。

希望本文能為您解答「騎樓可以登記嗎」的疑問，並提供深入且實用的資訊。若您仍有其他疑問，建議諮詢專業的不動產律師或地政士，以獲得最精確的法律建議。

常見問題（FAQ）

如何知道我家的騎樓是否屬於專有部分？

您需要查閱土地登記謄本和建物登記謄本。 在建物謄本的「主建物」或「附屬建物」欄位中，如果騎樓面積有被包含在您所持有的權狀面積內，則通常屬於您的專有部分。而土地謄本會顯示您持有的土地面積，其中可能包含騎樓地。若仍不確定，建議向地政事務所或合格的地政士諮詢。

為何騎樓明明是我的地，卻不能自由使用？

這是基於「公共通行權」的法律規範。 儘管騎樓的土地與建物所有權歸私人所有，但《建築法》和《道路交通管理處罰條例》等法律明確賦予了公眾在騎樓通行的權利。這種公共地役權或通行權是一種凌駕於私有權之上的「公法上負擔」，旨在維護都市的公共空間和行人安全，因此所有權人不得擅自佔用或妨礙通行。

騎樓被占用可以報警處理嗎？如何處理？

是的，騎樓被占用可以報警處理。 依據《道路交通管理處罰條例》規定，在騎樓堆積、置放物品或設置障礙物阻礙交通者，警方可依法處罰並要求移開。您可以撥打110報案，警方到場後會進行勸導或開單告發。若物品遲遲未移，地方主管機關（如工務局、都發局）或環保單位也可能介入處理。

騎樓需要繳稅嗎？

是的，如果騎樓地籍是登記在您的土地或建物權狀中，您就需要為其繳納地價稅和房屋稅。 雖然騎樓有公共使用的功能，但在稅籍認定上，它仍被視為您私有財產的一部分。不過，部分地方政府會針對供公共通行的騎樓，給予部分地價稅減免的優惠，您可以向地方稅捐稽徵機關查詢相關政策。

購買有騎樓的房子，需要注意什麼？

購買前應深入了解其法律地位和使用限制。 首先，確認騎樓的土地及建物權屬是否明確歸您所有。其次，評估當地政府對騎樓佔用的執法嚴格程度，避免因不知情而觸法。若有商業用途考量，務必確認騎樓是否可合法用於營業，因為多數商業行為在騎樓上是不被允許的。最後，要意識到您身為所有權人，需承擔騎樓的日常維護和安全責任。