車位算在公設嗎？深入解析停車位與公設比的關聯，買房必懂的權益二三事

車位算在公設嗎？

「咦？這間房子的公設比怎麼有點高？是不是把停車位也算進去了？」相信不少在看房的朋友，都曾經有過這樣的疑問吧！尤其是當你對著房價、坪數斤斤計較時，一個不明不白算進去的停車位，可是會讓你的荷包悄悄縮水的喔！所以，關於「車位算在公設嗎」這個問題，我必須很明確地告訴大家：

原則上，登記為「停車空間」且有獨立權狀的車位，是不會計入「公共設施」的坪數內。然而，若車位未獨立產權，或是其空間有被計入公共設施的計算方式，則情況就比較複雜，需要仔細釐清。

這可不是一句模糊帶過的答案，背後可是牽涉到很多購屋族權益的關鍵！今天，我就要帶大家深入淺出地聊聊，這個看似簡單，卻又霧裡看花的「車位算在公設嗎」這個話題。我會用最貼近你我生活化的方式，加上我這些年觀察房市的經驗談，一步一步幫你解開疑惑，讓你買房不再霧煞煞！

釐清車位的「身分」：獨立產權 vs. 附屬設施

首先，我們得先搞清楚，我們買的車位，到底是屬於哪種類型的。這就像是在認識一個人，得先知道他的名字和背景一樣，這樣才能知道他是不是真的「算」進去了。

一般來說，我們在買房時遇到的車位，主要可以分成兩種：

• 法定停車空間（或稱獎勵停車空間）： 這種車位是在建築法規上，為鼓勵建商提供足夠停車位而設置的。它們通常會被登記在建築物的「公共設施」部分，也就是說，它的坪數會被併入公共設施的總坪數計算。這類車位比較常見於較早期的建築，或是部分政府獎勵興建的案件。
• 約定專用停車空間： 這種車位，簡單來說，就是建商或社區管委會「約定」給特定住戶使用的停車位。最常見的就是我們現在許多新成屋、預售屋會有的「B1」、「B2」等地下停車場車位。這些車位，雖然可能在公共區域範圍內，但它們的「使用權」是特定給某戶住家使用的，並且通常會有獨立的權狀，或是明確標示專用。這類車位的坪數，原則上是不會計入公共設施的。

我的經驗是，如果你買的是那種權狀上會特別註明「停車位」的，並且有獨立的坪數計算，那就很大機率是屬於「約定專用」的車位，這部分是不算在公設裡的。 但如果你看到權狀上，只有一個總坪數，裡面包含很多「公共設施」，然後停車位就藏在其中，那就要特別小心了，很有可能就是被算進去了。

如何判斷？ 最直接的方式，就是看你的買賣契約書以及權狀。契約書上會詳細載明主建物、附屬建物（陽台、雨遮等）、以及公共設施的坪數。權狀上也會有更詳細的登記內容。如果你對這部分有疑慮，千萬不要不好意思，直接問建商、代銷人員，或是請教你的房仲，請他們明確解釋。

公設比的迷思：車位真的「隱藏」其中嗎？

好了，講到「公設比」，這真的是很多購屋族心中的痛！看著房價不斷飆升，但實際拿到手的室內坪數卻好像越來越少，公設比動不動就飆到30%以上，甚至更高。這時候，大家就會開始懷疑：「是不是建商把停車位的坪數也偷偷算進公設裡，來拉高公設比，然後讓我們覺得一坪單價好像比較便宜？」

這其實是一個常見的誤解，但也是有其產生的原因。讓我來解釋一下。

公設比的計算方式，簡單來說，就是：

公設比 = (公共設施總面積 ÷ 房屋總銷售面積) × 100%

而「房屋總銷售面積」，通常包含了主建物、附屬建物（陽台、雨遮），以及「公共設施」本身。所以，當我們說「車位算在公設裡」，其實指的是，如果車位是屬於「法定停車空間」，它的坪數，會被計入「公共設施總面積」裡，進而影響到公設比的計算。

重點來了！ 絕大多數情況下，建商在銷售「約定專用停車空間」時，它會有一個獨立的價格和坪數標示，這部分的坪數，是不會被計入「公共設施」總面積裡的，也就不會直接拉高你看到的「公設比」數字。然而，車位本身，確實是屬於「建築物」的一部分，也是「公共空間」的一個使用區域，只是它與一般公共空間（如大廳、走廊、健身房等）不同的是，它的使用權是被「約定」給特定住戶。所以，從廣義的「建築物公共使用區域」來看，它跟公設有關係，但從「公設比計算」的狹義定義來看，它不應該直接被計入。

這裡有幾個需要特別注意的點：

• 獨立產權的地下車位： 如果你買的車位有獨立的權狀，上面清楚登記了車位坪數和用途（例如：停車空間），那麼這部分的坪數，就是屬於你個人的「附屬建物」或「獨立產權」，不會被算到公共設施裡面。
• 未獨立產權但約定專用的車位： 有些建案，車位可能沒有獨立權狀，但會在買賣契約書中明確記載「停車位編號XX，約定由XX戶專用」。這種情況下，它的坪數「原則上」也不會計入公共設施。但務必仔細審閱契約內容，確認是否有額外的條款。
• 早期建築的「大公」與「小公」： 在一些比較老的社區，可能會有「大公」和「小公」的區別。大公是指全體住戶都可以使用的公共設施，小公則是特定樓層住戶使用的部分。有時候，停車空間的坡道、空間，可能會被歸類到大公之中，但這不代表車位本身的坪數就被計入你家的公設比。

從我的觀察來看，現在大部分新案，建商都會盡量將車位坪數與公共設施坪數分開計算，並且有獨立的價格。 這樣做也是為了規避爭議，讓購屋者更容易理解。但是，這不代表沒有例外，所以，仔細閱讀契約、問清楚，永遠是買房的不二法門。

「車位算在公設嗎」的實務判斷步驟

好啦，講了這麼多，是不是還是有點暈？別擔心，我幫大家整理了一個實務上判斷「車位算在公設嗎」的簡單步驟。下次去看房，或是審閱合約時，就可以照著這個步驟來檢查：

步驟一：確認車位是否有獨立權狀

這是最關鍵的第一步！

• 有獨立權狀： 如果你的買賣契約書或權狀上，有獨立的「停車空間」權狀，並且上面載明了車位的面積，那麼這個車位，基本上就不會計入公共設施的坪數。
• 無獨立權狀，但契約有載明： 有些情況下，車位可能沒有獨立權狀，但會在買賣契約書上明確標示「XX戶約定使用XX編號停車位」。這種情況，也通常不會計入公共設施。
• 權狀上僅有總坪數，無明確車位登記： 如果你的權狀上，只有一個總坪數，裡面包含了主建物、陽台、以及一長串的「公共設施」項目，而車位的部分沒有被單獨列出或標示為「約定專用」，那麼就要提高警覺，這有可能表示車位坪數已被計入公共設施。

步驟二：仔細審閱買賣契約書

契約書是保障你權益的白紙黑字，一定要看仔細！

• 坪數計算明細： 契約書中，通常會有詳細的房屋面積計算表，會列出主建物、附屬建物、以及公共設施的坪數。檢查一下，停車空間的坪數，是被單獨列出，還是被歸類在「公共設施」的項目之下。
• 車位取得方式： 契約書也會說明車位的取得方式，是「買賣」取得（有獨立產權或約定專用），還是「贈送」（這種比較少見，但要看清楚條款）。
• 「車位」與「公設」的定義： 有些比較嚴謹的契約，可能會額外解釋「車位」與「公共設施」的界定，仔細閱讀這些條款。

步驟三：詢問建商或房仲

有疑問，就直接問！這是最有效率的方式。

• 詢問車位坪數計算方式： 直接問銷售人員：「我的車位坪數，有沒有算進公共設施的坪數裡？」請他們給予明確的答覆。
• 要求解釋公設比： 請他們解釋清楚，你的公設比是如何計算出來的，其中是否有包含車位的面積。
• 爭取書面說明： 如果對方給予口頭承諾，可以要求他們提供書面的補充說明，或是將相關資訊載明在合約附件中，增加保障。

我的購屋經驗談：那些年我們遇過的「車位」與「公設」

在我自己買房的過程中，也曾經遇過關於車位的疑惑。早期看過一間中古屋，權狀上寫著「公設比35%」，我一看，哇！怎麼這麼高？後來仔細一看，發現它的車位是屬於機械車位，而且在權狀上，它的坪數是直接被攤在「公共設施」的欄位裡。當時我就覺得有點怪怪的，因為這個車位的使用權，跟我其他鄰居的車位一樣，都是約定使用的，怎麼會變成公共設施的一部分呢？

後來請教了比較有經驗的朋友，才知道，那時候的法規可能比較模糊，有些建商會把這類型的車位坪數，直接計入公共設施，來拉高公設比。這也造成了一些爭議，因為住戶繳了公設的管理費，但卻覺得自己多付了車位的「公設」費用。

相對地，我最近買的一間新成屋，地下室有坡道平面車位，每個車位都有獨立的權狀，上面清楚寫明了車位編號、面積，以及「停車空間」的用途。這部分坪數，在契約書的面積計算表中，是獨立於公共設施之外的。這樣我心裡就比較踏實，知道我花的錢，是買到實實在在的空間，而不是被「公設比」這個數字給綁架了。

我的看法是，購屋者最希望的是清楚、透明。 車位，無論是平面還是機械，它的價值是獨立於公共設施之外的。它提供的是「停車」的功能，而不是「公共空間」的休憩功能。所以，將車位坪數「潛規則」地算進公共設施，確實容易引起誤解和不滿。

一個好的建案，應該要能清晰地讓買家了解，他購買的每一份坪數，對應到的是什麼樣的空間和權益。 當車位有獨立權狀，或者在契約中明確約定專用，並且有獨立的價格時，它就不應該被混淆在公設比的計算裡。這不僅是法規的問題，更是誠信經營的問題。

常見問題與詳細解答

關於「車位算在公設嗎」這個問題，我知道大家還有很多疑慮。別擔心，我整理了一些大家最常問的問題，並盡可能詳細地為大家解答。

Q1：我的車位是坡道平面車位，有獨立權狀，這樣算公設嗎？

A： 如果你的坡道平面車位，有獨立的權狀，並且權狀上清楚載明「停車空間」的用途和面積，那麼這個車位坪數，原則上是不會計入你房屋的公共設施坪數內的。 也就是說，它不會直接影響到你的公設比數字。這部分的坪數，是你獨立擁有的附屬建物或獨立產權，與公共設施（如大廳、走廊、健身房等）是分開計算的。

深度解析： 獨立權狀是判斷的關鍵。它代表了這個車位空間的產權是屬於你的，可以獨立買賣（視社區規約而定）。雖然車道、坡道本身可能屬於公共設施的一部分，但你所擁有的「車位」空間，由於有了獨立產權，其坪數就不再被計入公共設施總面積。你可以想像成，公共設施是你和鄰居們一起使用的「共享空間」，而你的獨立車位，則是你家門口多出來的一個專屬停車場。

Q2：我的車位是機械車位，沒有獨立權狀，但契約上載明是「約定專用」，這樣算公設嗎？

A： 這種情況比較常見。如果你的機械車位，雖然沒有獨立權狀，但買賣契約書上明確記載，該車位編號是「約定由您專用」，並且有獨立的購買價格，那麼，它的坪數通常也不會被計入公共設施的總面積。 也就是說，它不會直接拉高你的公設比。

深度解析： 這裡的關鍵在於「約定專用」。雖然它沒有獨立產權，但建商或社區透過契約，賦予你對這個車位的使用「專屬權」。這就像是你租了一個辦公室，雖然你不是房東，但你有權獨自使用。這種「約定專用」的車位，它的價值和空間，是在銷售時就已經獨立於公共設施之外被計算和購買的。因此，不應該再被計入你家房屋的公設比中。

注意事項： 即使是約定專用，也務必仔細閱讀契約條款，確認是否有關於車位維護、使用年限或其他特殊約定的內容。有時候，機械車位的維護費用，可能會另外收取，或是被歸入較廣義的「社區管理費」項目中，但這與其坪數是否計入公設是兩回事。

Q3：購買預售屋時，建商提供的坪數資料，如何看懂車位和公設的關係？

A： 購買預售屋時，建商提供的「銷售說明書」和「廣告傳單」上，通常會包含房屋的基本資料，像是建案名稱、地址、樓層、總戶數、建材等，當然，最重要的就是坪數的計算。你需要仔細查看的，是「面積計算明細」的部分。

詳細步驟：

1. 尋找「房屋登記」或「面積計算」部分： 這通常會在說明書的中後段。
2. 注意各項坪數的標示：
   • 主建物坪數： 指的是你家室內的實際使用空間。
   • 附屬建物坪數： 例如陽台、雨遮等。
   • 公共設施坪數 (含公設比)： 這會明確列出公共設施的總面積，並計算出公設比。
   • 停車空間坪數： 這是關鍵！檢查停車空間的坪數，是獨立列出，還是被併入了「公共設施坪數」的項目中。
3. 確認車位價格： 預售屋的車位價格，通常是獨立於房價之外的，這也側面印證了車位坪數是獨立計算的。

經驗談： 我會建議，在簽約前，務必請建商或銷售人員，針對坪數明細進行「逐項」的口頭和書面解釋。如果遇到「車位坪數」被併入「公共設施坪數」的標示，務必提出質疑，並要求合理解釋，甚至要求修改契約內容，將車位坪數獨立出來。因為這直接影響到你未來繳納管理費的基準，以及房屋的實際使用價值。

Q4：公設比太高，是不是因為建商把車位坪數算進去了？

A： 這是一個常見的誤解，但確實有其原因。如前面所述，如果車位是屬於「法定停車空間」並登記在公共設施內，那麼它的坪數確實會計入公共設施總面積，進而推高公設比。然而，在現代的建築法規和市場習慣下，大多數新建案的「約定專用停車空間」（也就是我們買賣的地下停車位），是會有獨立的價格和坪數標示，**不計入公共設施坪數的**。因此，如果你發現公設比異常高，更有可能是因為以下原因：

• 建案本身的設計： 許多豪宅或有公共設施（如游泳池、影音室、健身房、空中花園等）的建案，為了提供更好的公共空間，公設比自然會比較高。
• 建築法規的要求： 某些法規會要求建案必須提供一定比例的停車空間，而這些空間（如停車坡道、入口），本身就屬於公共設施的一部分。
• 早期建築的計算方式： 如前所述，早期建築的計算方式可能比較混亂，部分建商會將未獨立產權的車位坪數計入公設。
• 「虛坪」的產生： 這裡的「虛坪」並非指車位，而是指為了讓建商在銷售時，看起來「一坪單價」較低，而將公共設施、陽台、雨遮等計入「銷售坪數」，但實際室內可用坪數較少的現象。

我的看法： 公設比高不一定代表車位被算進去了，但如果**車位坪數真的被計入公設，那絕對是影響公設比一個非常重要的因素，也是很不透明的做法。** 購屋者在意的，不僅僅是公設比的數字，更是實際的權益和付出的成本。如果車位坪數被「藏」在公設裡，你等於是為了這些「虛坪」繳納了買賣時的單價，以及日後的管理費，這對你來說，無疑是一種損失。

聰明購屋，權益不吃虧

總結來說，「車位算在公設嗎」這個問題，答案並不是絕對的「是」或「否」，而是取決於該車位的「產權」和「約定」方式。只要你的車位是獨立產權，或是明確約定專用且有獨立價格，那麼它的坪數就不應該被計入你房屋的公共設施中。

買房是人生大事，尤其是在台灣，房價高漲，每一分錢都要花在刀口上。了解這些細節，不僅能讓你更清楚自己買到的是什麼，更能避免未來可能產生的糾紛。多花一點時間，仔細閱讀契約，有疑問就大膽發問，這絕對是你保護自己最佳的方式。

希望今天的分享，能夠幫助大家更清楚地了解「車位算在公設嗎」這個議題，讓你買房之路更加順遂！