房子賣給子女如何辦理？房產移轉給孩子，節稅、法律與實際操作全攻略

房子賣給子女如何辦理？快速攻略與重點提示

當您考慮將名下的房子移轉給子女時，主要有兩種常見的辦理方式：「買賣」與「贈與」。這兩者在稅務負擔（如贈與稅、房地合一稅、土地增值稅等）和法律程序上都存在顯著差異。簡而言之，若希望節省稅金並確保金流合法透明，「買賣」方式通常被視為較佳選項，但必須有明確的資金流向證明，避免被稅捐機關認定為「假買賣真贈與」；而「贈與」雖然程序相對單純，卻可能面臨較高的贈與稅負擔。無論選擇哪種方式，都需要詳細規劃、備妥文件，並建議尋求專業協助，才能確保資產順利移轉，同時符合法律規定並達到節稅目的。

「最近啊，我朋友老王就碰上這個問題，他想把名下那間舊公寓過給唯一的兒子，但他搞不清楚究竟是『賣』給兒子比較好，還是『贈與』比較划算，而且手續又該怎麼辦？是不是自己跑地政事務所就好？」老王苦惱的神情，我想很多人在人生某個階段也會遇到。這其實是一個非常常見的家庭資產規劃議題，但其中牽涉的法律、稅務細節可不少，如果處理不當，不僅達不到預期的節稅效果，甚至可能引發意想不到的麻煩。今天，就讓我來跟大家深入聊聊，將房子賣給子女或移轉給子女的各種眉角，以及該如何一步步正確辦理。

為什麼要將房子賣給子女或移轉？背後的考量與目的

為什麼父母會考慮在生前將房子移轉給孩子呢？這背後的原因其實很多元，不單單是為了單純的財產傳承。常見的動機包括：

• 提早傳承資產： 許多父母希望在有生之年，親手將努力奮鬥得來的資產傳給子女，看著他們安居樂業，心裡會感到踏實。
• 協助子女購屋： 在高房價的時代，年輕人要靠自己買房真的不容易。父母可能會想透過移轉房子，直接或間接幫助孩子解決居住問題。
• 避免遺產紛爭： 有些家庭擔心日後子女之間會為了遺產分配而產生糾紛，因此選擇提早規劃，將資產分配清楚，減少未來潛在的衝突。
• 節稅規劃： 這是最關鍵也最複雜的考量之一。透過適當的規劃，確實有可能將房產移轉的稅負降到最低，例如利用每年的贈與稅免稅額，或是善用買賣方式來調整成本。
• 避免遺產稅負擔： 如果父母的總體資產較高，未來可能面臨高額遺產稅，提早分批移轉也是一種常見的規劃方式。

這些目的聽起來都很合理，但實際執行上，因為台灣稅法規定繁多且複雜，一不小心就可能踩到地雷。所以，理解不同的移轉方式，是我們進行後續規劃的第一步。

房產移轉給子女：三大主要方式深入解析

將房產移轉給子女，除了前面提到的「買賣」和「贈與」，其實還有一個「繼承」的選項，雖然它不是生前辦理，但作為一種比較基準，我們也來談談。這三種方式各有優缺點，尤其在稅費方面差異甚大，絕對是您在做決定前需要仔細權衡的關鍵。

一、買賣：合法節稅的王道，但金流是生命線！

當父母將房子「賣」給子女，顧名思義就是子女支付價金，從父母手中取得房屋所有權。這種方式之所以受到青睞，主要是因為它在稅務上有很多優勢，但前提是——金流一定要合法、透明，否則就會被稅捐機關認定是「假買賣真贈與」，那就得不償失了！

買賣的優點：

• 可避免贈與稅： 只要買賣價格合理，且子女的資金來源明確，就不會被課徵贈與稅。
• 未來出售時，取得成本較高： 這一點超級重要！房地合一稅是看「買賣價差」課稅的，如果子女是透過買賣取得房屋，其取得成本就是當初的買賣價金。如果這個價金接近市價，那麼子女未來若要出售房屋，可認列的成本較高，自然就能減少課徵房地合一稅的空間。相較於贈與，贈與取得的房屋其成本認列為受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，通常遠低於市價，未來出售時的獲利空間就大了，房地合一稅可能就會繳得多。
• 可申請自用住宅優惠稅率： 若符合條件，出售自用住宅的土地增值稅可享「一生一次」或「一生一屋」的優惠稅率，大幅降低稅負。

買賣的缺點與風險：

• 金流證明是關鍵： 這是買賣最大的挑戰！子女必須證明其購屋款項的來源是「自有資金」，例如薪資所得、存款、甚至向銀行貸款等。如果子女沒有足夠的財力，父母又直接贈與資金讓子女去買房子，國稅局很可能會認定這其實是「假買賣真贈與」，要求補徵贈與稅。
• 稅費種類較多： 雖然可能免贈與稅，但還是需要繳納契稅、印花稅、土地增值稅（符合自用可享優惠）、以及若有獲利需繳納房地合一稅。

金流證明的重要性：

我曾經手過一個案例，父母為了幫子女節稅，私下給了一大筆現金讓子女去「買」房子，想說這樣就不是贈與了。結果國稅局查稅時，發現子女帳戶根本沒有足夠的購屋資金紀錄，而且也無法提出合法的資金來源證明，最後還是被認定為贈與，補課了鉅額贈與稅，還加罰款。這個教訓告訴我們，金流的真實性與合理性，是「買賣」能否成功的關鍵！

• 銀行轉帳紀錄： 最直接且有力的證明。
• 貸款證明： 子女向銀行貸款購屋，銀行核貸的紀錄就是最佳的金流證明。
• 子女的薪資證明、存款證明： 證明子女有足夠的還款能力或自有資金。
• 父母借貸給子女（需附借據及還款計畫）： 如果父母真的要資助，可以簽訂正式借貸契約，並有實際的還款紀錄。但要注意，借貸利率若低於銀行利率，仍可能被認定為變相贈與。

二、贈與：直接了當，但稅負可能較重！

贈與就是父母將房產無償地贈送給子女，不收取任何對價。這種方式雖然看似直接，但通常會面臨較高的贈與稅負擔，除非您能善用贈與稅的免稅額度。

贈與的優點：

• 手續相對單純： 不需處理金流問題，法律程序較為直接。
• 避免遺產紛爭： 生前贈與可以明確財產歸屬，減少日後家族的爭議。

贈與的缺點：

• 需繳納贈與稅： 這是最主要的成本。目前每年每位贈與人有244萬元（民國113年，實際金額請以財政部最新公告為準）的贈與稅免稅額。超過這個額度，就要課徵贈與稅。
• 未來出售時，取得成本低： 就像前面提到的，受贈取得的房屋，其成本是受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，而非市價。這會導致子女未來出售房屋時，因成本低而產生較大的獲利，進而繳納較多的房地合一稅。
• 不可享自用住宅重購退稅： 贈與取得的房屋，通常不適用自用住宅購屋的重購退稅優惠，這也是一個隱藏的成本。

贈與稅計算方式與免稅額運用：

贈與稅的計算是看贈與標的物的「評定標準價格」（房屋評定現值與公告土地現值）而非市價。雖然房屋評定現值與公告土地現值通常遠低於市價，但對於某些都會區精華地段的房子，這個價格仍可能超過免稅額。

舉例來說，如果一間房子的房屋評定現值與公告土地現值合計為600萬元，而當年度的贈與稅免稅額是244萬元。那麼，您就需要就差額356萬元（600-244）繳納贈與稅。

聰明的父母會考慮「分年贈與現金」，例如每年贈與244萬元現金給子女，讓子女累積資金再自行購屋。這樣就可以合法規避贈與稅，但缺點是耗時較長，且無法直接將現有房產移轉。

三、繼承：時間的考驗，稅賦相對友善

繼承是指父母過世後，子女依照遺囑或民法規定繼承房產。雖然這不是生前移轉的方式，但它提供了一個對比的視角，讓我們理解為何有人會選擇生前規劃。

繼承的優點：

• 可免贈與稅： 因為是繼承，所以沒有贈與稅的問題。
• 遺產稅免稅額較高： 目前遺產稅免稅額為1333萬元（民國113年，實際金額請以財政部最新公告為準），加上各種扣除額（配偶、子女、喪葬費等），通常可以涵蓋大部分家庭的房產價值。
• 房地合一稅計算基礎較優： 繼承取得的房屋，其取得成本是「繼承時的房屋評定現值與公告土地現值」，但如果是適用新制（房地合一稅）的房產，其成本將以「繼承時的房屋時價」計算。這點對於未來子女出售房屋時，在房地合一稅上會相對有利。

繼承的缺點：

• 無法提前規劃： 需等待父母過世才能執行，無法應對子女目前的購屋需求。
• 可能涉及遺產稅： 如果遺產總額超過免稅額及各項扣除額，仍需繳納遺產稅。
• 若無遺囑，可能產生紛爭： 雖然民法有繼承順位規定，但若無遺囑或繼承人之間無法達成共識，仍可能引發遺產分割糾紛。

綜合來看，選擇哪種方式，真的要看您家庭的實際情況、資金能力、子女的需求以及對稅務的承受度。沒有絕對的「最好」，只有最「適合」的選擇。

不同移轉方式的稅費比較一覽表

為了讓大家更清楚地理解不同移轉方式的稅費差異，我整理了一個比較表格。請注意，實際稅額會因房屋價值、持有期間、是否自用等條件而有所不同，以下僅為一般性比較。

稅費項目	買賣	贈與	繼承
贈與稅	無（若金流證明充分）	有（超過每年免稅額244萬）	無
遺產稅	無	無	有（超過免稅額1333萬及扣除額）
契稅	有（買賣契稅）	有（贈與契稅）	無
印花稅	有（千分之1）	有（千分之1）	無
土地增值稅	有（可享自用住宅優惠，一生一次/一屋）	有（無自用住宅優惠）	無（繼承時免徵）
房地合一稅 (未來子女出售時)	獲利部分課徵，成本認列為「買賣價金」，通常較高	獲利部分課徵，成本認列為「受贈時房屋評定現值+公告土地現值」，通常較低，稅負恐較重	獲利部分課徵，成本認列為「繼承時房屋時價」，相對有利
地政規費	有	有	有

註：上述稅額與免稅額均為民國113年最新資訊，實際請以財政部公告為準。

重點分析：如何「賣」給子女更合法、更節稅？

既然買賣方式在某些情境下對節稅更有利，那麼我們就來深入探討，到底該怎麼操作，才能確保金流合法、符合稅法規定，並達到最佳的節稅效果呢？

1. 金流是關鍵中的關鍵！避免假買賣真贈與

這句話我再強調一次，因為實在太重要了！國稅局在查核「二親等買賣」時，最重視的就是「資金流向」。如果子女沒有足夠的財力支付購屋款，而這筆錢又是父母直接或間接提供的，國稅局有權認定這筆買賣是「假買賣真贈與」，並補徵贈與稅及罰款。

• 子女資金來源證明： 子女的薪資單、存款證明、年度綜合所得稅單等，都能證明其擁有合法收入。
• 銀行貸款： 這是最被認可的方式。如果子女能力許可，向銀行申請購屋貸款，銀行會進行財力審查，核貸成功就代表子女有足夠的還款能力。這筆貸款就是最堅實的金流證明。
• 父母借貸給子女： 如果子女資金不足，父母可以考慮「借錢」給子女。但請注意，這必須是非常正式且具備實質性的借貸關係。
  • 簽訂正式借貸契約： 載明借款金額、利率、還款方式、還款期限等。
  • 設定擔保品： 最好有擔保品，例如子女名下其他財產設定抵押，或由其他親友擔任保證人。
  • 實際還款紀錄： 最重要的是，子女必須有定期的還款動作，且有銀行轉帳紀錄可查。如果只是簽了借據，卻沒有實際還款，國稅局仍會視為贈與。
  • 利率設定： 借貸利率不能低於「銀行業通行之利率」，否則低於的部分會被視為變相贈與。
• 避免現金交易： 所有的款項往來都應該透過銀行轉帳，留下明確的紀錄。現金交易很難證明金流的真實性。

2. 善用自用住宅優惠稅率，省下土地增值稅

在買賣房屋時，土地增值稅是一筆不小的開銷。但如果符合自用住宅的條件，就可以享受到非常優惠的稅率！

• 一生一次： 自用住宅用地，符合條件者（例如出售前一年內無出租或營業使用，且設有戶籍登記），可享有10%的優惠稅率，比一般稅率（20%、30%、40%）低很多。每人一生限用一次。
• 一生一屋： 如果已經用過一生一次，但持有超過六年、且出售前六年內都作為自用住宅使用、無出租或營業、夫妻及未成年子女僅有一戶房地，則仍可享10%的優惠稅率。

在將房子賣給子女前，如果父母符合上述條件，務必先確認是否能申請自用住宅優惠稅率，這能為您省下不少錢。

3. 考慮分年贈與現金給子女再購屋

這是一種非常常見且合法的節稅策略。如果父母有多間房產，或者子女不急著立即取得房產，可以考慮每年利用贈與稅的免稅額度（每位贈與人每年244萬元），分年贈與現金給子女。待子女累積足夠的頭期款或購屋資金後，再讓他們自己去市場上購買房屋。

• 優點： 完全合法規避贈與稅，且子女是以「買賣」方式取得房屋，未來出售時的成本認定也會比較有利。
• 缺點： 耗時較長，如果需要立即移轉房產則不適用。此外，每年贈與的金額上限需注意。

4. 設定附負擔贈與：移轉有貸款的房子

如果父母的房子還有銀行貸款尚未繳清，可以考慮辦理「附負擔贈與」。意思就是，父母將房子贈與給子女，但同時約定子女必須承擔房子上的剩餘貸款。

• 稅務效益： 贈與稅的計算基礎是「房屋評定現值＋公告土地現值」減去「子女所承擔的債務」。這樣一來，被課徵贈與稅的價值就會降低，甚至可能降到免稅額以下，達到節稅效果。
• 注意事項： 子女必須有足夠的還款能力，銀行也會重新審核子女的貸款資格。若子女無力承擔貸款，銀行可能不會同意。此外，實務上仍建議諮詢專業人士，確保符合稅法規定。

我遇過一個案例，父母名下房產還有500萬房貸，房子的評定現值加公告土地現值是800萬。如果直接贈與，要課稅的基礎是800萬減掉244萬免稅額。但如果是附負擔贈與，子女承擔500萬貸款，那麼贈與淨額就變成800萬減500萬等於300萬。這樣一來，扣除244萬免稅額，需要課稅的部分就只剩下56萬，大幅降低了贈與稅的負擔。這是一個很有效的節稅方式，但操作上務必仔細規劃。

房子賣給子女的具體辦理流程：一步步拆解

了解了各種方式和節稅眉角後，接下來就是實際操作了。無論您選擇「買賣」還是「贈與」，大部分的流程是相似的，主要差別在於契約內容與部分稅務申報。我將以「買賣」為主要範例，並適時說明「贈與」的差異。

貼心提醒： 整個流程涉及許多專業知識與複雜文件，強烈建議委託專業的代書（地政士）協助辦理，他們對法規和流程最熟悉，可以幫您省去很多麻煩，避免因文件錯誤或流程不熟悉而延誤。

步驟一：簽訂買賣契約書（或贈與契約書）

• 買賣契約書： 雙方（父母為賣方、子女為買方）簽訂不動產買賣契約書。契約內容應詳細載明：
  • 買賣標的物（房屋地址、地號、建號）
  • 買賣價金（應合理且符合市場行情）
  • 付款方式（頭期款、貸款、尾款，以及資金流向說明）
  • 稅費負擔約定（例如土地增值稅、契稅由誰負擔）
  • 交屋日期、產權移轉條件等

  我的建議： 契約書內容非常重要，務必使用主管機關提供的標準範本或請代書協助擬定，避免日後爭議。

• 贈與契約書： 若為贈與，則簽訂不動產贈與契約書，載明贈與人、受贈人、贈與標的物，並註明為無償贈與。

步驟二：申報契稅與土地增值稅

簽訂契約後，接下來要向地方稅捐稽徵機關申報相關稅費。

• 申報契稅： 買賣和贈與都需要繳納契稅，稅率為核定契價的6%。一般由買方（受贈人）負擔。
• 申報土地增值稅： 賣方（贈與人）應申報土地增值稅。若符合自用住宅優惠稅率（一生一次或一生一屋），務必在此時提出申請。
• 準備文件：
  • 不動產移轉契約書（正副本）
  • 雙方身分證明文件（身分證影本、戶籍謄本）
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 印鑑證明（賣方/贈與人）
  • 稅捐機關要求的其他文件

步驟三：申報贈與稅（若為贈與）或房地合一稅（若有獲利）

• 贈與稅申報： 若選擇「贈與」方式，且贈與金額超過當年免稅額244萬元，則需在贈與行為發生後30天內向國稅局申報贈與稅。國稅局核發「贈與稅免稅證明書」或「贈與稅繳納證明書」後，才能辦理後續的移轉登記。
• 房地合一稅申報： 若為「買賣」方式，且房屋是在民國105年1月1日以後取得並出售（或持有期間符合新制），賣方（父母）在完成所有權移轉登記後30天內，需向國稅局申報房地合一稅。即使沒有獲利，也需要申報。

步驟四：繳納相關稅費

收到稅單後，務必在繳納期限內完成所有應繳稅費，包括：

• 契稅
• 土地增值稅
• 印花稅（貼在契約書上，按成交價金或贈與價值千分之一計算）
• 贈與稅（若有）
• 地政規費（登記費、書狀費等）

繳費收據都是後續辦理過戶登記的重要文件，請務必妥善保管。

步驟五：申請過戶登記（所有權移轉登記）

繳清所有稅費後，就可以向房屋所在地之地政事務所申請所有權移轉登記了。

• 所需文件：
  • 土地、建物所有權狀正本
  • 雙方身分證影本、戶籍謄本
  • 雙方印鑑證明（贈與人/賣方需提供六個月內核發之印鑑證明）
  • 印鑑章（贈與人/賣方）
  • 不動產移轉契約書正本（已貼妥印花稅票）
  • 契稅繳款書收據
  • 土地增值稅繳款書收據
  • 贈與稅免稅證明書或繳納證明書（若為贈與）
  • 申報房地合一稅的收執聯（若為買賣）
  • 其他地政事務所要求的文件
• 送件審查： 地政事務所會審核所有文件，確認無誤後收件。

步驟六：取得新權狀

地政事務所審查通過並完成登記後，就會通知您領取新的土地及建物所有權狀，上面登記的權利人就會是您的子女。此時，房屋的產權移轉才算正式完成。

整個流程跑下來，如果文件齊全、沒有特殊狀況，大約需要1個月到2個月的時間。如果中間遇到補件或稅務機關查核，時間可能會更長。

專家提醒與注意事項：避免踩雷，保障權益

在辦理房屋移轉給子女的過程中，除了上述步驟，還有一些眉角需要特別留意，這些往往是大家容易忽略，卻可能造成大麻煩的地方。

法律風險評估：假買賣真贈與的後果

就像我前面一再強調的，國稅局對二親等之間的買賣查核非常嚴格。如果您想透過買賣形式避贈與稅，但金流又不清不楚，被查到認定為「假買賣真贈與」，後果可能不輕：

• 補徵贈與稅： 會被要求補繳原應繳納的贈與稅。
• 加罰款： 依情節輕重，可能處以0.5倍至2倍的罰款。
• 利息： 還要加計利息。

這些加起來的金額，可能會比當初直接選擇贈與還要多出許多。所以，千萬不要心存僥倖，務必確保金流的真實性與合法性。

家庭關係考量：溝通的重要性

財產移轉不只是法律與稅務問題，更是家庭內部事務。在做任何決定前，父母與子女之間都應進行充分、坦誠的溝通：

• 了解子女需求： 子女是否真的需要這間房子？他們對房屋有什麼想法？
• 說明父母考量： 讓子女明白父母為何選擇這種方式移轉，是否有其他兄弟姐妹的權益需要考量。
• 避免未來爭議： 特別是多子女家庭，如何公平分配或讓子女理解分配方式，避免日後因財產而產生嫌隙，比什麼都重要。白紙黑字的契約，雖然冰冷，卻是最好的保障。

未來規劃：子女未來出售房屋的稅負考量

前面比較表格中提到，買賣和贈與對於未來子女出售房屋時的房地合一稅有顯著影響。如果您現在是採用贈與方式，雖然省去了金流麻煩，但子女日後出售時，因為取得成本較低，可能要繳納更高額的房地合一稅。

所以，在做決策時，不要只看眼前的稅費，也要把子女未來可能出售房屋的稅負成本一併納入考量，進行長期的綜合評估。

不動產估價：確保成交價格合理

如果是「買賣」方式，房屋的買賣價金應該合理，接近市場行情。如果買賣價格顯著低於市價，國稅局仍有可能會視為變相贈與。

• 參考實價登錄： 查詢鄰近地區的實價登錄資料，作為參考依據。
• 請估價師鑑價： 如果對價格沒把握，可以委託專業估價師進行鑑價，取得客觀的價格證明。

專業諮詢：律師、會計師、地政士的重要性

我常說，專業的事還是交給專業的人。房子賣給子女或移轉房產，牽涉的層面很廣，一個小小的疏忽都可能造成不可逆的損失。

• 地政士（代書）： 負責所有權移轉登記、稅務申報、契約代書等實務手續。他們是辦理房屋過戶不可或缺的幫手。
• 會計師或稅務專家： 針對不同的移轉方式，提供最詳細的稅務規劃與節稅建議，確保合法節稅，避免觸法。
• 律師： 若家庭關係複雜、資產規模龐大，或擔心未來可能產生法律糾紛，律師可以提供法律意見、協助擬定協議書或遺囑，確保權益不受損。

不要為了省一點諮詢費用，而冒著未來可能損失更多的風險。專業的意見，往往是最划算的投資。

常見問題與專業詳細解答

Q1: 房子賣給子女，如何證明金流是真實的？如果子女沒有足夠存款怎麼辦？

A1: 證明金流的真實性是「二親等買賣」的重中之重。國稅局會仔細審查子女的資金來源，以判斷是否為「假買賣真贈與」。

最直接且有力的證明是子女自身的合法所得，如薪資轉帳紀錄、年度所得稅單、投資收益等。這些都顯示子女具備自行購屋的財力。此外，子女向銀行申請房貸也是非常好的證明，因為銀行在核貸前會對子女的還款能力進行嚴格審查，其貸款紀錄足以證明資金來源的合法性。

如果子女目前存款不足，但又有能力償還，父母可以考慮採用「借貸」方式。父母與子女需簽訂正式的借貸契約，載明借款金額、利率（不能低於銀行業通行利率）、還款計畫和期限。更重要的是，子女必須有實際的還款紀錄，例如每個月定期從子女帳戶轉帳至父母帳戶，並保留轉帳憑證。切記，這不是簽了借據就沒事，國稅局會看是否有「實質」的還款行為。如果只是紙上作業卻無實際金流，仍可能被認定為贈與。

Q2: 如果父母先贈與現金給子女，子女再用這筆錢買房，會被課贈與稅嗎？

A2: 這種「分年贈與現金再購屋」是常見的節稅策略，運用得當可以合法規避贈與稅。台灣的《遺產及贈與稅法》規定，每位贈與人每年有244萬元（民國113年）的贈與稅免稅額。這意味著，父母可以每年贈與子女不超過244萬元的現金，而不需要繳納贈與稅。

舉例來說，如果父母想資助子女購買1000萬元的房屋頭期款，夫妻兩人可以各自每年贈與子女244萬元，合計488萬元，連續兩年就可以贈與976萬元，且都不用繳贈與稅。待子女累積足夠資金後，再自行以「買賣」方式購屋。由於子女購屋的資金來源是合法且免稅的贈與現金，就不會有「假買賣真贈與」的問題，且子女未來出售時的成本認定也會比較有利。但這個方式的缺點是需要時間累積資金，無法立即移轉房產。

Q3: 買賣和贈與，哪種方式對未來子女出售房屋最有利？

A3: 從未來子女出售房屋可能面臨的「房地合一稅」角度來看，「買賣」方式通常對子女最有利。房地合一稅的計算基礎是「房屋出售價格」減去「取得成本」及相關費用後的獲利。選擇買賣時，子女取得房屋的成本是實際支付的「買賣價金」。如果這個買賣價金是接近市價的合理價格，那麼未來子女出售時，可認列的成本較高，其「獲利空間」相對就會縮小，自然就能少繳房地合一稅。

反之，如果採用「贈與」方式，子女取得房屋的成本是受贈時的「房屋評定現值」加上「公告土地現值」（通常遠低於市價）。當子女未來出售房屋時，由於取得成本極低，出售價格與取得成本之間的價差就會非常大，導致獲利空間擴大，需要繳納的房地合一稅也就相對較高。因此，在規劃時，務必要將子女未來長期持有或出售的稅負考量進去。

Q4: 父母有貸款的房子，可以直接賣給子女嗎？

A4: 是的，父母有貸款的房子是可以直接賣給子女的，但有兩種處理方式：

1. 清償原貸款： 父母在辦理過戶前，先將房屋的剩餘貸款清償，塗銷抵押權，然後再以無貸款的狀態將房子賣給子女。這種方式較為簡潔，但前提是父母有足夠的資金清償貸款。
2. 子女承受貸款（附負擔買賣/贈與）： 這是更常見也更複雜的方式。子女可以選擇承受父母的剩餘貸款。此時，買賣價金會是房屋總價扣除子女承受的貸款金額。但請注意，子女必須向原銀行重新申請貸款，銀行會重新審核子女的財力、信用等，決定是否願意將貸款轉移給子女。如果銀行不同意，子女則無法承受貸款。若子女承受貸款成功，這筆貸款也是非常好的金流證明，對於規避「假買賣真贈與」的疑慮很有幫助。如果是非買賣的「附負擔贈與」，子女承擔的債務部分，可以從贈與總額中扣除，進而降低贈與稅負擔。

Q5: 辦理過戶一定要找代書嗎？自己辦可以嗎？

A5: 辦理房屋過戶不一定「非得」找代書，您確實可以選擇自己辦理。法律上並沒有強制規定必須委託代書。

自行辦理的優點是： 可以省下代書費（通常約數萬元不等）。

然而，自行辦理的挑戰與風險也相對較高：

• 流程繁瑣： 房屋過戶涉及地政事務所、稅捐稽徵機關、國稅局等多個單位，流程複雜，所需文件多樣，且各單位間的作業時程可能不同。
• 專業知識要求： 需要熟悉《土地法》、《平均地權條例》、《遺產及贈與稅法》、《房地合一稅》等相關法規，了解稅費計算方式、文件填寫規範等。任何一個環節出錯，都可能導致案件被退件，延長辦理時間。
• 節稅規劃： 自己辦理可能無法充分了解各種節稅策略，錯失合法節稅的機會。
• 風險控管： 如果文件準備不齊或填寫錯誤，可能會被認定為無效，甚至產生法律糾紛。對於二親等買賣的金流證明等敏感問題，自行處理更容易引發稅務查核風險。

委託代書（地政士）的優點則顯而易見：

• 省時省力： 代書熟悉所有流程與所需文件，可以高效地完成過戶手續。
• 專業服務： 代書會協助您規劃稅務，確保符合法規，並提醒您應注意的細節，避免不必要的麻煩。
• 降低風險： 代書會仔細審核文件，避免錯誤或遺漏，大大降低因人為疏忽造成的風險。

我的經驗是，雖然代書費用是一筆開銷，但相較於可能遇到的時間成本、補稅罰款，甚至是法律糾紛，委託專業代書絕對是更明智、更安心的選擇。尤其像「房子賣給子女」這種涉及二親等間複雜關係和金流證明的案件，更不建議自行摸索，交給專業人士處理會讓您省心許多。

Q6: 贈與時的房屋評定現值或公告土地現值，和市價有什麼不同？

A6: 房屋評定現值和公告土地現值（以下簡稱「公告現值」）是政府為了課徵相關稅費而核定的標準價格，而市價則是房產在市場上實際交易的價格。兩者之間存在顯著差異，這是非常重要的概念，尤其在贈與稅和房地合一稅的計算上會產生關鍵影響。

• 房屋評定現值： 這是由各地方政府的「不動產評價委員會」定期評定，作為房屋稅、契稅、贈與稅及遺產稅計算房屋部分稅基的依據。它的評定標準考量房屋的結構、建材、用途、樓層、所在地區等因素，但通常遠低於實際的市場交易價格。
• 公告土地現值： 這是由各地方政府地政機關每年公告的土地價格，作為土地增值稅、遺產稅、贈與稅計算土地部分稅基的依據，也是地價稅的課稅基礎。公告現值一般會參考市場交易價格，但同樣會低於實際的市價，且每年僅調整一次。

兩者與市價的差異：
通常情況下，房屋評定現值和公告土地現值的總和，會遠遠低於房屋的實際市場交易價格（市價）。這就是為什麼在辦理「贈與」時，贈與稅的計算基礎是這個較低的「評定標準價格」，而非高昂的市價，這在某種程度上為贈與節省了部分稅負。

然而，這種「低估」在計算未來子女出售房屋的「房地合一稅」時，反而會成為負擔。因為贈與取得的房屋，其「取得成本」就是受贈時的房屋評定現值加公告土地現值。這個低成本導致子女未來出售房屋時，其「獲利」空間顯得更大，進而需要繳納較多的房地合一稅。

因此，在規劃房產移轉時，務必理解這兩者與市價的差異，並權衡眼前與未來的稅務影響。

總結：沒有絕對最好的方式，只有最適合您的選擇

看完了這麼多關於「房子賣給子女如何辦理」的細節，您會發現這絕非一個簡單的「是」或「否」的問題。它涉及複雜的稅務計算、嚴謹的法律程序，更包含著每個家庭獨特的經濟狀況、親情考量與未來規劃。

無論您最終選擇「買賣」以期節省房地合一稅、避免贈與稅，但須嚴守金流透明的原則；或是選擇「贈與」以簡化程序，但需承受較高的贈與稅負擔及未來房地合一稅的潛在壓力；又或者是將繼承作為最終選項，享受遺產稅較高的免稅額，但無法提早規劃——沒有一種方式是絕對的「最好」，只有最「適合」您家庭現況與長遠目標的選擇。

我的建議始終如一：面對如此重大的資產移轉，務必保持開放的心態，與家人進行充分的溝通，並尋求專業的協助。一位經驗豐富的地政士（代書）可以協助您處理繁瑣的過戶程序；一位專業的會計師或稅務顧問能為您量身打造最優化的節稅方案；而律師則能為您把關法律風險，確保所有協議合法有效。透過專業的引導，您不僅能安心地完成房產移轉，更能避免不必要的稅務風險與家庭糾紛。

房產的傳承，是愛與責任的延續。謹慎規劃，才能讓這份心意圓滿達成。