贈與土地要繳什麼稅？專家解析台灣土地贈與稅務眉角與省稅策略

最近，王伯伯想把名下幾塊土地傳給兒子，讓兒子有個依靠，但一想到稅金問題就一個頭兩個大：「哎呀，贈與土地到底要繳什麼稅啊？會不會被國稅局課一大筆錢？」這恐怕是許多人面臨不動產傳承時，心中最常見的疑問。別擔心，這篇文章就是要來幫您撥開雲霧，一次搞懂贈與土地的所有稅務眉角！

Table of Contents

贈與土地，主要會面臨哪些稅金？快速掌握重點！

當您考慮將土地贈與給家人或他人時，最直接會遇到的主要稅務包含：

贈與稅：這是財產贈與的核心稅賦，依贈與的價值課徵。
土地增值稅：即使是贈與，土地價值的增長部分也需課徵此稅，但由贈與人負擔。
契稅：如果您贈與的標的物是「土地及建物」，那麼建物的部分就會產生契稅，純土地贈與則無。

這三種稅金環環相扣，但各自有不同的計算方式、免稅額和繳納義務人。搞懂它們，您就能更有把握地規劃資產傳承，避免不必要的稅務負擔！

深入解析：贈與土地的稅務細項與計算

1. 贈與稅：財產傳承的核心成本

哇！贈與稅絕對是您在規劃土地贈與時，第一個也是最重要的一個關卡。它是針對「財產無償贈與」所課徵的稅。在台灣，贈與稅的設計主要是為了防止財產過度集中，以及維持社會公平。但對我們一般民眾來說，最關心的當然是怎麼算、會不會很高！

什麼是贈與稅的計稅基礎？

贈與稅的計算，是以贈與時的「土地公告現值」或「房屋評定標準價格」為準，而不是市價喔！這一點很重要，因為公告現值通常會低於市場實際交易價格，這在某種程度上為贈與提供了一點「緩衝」。

贈與稅的計算公式與稅率

贈與稅的計算公式其實不複雜：
（贈與總額 – 免稅額 – 各項扣除額）x 適用稅率 – 累進差額 = 應納贈與稅額

贈與總額：這就是您一年內贈與所有財產的合計金額（以公告現值或評定標準價格計算）。
免稅額：這是每年每位贈與人都有的扣除額。根據財政部最新公布的訊息，目前（截至2025年）每年的贈與稅免稅額是新台幣244萬元。也就是說，您一年內贈與的財產，只要總值不超過這個額度，就不用繳贈與稅，也不用申報！這是一個非常重要的節稅工具喔！
各項扣除額：這部分比較複雜，例如：
- 配偶間贈與：夫妻之間的贈與是完全免徵贈與稅的！這是一個超大的好消息，但要注意，雖然免稅，還是要申報的喔！這是為了後續避免遺產稅的疑慮。
- 作農業使用之農業用地：若贈與的土地符合《遺產及贈與稅法》第17條規定，作農業使用並經主管機關核發農業使用證明書，且受贈人繼續耕作滿五年，則該土地的價值可不計入贈與總額，也就是免稅。這對農地傳承來說是一大福音。
- 公共設施保留地：符合特定條件的公共設施保留地，其贈與價值可以全額不計入贈與總額。
適用稅率：台灣的贈與稅是採累進稅率制，稅率分為三級：
- 贈與淨額2,500萬元以下：稅率10%
- 贈與淨額2,500萬元至5,000萬元：稅率15%，但要扣除累進差額125萬元
- 贈與淨額5,000萬元以上：稅率20%，但要扣除累進差額375萬元

從這個稅率表您是不是發現，贈與淨額越高，稅率就越高呢？所以，聰明地利用免稅額和各種扣除額，真的可以省下不少錢。

贈與稅申報期限與地點

提醒您，贈與行為發生後的30天內，就必須向戶籍所在地的國稅局辦理贈與稅申報。如果逾期未申報，可是會被罰款的喔！

2. 土地增值稅：贈與人的甜蜜負擔

嘿！講到土地贈與，除了贈與稅，另一個會讓贈與人有點「心痛」的，就是土地增值稅了。是的，您沒聽錯，即使是無償贈與，土地增值稅還是要繳的，而且是由贈與人負擔！這跟買賣房屋由買方負擔的契稅，以及贈與房屋由受贈人負擔的契稅是不一樣的。

什麼是土地增值稅？

土地增值稅，顧名思義，就是針對土地在移轉時「漲價」的部分所課徵的稅。它的目的是為了將土地自然增值的部分歸公。在贈與的情況下，就是從您取得這塊土地到贈與出去這段期間，土地公告現值的漲價總數額來計算。

土地增值稅的計算方式

計算土地增值稅，首先要確定「漲價總數額」。這個金額是：
本次移轉現值 – 前次移轉現值 – 消費者物價總指數上漲調整數 – 土地改良費用 = 漲價總數額

本次移轉現值：贈與時的土地公告現值。
前次移轉現值：您取得這塊土地時的土地公告現值。
消費者物價總指數上漲調整數：這個是為了扣除物價上漲對土地價值的影響，由政府公告。
土地改良費用：如果您對土地有做過改良，例如投入開闢道路、水利設施等等，這些合理且有證明的文件，可以從漲價總數額中扣除。

土地增值稅的稅率

土地增值稅也是採累進稅率，分為20%、30%、40%三級，同樣是漲價數額越多，稅率越高。這部分跟贈與稅有點像，但計算基準不同。

最重要的是！自用住宅優惠稅率（一生一次）

這絕對是土地增值稅的一大「節稅利器」！如果您贈與的土地符合以下條件，就有機會適用10%的優惠稅率：

土地所有權人或其配偶、直系親屬，在該地設有戶籍，且已連續設籍滿一年。
地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且無出租或營業使用。
出售（或贈與）前一年內無供營業或出租使用。
土地面積以都市土地3公畝（約90.75坪）、非都市土地7公畝（約211.75坪）為限。
最重要的是，這個優惠稅率一生只能使用一次！所以在使用前務必再三評估，是否值得現在就用掉。

我觀察到許多家庭在規劃時，會特別留意這個一生一次的機會，究竟是現在贈與時用掉划算，還是未來子女出售時再使用更具效益，這牽涉到子女是否還有其他自用住宅優惠稅率可用，以及未來房地產市場的預期增值幅度。建議您務必多方考量。

3. 契稅：純土地贈與免煩惱，但有房屋就得看！

談到契稅，很多人的眉頭會先皺一下，但其實純粹的「土地贈與」是不需要繳納契稅的！這是一個重要的觀念，請您務必記牢。

什麼時候需要繳契稅？

契稅只針對「不動產移轉」中的「建築改良物」（也就是房子、建物）部分課徵。所以，如果您贈與的是只有土地，沒有任何建築物在上面，恭喜您，這個環節就不用擔心了。

但如果您贈與的標的物是「土地連同地上房屋」，那麼受贈人（取得房屋的一方）就必須為房屋的部分繳納契稅。

契稅的計算方式與稅率

契稅的計算相對單純：
房屋評定標準價格 × 6% = 應納契稅額

房屋評定標準價格：這是由各地方稅捐稽徵處依房屋稅條例及有關規定核計的價格，通常遠低於房屋的市價。
稅率：贈與的契稅稅率固定為6%。

請記住，契稅是由受贈人來負擔的喔！這點跟土地增值稅是由贈與人負擔是不同的。

贈與土地的程序怎麼走？實務步驟給您看！

了解完稅金，是不是覺得有點頭緒了呢？接下來，我們來看看實際操作上，贈與土地的流程是怎樣的。有條不紊地按照步驟來，就能順利完成贈與喔！

評估規劃與資料準備：
- 確認要贈與的土地地號、面積、公告現值、前次移轉現值等基本資料。
- 諮詢會計師或地政士，評估贈與稅、土地增值稅的預估金額，並討論節稅策略。
- 準備好雙方身分證明文件、戶籍謄本、土地及建物所有權狀、印鑑證明、印鑑章等。
申報贈與稅：
- 在贈與行為發生後30天內，由贈與人向戶籍所在地的國稅局辦理贈與稅申報。
- 檢附土地及建物謄本、贈與契約書、雙方身分證明文件等。
- 若有符合免稅額度，仍建議申報，以取得「贈與稅免稅證明書」，避免未來爭議。
繳納贈與稅並取得證明：
- 國稅局核定贈與稅額後，會發給繳款書。
- 贈與人需在規定期限內繳納贈與稅，並取得「贈與稅繳清證明書」或「贈與稅免稅證明書」。這份證明是辦理產權移轉登記的必備文件。
申報土地增值稅：
- 向土地所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅。
- 贈與人為納稅義務人，可評估是否符合自用住宅優惠稅率資格。
- 檢附資料包含土地所有權狀影本、贈與稅證明書、贈與契約書、戶籍謄本（若申請自用優惠）等。
繳納土地增值稅並取得證明：
- 稅捐稽徵處核定土地增值稅額後，會發給繳款書。
- 贈與人需在規定期限內繳納，並取得「土地增值稅繳清證明書」。
申報契稅（若有建物）：
- 若贈與標的包含建物，受贈人需向建物所在地的稅捐稽徵處申報契稅。
- 通常會與土地增值稅一併申報，取得「契稅繳款書」。
繳納契稅（若有建物）：
- 受贈人繳納契稅，並取得「契稅繳清證明書」。
辦理土地所有權移轉登記：
- 攜帶所有相關文件（土地增值稅證明、贈與稅證明、契稅證明、贈與契約書、雙方身分證、印鑑證明、印鑑章、土地建物所有權狀、登記申請書等），向土地所在地之地政事務所辦理所有權移轉登記。
- 地政事務所審核通過後，會換發新的土地所有權狀給受贈人。

整個流程下來，會涉及國稅局、地方稅捐稽徵處和地政事務所三個單位，中間文件往返和審核會花一些時間，通常建議預留一個月到一個半月的作業時間喔！

專家教您！贈與土地的節稅策略與實用撇步

說了這麼多稅金，是不是覺得頭有點昏了？別擔心！其實還是有些聰明的策略，可以幫助您在合法範圍內，有效降低贈與土地的稅務負擔。畢竟，我們都希望能把財富更有效率地傳承下去嘛！

策略一：善用每年244萬的免稅額 — 「分年贈與」

這絕對是贈與稅最基本也最常用的節稅策略！

我的觀察： 許多家庭在規劃子女婚嫁時，會善用這個免稅額，將一筆錢或價值較小的資產分幾年贈與給子女，既能支持子女，又能降低贈與稅負。

因為每位贈與人每年都有244萬元的贈與稅免稅額，您可以選擇將價值較高的土地「分年」贈與。例如，一塊公告現值800萬元的土地，如果一次贈與，扣除244萬元免稅額後，仍有556萬元要課稅；但如果分兩年贈與，每一年贈與一部分持分，第一年贈與400萬元，扣除免稅額244萬元，只剩156萬元課稅；第二年再贈與400萬元，同樣只剩156萬元課稅。這樣算下來，應納贈與稅額會少很多，甚至如果土地價值沒那麼高，可能每年都在免稅額內，完全不用繳贈與稅！

注意： 分年贈與雖然有效，但若土地價值極高，可能需要非常長的時間，且贈與人需確保自己有足夠的耐心與時間完成。另外，分年贈與的是「持分」，可能會造成土地共同持有的問題，這點也需要考慮。

策略二：利用夫妻間贈與免稅的超級利器

台灣《遺產及贈與稅法》規定，夫妻間的贈與是完全免徵贈與稅的！這是一個非常強大的節稅工具。

怎麼運用呢？假設先生名下有一塊價值很高的土地，他想贈與給兒子。如果先生直接贈與兒子，贈與稅負擔可能很高。但如果先將土地贈與給太太（免贈與稅），再由太太贈與給兒子（太太也有自己的244萬元免稅額），這樣等於多了一年的免稅額度可以使用。

重要提醒： 雖然夫妻贈與免稅，但還是要記得申報喔！申報後會取得「不計入贈與總額證明書」，這對日後若要再贈與給子女，或是太太未來遺產稅的計算，都有重要的憑證作用。同時也要注意，夫妻贈與免稅後，如果太太在兩年內又將該財產贈與給第三人（例如子女），該財產還是會被視為先生贈與給第三人，併入先生的贈與總額計算。所以，時間差的掌握也很關鍵！

策略三：善用土地增值稅的「自用住宅優惠稅率」（一生一次）

前面提過，土地增值稅的自用住宅優惠稅率（10%）是個超級好用的省稅工具。如果受贈人（或贈與人、其配偶、直系親屬）符合相關條件，且這塊土地確實是作為自用住宅使用，那麼在贈與時，可以考慮使用這個優惠稅率。這能比一般稅率（20%~40%）省下不少。

策略點： 仔細評估「一生一次」使用的時機。是現在贈與時用掉划算，還是未來子女將來出售時再用更划算？這取決於未來土地增值潛力，以及子女是否有其他自用住宅優惠稅率可用。通常，如果贈與時的土地增值稅較高，且未來子女沒有其他自用住宅要出售，現在使用可能是個好選擇。

策略四：贈與現金與贈與不動產的利弊考量

很多人會猶豫，到底是要直接贈與土地，還是把土地賣掉換成現金再贈與現金比較划算？這是一個很棒的問題，沒有絕對的答案，需要仔細試算！

直接贈與不動產：

優點： 贈與稅是以公告現值計算，通常低於市價，可能降低贈與稅。
缺點： 受贈人未來若出售，會面臨「房地合一稅」的問題。因為受贈的房屋，取得成本會以「贈與時的公告現值」計算，通常較低，導致未來出售時的獲利（價差）較大，進而產生較高的房地合一稅。

先出售不動產再贈與現金：

優點： 贈與人出售不動產後，如果符合自用住宅條件，可以適用房地合一稅的優惠稅率或免稅額（例如400萬元免稅額），降低出售時的稅負。然後再將現金分年贈與給子女，也能善用每年的244萬元免稅額。
缺點： 如果贈與人出售不動產的價格很高，且不符合任何房地合一稅的優惠，那麼出售時繳的房地合一稅可能很高。此外，贈與現金也是要繳贈與稅的。

我的建議： 這是一個非常複雜的策略，需要精算贈與稅、土地增值稅、以及未來受贈人可能面臨的房地合一稅。通常會建議找專業人士（地政士、會計師）進行詳細試算，才能找出最適合您情況的方案。

策略五：考慮與「遺產規劃」結合

贈與規劃往往是遺產規劃的一部分。如果您有多筆不動產，或除了土地還有其他資產，那麼將贈與規劃放在更長遠的遺產規劃中考慮，效益會更大。

例如，利用生前贈與的方式，逐步將財產移轉給下一代，可以有效降低未來過世時的遺產總額，進而減少遺產稅的負擔。同時，也能讓子女提早熟悉財產管理，避免一次性繼承大量財產可能帶來的困擾。

常見問題與專業解答

Q1：贈與土地時，土地增值稅由誰繳納？可以讓受贈人繳嗎？

A1：土地增值稅的納稅義務人，在贈與案件中是贈與人。也就是說，這筆稅款原則上是由將土地送出去的一方來負擔的。

雖然在實務上，贈與人與受贈人之間可以自行約定由受贈人支付土地增值稅，但這種約定並不影響稅捐稽徵機關向贈與人課徵的權利。如果贈與人未繳納，稅捐機關還是會找贈與人。更重要的是，如果由受贈人代為繳納土地增值稅，這筆代繳的稅款將會被國稅局視為贈與人額外贈與給受贈人的「現金」，需要一併計入贈與總額，課徵贈與稅！

這是一個非常容易被忽略的陷阱，所以請務必注意。最常見且稅務上最合理的做法，還是由贈與人自行繳納土地增值稅。

Q2：夫妻間贈與土地真的完全不用繳稅嗎？需要申報嗎？

A2：是的，根據台灣《遺產及贈與稅法》第20條第1項第6款規定，夫妻之間相互贈與的財產，確實是完全免徵贈與稅的。這是一個非常大的優惠。

然而，免稅不代表免申報！即使夫妻間贈與的金額再大，也是需要向國稅局辦理贈與稅申報的。申報的目的是為了取得一份「不計入贈與總額證明書」。這份證明書在辦理不動產移轉登記時是必備文件，同時也作為未來稅務機關核對資料的憑證，避免日後產生遺產稅或贈與稅的爭議。所以，別因為免稅就忽略了申報這個重要步驟喔！

Q3：贈與農地可以免贈與稅和土地增值稅嗎？有什麼條件？

A3：贈與農地確實有機會享有免贈與稅和免土地增值稅的優惠，但條件比較嚴格，可不是所有農地都適用喔！

贈與稅部分： 根據《遺產及贈與稅法》規定，作農業使用的農業用地，經主管機關核發「農業使用證明書」，且受贈人承諾繼續耕作滿五年，即可申請不計入贈與總額。簡單來說，就是免贈與稅。但若受贈人在五年內未將該土地繼續作農業使用，或將其移轉給他人，將會被追繳贈與稅。
土地增值稅部分： 依照《土地稅法》規定，作農業使用的農業用地，移轉給自然人時，可以申請不課徵土地增值稅。這也需要經過主管機關核發「農業使用證明書」。

所以，要符合這些優惠，最核心的關鍵就是您的農地必須是合法且持續地作農業使用，並且要取得相關的證明文件。如果農地已經變更為建地，或是長期閒置沒有實際耕作，就很難適用這些免稅優惠了。

Q4：受贈土地後，如果受贈人很快就賣掉，會不會繳很多稅？

A4：這是一個非常關鍵且常常被忽略的問題！受贈取得土地後，如果受贈人在短期內出售，確實很有可能面臨較高的房地合一稅負擔。

這是因為在計算房地合一稅時，受贈取得不動產的「成本」，會以「贈與時的土地公告現值及房屋評定標準價格」來認定。而這兩個價格通常遠低於市價。

舉例來說，一塊市價2000萬元的土地，贈與時的公告現值可能只有800萬元。如果受贈人以2000萬元出售，其「獲利」就會被認定為2000萬 – 800萬 = 1200萬元（簡化計算）。如果是在短期內出售（例如兩年內），房地合一稅率可能高達35%或45%，這會是一筆非常可觀的稅金。

所以，在規劃贈與時，建議一定要把受贈人未來的出售計畫納入考量。如果預期受贈人會快速出售，有時候贈與人先出售（若有自用住宅優惠稅率，可以降低房地合一稅負），然後再將出售所得的現金分年贈與給受贈人，反而可能是更節稅的方案。這需要仔細的試算和專業建議。

Q5：贈與土地的公告現值，是以哪一天的為準？

A5：贈與土地的公告現值，是以贈與行為發生當期的公告現值為準。所謂「贈與行為發生當期」，通常是指您與受贈人簽訂贈與契約書的日期。

由於各地方政府的土地公告現值是每年1月1日公告，並適用一整年。所以，如果您是在某年簽訂贈與契約，就是以當年度公告的現值為準。這個價格會影響贈與稅和土地增值稅的計算基礎，是稅務規劃時非常重要的參考數據。

例如，若您在2025年3月15日簽訂贈與契約，那麼計算贈與稅和土地增值稅時，就會採用2025年1月1日公告的土地現值。

結語：贈與土地，讓愛傳承更順利

贈與土地，不只是一種財富的移轉，更是情感與責任的傳承。看到這裡，您是不是對「贈與土地要繳什麼稅」這個問題有了更清晰的認識了呢？

從贈與稅、土地增值稅到契稅，每種稅金都有其獨特的計算方式和注意事項。了解這些稅務眉角，並善用每年免稅額、夫妻贈與免稅、自用住宅優惠稅率等策略，能幫助您在合法範圍內，最大化財富傳承的效益。

規劃贈與資產絕非易事，它牽涉到許多法律、稅務細節，甚至是家庭成員間的溝通與共識。我的經驗是，越早規劃、越周全考量，越能避免日後的爭議與不必要的稅務負擔。

因此，強烈建議您在決定贈與土地前，務必諮詢專業的地政士、會計師或律師。他們能夠根據您的具體情況，提供最精確的稅務試算與最適合的傳承方案，讓您的愛與財富，能夠順利且有效地傳承給下一代！

贈與土地要繳什麼稅