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【起造人可以變更嗎】深入解析：從申請到完工，變更起造人的流程、時機與注意事項

在台灣的建築法規中，「起造人」是一個極為關鍵的角色，他不僅是建築執照的申請人，更是對建築物負有諸多法律責任與權益的主體。然而，隨著土地交易、繼承、贈與或其他商業合作模式的變動，許多人心中都會浮現一個疑問：「起造人可以變更嗎？」這個問題的答案是肯定的，但其變更過程涉及繁瑣的法規、文件準備與主管機關的審核。本文將為您深入剖析起造人變更的各種面向，助您在面對此類情況時，能夠掌握完整的資訊與應對之道。

什麼是「起造人」？為何其身份如此重要？

在探討起造人是否可以變更之前，我們首先需要釐清「起造人」的定義與其在建築專案中的重要性。

定義「起造人」

根據台灣建築法規，「起造人」是指申請建築執照，並對該建築物負責的申請人。他可以是個人、法人或任何經核准設立的團體。簡單來說，起造人就是整個建築工程的發起者與最終權利義務的承受者。

起造人身份的重要性

法律責任歸屬： 起造人對建築物的合法性、結構安全、防火、公共衛生及其他一切相關法規要求負有最終的法律責任。若建築物出現任何違規或安全問題，起造人是主要被究責的對象。
權利義務主體： 建築執照是核發給起造人的，未來建築物竣工後申請使用執照，產權登記等都與起造人身份緊密相關。完工後建築物的產權通常也歸屬於起造人（或由起造人指定）。
契約簽署方： 起造人是與建築師（設計監造人）、營造廠（承造人）等專業單位簽訂合約的主體。
貸款與稅務： 在建築融資與相關稅務處理上，起造人的身份也扮演關鍵角色。

「起造人」可以變更嗎？答案是肯定的，但有條件！

是的，建築工程中的「起造人」是可以變更的。這通常發生在建築物尚未完工、使用執照尚未核發之前。然而，變更並非隨意為之，它必須符合特定的條件，並依循主管機關（通常是各地縣市政府的工務局或都發局等建管單位）所規定的程序與文件要求進行。

重要提醒： 一旦建築物已竣工並取得使用執照，原則上就不再有「變更起造人」的問題，因為建築物的產權已可進行登記。此時若要變動所有權，應循一般的房屋買賣、贈與、繼承等不動產移轉程序辦理。

起造人變更的常見時機與情境

實務上，起造人變更通常發生在以下幾種情境：

1. 土地所有權移轉

這是最常見的變更情境。當建築物預定興建的土地，在建築執照申請核准後至竣工前，發生了所有權移轉，例如：

買賣： 原土地所有權人（原起造人）將土地售予新的買方，新買方成為新的起造人。
繼承： 原土地所有權人過世，由繼承人取得土地所有權，並變更為新的起造人。
贈與： 原土地所有權人將土地贈與他人，受贈者成為新的起造人。

2. 合建關係變動

當建商與地主以合建方式進行開發時，若原合建契約內容有所調整，或其中一方股權/權益發生變動，可能需要相應變更起造人。

3. 法人組織變動

若起造人為公司法人，該公司發生合併、分割、改組或更名等情況，可能需要將起造人身份從舊公司變更為新公司。

4. 個人因素

雖然較為罕見，但若原起造人因故無法繼續擔任，且有適當的繼受者（如家庭成員之間），在取得相關同意文件後，亦有變更的可能性。

變更起造人的流程與必備文件

變更起造人是一個需要嚴謹依照法規辦理的行政程序。以下是一般性的流程與所需文件，具體細節仍應以當地建管機關的最新規定為準。

變更申請的基本原則

申請變更起造人時，新起造人必須具備與原起造人相同的權利與義務，並且能夠完全承接原建築執照所賦予的一切責任。最重要的是，必須取得原起造人（或其合法繼承人/代理人）的同意，這是辦理變更的核心關鍵。

詳細變更流程

確認變更事由： 釐清變更的具體原因（例如：土地買賣、繼承等）。
備妥必備文件： 依據變更事由與建管單位要求，準備所有相關證明文件。
向主管機關申請： 將備妥的文件向原核發建築執照的縣市政府工務局或都發局（建管單位）提出「建築執照變更起造人」的申請。
繳納規費： 依規定繳納審查費、執照費等相關規費。
等待審核： 主管機關將對提交的文件進行審核，確認其合法性與完整性。此過程可能需要補件。
核准變更： 若審核通過，主管機關將核准變更，並在原建築執照上加註或換發新的建築執照（視各地規定）。

必備文件清單（僅供參考，實際請洽主管機關）

建築執照變更起造人申請書： 載明原起造人、新起造人資料、變更原因等。
原建築執照正本： 供主管機關審核與加註。
土地登記謄本及土地所有權狀影本： 新舊起造人的土地所有權證明。若為土地所有權移轉，需提供新的謄本。
變更原因證明文件：
- 買賣： 土地買賣契約書影本、所有權移轉證明文件（如買賣移轉契稅繳款書）。
- 繼承： 遺產稅繳清證明、繼承系統表、戶籍謄本、死亡證明書、土地繼承登記謄本等。
- 贈與： 土地贈與契約書、贈與稅繳清證明、土地贈與登記謄本等。
- 法人變動： 公司變更登記證明文件、法人設立登記證明等。
新起造人身分證明文件： 身份證影本（個人）、公司變更登記證明文件（法人）。
原起造人同意書及印鑑證明： 若原起造人仍存續，需提供其書面同意並加蓋印鑑章，並附上其印鑑證明。若原起造人已死亡，則需所有合法繼承人的同意書及相關證明。
委託書： 若委託建築師、地政士或其他專業人士代為辦理，需附上委託書。
建築師及承造人相關文件： 需確認原設計監造建築師與承造營造廠是否同意繼續承攬，或是否需要重新簽訂合約。部分縣市可能要求提供相關書面證明。
切結書： 視個案情況，主管機關可能要求新起造人簽署切結書，承諾承擔原建築執照的一切權利義務。

不同階段變更的考量點

起造人變更的複雜程度，會因建築工程所處的階段而有所不同：

1. 申請建築執照階段（最簡單）

若在建築執照尚未核准前欲變更起造人，通常只需重新遞送申請書及相關文件，並說明原因即可。因為尚未進入實質施工，變動成本與法律責任相對較小。

2. 施工中階段（較複雜）

此階段變更起造人最為常見，但也最為複雜。除了上述文件外，可能還需考量：

施工進度： 變更時工程已進行到何種程度。
承造人與監造人： 需確認原營造廠（承造人）與建築師（監造人）是否同意繼續合約，或是否需要變更。若承造人或監造人也需變更，則程序會更為複雜，需要重新報備或簽約。
工程款項： 新舊起造人之間的工程款項結算與權責劃分。

3. 竣工查驗階段（可能涉及使照核發權屬）

若工程已接近竣工，正準備申請使用執照（使照），此時變更起造人則可能直接影響到使照的核發對象與後續的建物產權登記。務必確保變更程序在使照申請前完成，以避免產權歸屬爭議。

變更起造人的法律責任與權益影響

變更起造人並非僅是名稱的更換，它涉及權利義務的全面轉移，影響甚鉅：

法律責任轉移

新起造人將完全承擔原建築執照所附帶的所有法律責任，包括建築法規遵循、公共安全、施工品質等。這意味著若施工期間發生任何意外或違規，新起造人將負起最終責任。

稅務影響

土地所有權的移轉本身就可能涉及增值稅、契稅、贈與稅或遺產稅。變更起造人本身雖無直接稅務，但其背後的原因（如買賣、繼承）會觸發相關稅賦。

承攬契約關係

新起造人需確認與原承造人及監造人之間的契約關係。雖然建築執照變更了起造人，但原有的工程承攬契約是否有效延續，或者需要重新簽訂，應詳細檢視，以避免爭議。

貸款影響

若建築工程涉及銀行貸款，變更起造人可能需要重新與銀行協商，調整貸款主體與相關抵押設定等。

不變更起造人可能帶來的風險

若符合變更條件卻未及時辦理，可能會面臨以下風險：

使用執照無法核發： 竣工後，使用執照原則上應核發給原起造人。若土地所有權人與建築執照上的起造人身份不符，將導致使用執照無法順利取得，進而無法辦理建物保存登記（產權登記）。
法律糾紛： 土地所有權人與建築執照起造人不一致，容易引發權屬糾紛，甚至訴訟。
責任歸屬不明： 若建築物出現問題，因起造人身份不明確，可能導致責任難以釐清。
稅務問題： 未即時更正，未來在辦理產權移轉或稅務申報時，可能面臨額外的麻煩或補稅。

結論

綜合以上所述，「起造人可以變更嗎」的答案是肯定的，但這是一項涉及多方面法規、文件和責任轉移的嚴謹程序。無論是因土地買賣、繼承或其他因素，當有變更起造人的需求時，務必及早規劃，並尋求專業人士的協助，例如：建築師、地政士或專業律師。他們能根據您的具體情況，提供最精確的法規諮詢、文件準備指導與代辦服務，確保整個變更流程合法、順暢，避免未來可能發生的法律風險與權益損害。

常見問題 Q&A

如何判斷我的情況是否需要變更起造人？

您需要檢視建築物預定興建或正在興建的土地，其所有權人與現行建築執照上的「起造人」是否相符。若土地所有權已移轉給新主體，而建築工程尚未完工並取得使用執照，那麼您通常就需要辦理起造人變更。

為何變更起造人需要原起造人的同意？

原起造人是原建築執照的合法申請人，對該建築物負有權利與義務。為了確保權益的合法轉移及避免爭議，主管機關會要求原起造人明確表示同意，證明其自願放棄該建築執照上的權利並將責任轉移給新起造人，類似於財產轉移的法律行為。

變更起造人會影響建築工程的進度嗎？

是的，變更起造人的行政程序需要時間，從文件準備、送件、審核到最終核准，可能需要數週甚至數月。在這段期間，若無法及時取得變更核准，可能會影響到後續的工程進度，特別是在關鍵的查驗階段。

如果起造人變更後，建築執照還有效嗎？

建築執照本身是有效的，只是執照上的「起造人」資訊會進行更新。新的起造人將承接原建築執照上所有的權利與義務，工程可以繼續進行。變更後，主管機關會在原執照上加註或核發新的執照，證明變更生效。

變更起造人後，建物的後續保固責任歸屬於誰？

一般而言，建築物的最終保固責任仍歸屬於實際興建的營造廠（承造人）。然而，新起造人作為建築物的合法權利人，在取得使用執照後，對於建物的瑕疵擔保請求權或與承造人之間的契約關係，將由新起造人繼承並行使。

【起造人 可以 變更 嗎】深入解析：從申請到完工，變更起造人的流程、時機與注意事項