房客東西不搬走 如何處理：房東必讀的法律策略與實務指引

身為房東，最頭痛的問題之一莫過於租約到期或終止後，房客卻將大量私人物品遺留在租屋處，遲遲不願搬走。這種情況不僅佔用您的空間，更可能阻礙您將房屋出租給下一位房客，造成實質損失。然而，面對房客遺留的物品，房東絕不能隨意處置，因為不當處理恐觸法。本文將深入探討「房客東西不搬走 如何處理」的各個面向，提供您最完整的法律策略與實務指引，確保您的權益並避免法律風險。

一、初步應對：溝通與確認

當您發現房客有遺留物品的情況時，首要之務是採取溫和且明確的溝通方式，確認物品的處理意向。這一步看似簡單，卻是日後法律程序的重要基礎。

1.1 嘗試聯繫房客

• 多方聯繫管道： 使用電話、簡訊、通訊軟體（如LINE）、電子郵件等，盡可能多方嘗試聯繫前房客。明確告知其有物品遺留在租屋處，並詢問其處理意願及預計搬離時間。

• 禮貌但堅定： 語氣應保持禮貌，但內容需堅定表明物品佔用空間的事實，以及您需要收回房屋的立場。

1.2 清點與紀錄

• 仔細清點物品： 在尚未取得房客同意或法律授權前，切勿擅自移動或丟棄任何物品。應先對遺留物品進行詳細清點，列出清單。

• 拍照及錄影存證： 對於清點後的物品，務必進行拍照和錄影，從不同角度拍攝，確保影像清晰可辨。這將成為日後若有爭議時的重要證據。

• 勿動貴重物品： 特別注意不要動到像是證件、貴重珠寶、現金等敏感或高價值的物品，避免衍生不必要的糾紛。

二、正式書面通知：法律步驟的開端

若初步溝通無效，或房客持續拖延不處理，您必須進入正式的書面通知階段。這不僅能證明您已善盡告知義務，更是啟動後續法律程序的重要依據。

2.1 寄發存證信函

在台灣，存證信函是房東處理此類問題最常使用且具法律效力的書面通知方式。它的主要目的在於證明發信人確實已在某日寄出某內容的信函給收信人。

存證信函應包含的內容：

• 明確租賃關係： 載明租賃契約的相關資訊，如租賃期間、租賃標的地址、雙方當事人姓名等。

• 物品遺留事實： 詳細說明房客於何時租約到期（或終止），並於何處（租賃地址）遺留了哪些物品（可概略描述，並提及已拍照存證）。

• 要求限期處理： 明確要求房客在特定期限內（例如：發函後7天或10天內）將其物品搬離。此期限應合理。

• 逾期處理方式： 載明若逾期未處理，房東將如何處置這些物品，例如：
  (1) 代為保管： 表示房東會代為保管物品，並告知保管期間及保管費用（可依租賃契約約定或依市場行情酌收）。
  (2) 視為廢棄物： 某些情況下（尤其若租賃契約有明確約定，且物品價值不高），可載明若逾期未領回，將視為廢棄物處理，但仍需謹慎評估法律風險。
  (3) 依法處置： 指出房東將依民法或相關法律規定處理，例如依民法第455條「租賃物返還請求權」及第456條「留置權」等。

• 告知法律後果： 提醒房客若不予理會，房東將依法採取必要行動，並可能追究其因物品佔用導致的損害賠償（例如：無法出租的租金損失）。

注意事項： 存證信函應一式三份，一份寄給房客，一份由郵局留存，一份由發信人自存。建議請專業律師協助撰寫，以確保內容的周延性與法律效力。

三、房客仍不搬離：進入法律程序

若存證信函發出後，房客仍無動於衷，或明確表示不願處理，此時房東就必須考慮進入法律程序，以合法方式取回房屋並處置遺留物品。

3.1 遷讓房屋訴訟與強制執行

如果房客不僅不搬走東西，甚至人也不離開，佔用房屋，您就必須提起「遷讓房屋訴訟」。

• 提起訴訟： 向法院提起民事訴訟，請求法院判決房客應遷離房屋並返還房屋。

• 聲請強制執行： 待判決確定後，若房客仍不履行，您可持確定判決書向法院聲請強制執行。此時，法院的執行人員會會同警方前往現場，強制房客遷離。

• 物品處理： 在強制執行的過程中，若有房客遺留的物品，法院執行處會依法進行清點、保管，甚至代為拍賣或變賣。通常會將物品搬至指定地點暫時保管，費用會由債務人（房客）負擔。若物品無人領回，最終可能會由法院公告拍賣或銷毀。

3.2 單純物品遺留的處理方式：民法相關規定

若房客已離開，僅遺留物品，且您確定租約已終止或到期，房客無權繼續佔用，則可依民法規定處理。
根據民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。若承租人未返還，房東可向法院訴請返還租賃物，並在訴訟中一併請求處理遺留物品。

民法中關於無主物、遺失物、拾得物的相關類推適用：

雖然遺留物與無主物、遺失物等概念不同，但實務上在處理遺留物品時，可能會類推適用部分精神，例如房東仍負有「善良管理人」的注意義務。若房客遺留物品有價值，房東不可任意拋棄。若無價值，且已盡告知義務仍無人處理，則可考慮依契約約定或公告方式處理。

四、物品的保管與合法處置

在正式進入法律程序，或等待房客回應期間，房東對遺留物品負有「善良管理人」的注意義務。這意味著您必須妥善保管這些物品，直到它們被合法處置為止。

4.1 善良管理人注意義務

• 妥善保管： 房東應將遺留物品整理、打包，放置於乾燥、安全的地方，避免受損或遺失。最好能租用外部倉庫，並保留相關憑證。

• 費用求償： 因保管物品所產生的合理費用（如：搬運費、倉儲費、清潔費等），房東日後可向房客求償。應保留所有相關收據。

• 不得據為己有： 在任何情況下，房東都不得擅自佔有或使用房客遺留的物品，即使是看似無價值的物品，否則可能構成侵占罪。

4.2 逾期未領取物品的處置

當您已盡力通知、保管，並等待合理期限後，房客仍不領取物品，且物品經判斷價值不高或難以處理時，可依以下方式考慮處置：

• 契約約定處理： 若租賃契約中明確約定，租約終止後若房客逾期未領回物品，視為拋棄，房東可自行處理。此條款是重要依據，但仍建議再發出存證信函告知。

• 估價與拍賣/變賣： 若物品具有一定價值，且房客已完全失聯，在取得法院許可或依強制執行程序時，可考慮將物品委託拍賣或變賣，所得款項扣除保管費用後，餘額存入專戶或提存於法院。

• 廢棄物處理： 針對明顯無價值、體積龐大或難以保管的物品（如：損壞家具、生活垃圾），在已盡告知義務且合理期限過後，可將其視為廢棄物清運。但此步驟風險較高，務必確保已無法律爭議可能。

重要提醒： 在任何處置物品的行為前，務必再次檢視契約約定、發函紀錄，並審慎評估法律風險。必要時，可請公證人或公正第三方在場見證物品清點及處理過程，以增加證據力。

五、預防勝於治療：租賃契約的細節約定

為避免未來再次發生房客遺留物品的困擾，在簽訂租賃契約時就應預先納入相關條款，明確雙方的權利義務。

5.1 契約條款建議：

• 返還義務： 明確約定租約期滿或終止後，房客應於指定日期前將房屋清空，回復原狀並返還房東。

• 遺留物品處理條款：

  1. 限期清理： 約定若房客於租約期滿或終止後，未於合理期限內（例如：3-7天）將其私人物品搬離，視為房客放棄所有權。

  2. 代為保管與費用： 約定房東有權將遺留物品搬離租賃物，代為保管。保管期間及因保管所產生之費用（包括搬運、倉儲、清潔等），由房客負擔，房東得優先從押金中扣抵或向房客求償。

  3. 逾期處置： 若房客於特定期限（例如：存證信函通知後30天）仍未領回物品，房東有權自行處置，例如：變賣、拍賣、捐贈或丟棄，房客不得異議。

  4. 責任歸屬： 明確約定若因房客遺留物品導致房東無法順利將房屋出租或造成其他損失，房客應負損害賠償責任。

• 留下緊急聯絡人資訊： 於契約中要求房客提供一至兩位緊急聯絡人（如親屬）的姓名及電話，以備不時之需。

重要提示： 雖然契約約定可以提供房東處理遺留物品的依據，但這些條款仍需符合法律強制規定。建議在簽訂契約前，諮詢專業律師意見，確保契約條款合法且有效。

六、常見問題（FAQ）

Q1: 如何判斷房客是「遺留」還是「惡意不搬」？

判斷的關鍵在於房客是否已明確表示不再承租或已遷離，以及其後續的溝通態度。如果房客已將鑰匙交還、明確告知不再續租，但物品仍留置，則傾向於遺留；若房客拒不溝通、失聯，或仍在使用房屋，則可能涉及惡意佔用，需啟動遷讓房屋訴訟程序。

Q2: 房客東西不搬走，我可以直接丟掉嗎？

在大多數情況下，不行。除非租賃契約有明確約定且已盡告知義務，或經過法院強制執行程序，否則房東擅自丟棄房客物品可能構成侵占或毀損罪，並可能被要求賠償損失。

Q3: 為何我必須保管房客的物品？

這是基於法律賦予的「善良管理人注意義務」。在法律上，這些物品仍屬於房客所有，房東未經合法程序不得任意處置。若隨意丟棄，即使是看似無價值的物品，也可能因此涉訟。

Q4: 房客遺留物品的保管費用，可以向房客求償嗎？

可以。因保管房客物品所產生的合理費用（如搬運費、倉儲費、清潔費等），房東有權向房客求償。務必保留所有相關的費用單據和收據，作為日後求償的證據。

總之，面對房客東西不搬走的問題，房東務必保持耐心、謹慎行事，並嚴格遵守法律程序。從初期的善意溝通、正式的存證信函通知，到必要時的法律訴訟與強制執行，每一步都應留下明確證據。更重要的是，透過事前完善的租賃契約，能有效預防未來可能發生的糾紛，保障自身權益。若遇到複雜情況，建議您立即尋求專業法律諮詢，以確保所有處理方式都合法合規。

房東的權益需要被保護，但保護的過程必須合法。希望本文能為您提供清晰的指引，助您妥善解決房客遺留物品的困擾。