如何把房子過戶給子女：稅務、程序與注意事項全解析
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如何把房子過戶給子女？深入解析三種常見方式、稅務與流程
對於許多父母來說，將房產順利且節稅地傳承給下一代，是重要的家庭規劃之一。然而，將房子過戶給子女並非單一途徑，其中涉及複雜的稅務、法律程序與潛在風險。本文將作為一份全面的指南，為您詳細解析目前台灣將房子過戶給子女的三種主要方式：贈與、買賣與繼承，並深入探討其各自的優缺點、稅務影響與具體流程，協助您做出最符合家庭需求的決策。
一、透過「贈與」方式將房子過戶給子女
贈與是最直接的房屋轉移方式，父母在生前將不動產無償移轉給子女。
贈與的優點：
- 及時掌握與規劃：父母可選擇在任何時間點將房產贈與給子女，無需等到身後，更能依家庭狀況彈性規劃。
- 避免繼承糾紛：若子女眾多，生前贈與可預先分配，減少日後繼承時可能產生的爭議。
- 累積不動產持有年限：子女提早持有房產，可累積未來出售時的房地合一稅持有年限，滿六年有機會適用自用住宅優惠稅率。
贈與的缺點：
- 高額贈與稅：這是贈與方式最大的考量點。不動產的贈與稅是以「公告現值」或「房屋評定標準價格」合計為贈與總額，而非市價。然而，若贈與金額扣除免稅額後仍高，則需課徵贈與稅。
- 土地增值稅與契稅：受贈人仍需支付移轉時產生的土地增值稅（依土地公告現值計算）與契稅（房屋評定現值之6%）。
- 房地合一稅問題：受贈子女日後出售此房產時，其取得成本為「受贈時的土地公告現值與房屋評定標準價格」，而非市價。這可能導致未來出售時，計算出的獲利金額較高，進而產生較高的房地合一稅。
贈與稅與免稅額：
依據《遺產及贈與稅法》規定，每人每年有新台幣244萬元的贈與免稅額。父母可利用此免稅額，將不動產分年贈與，以達到節稅效果。例如，若房產價值較高，可考慮將產權切割，每年贈與部分持分，累積多年完成移轉，或由父母兩人分別贈與給子女，將免稅額擴大。
不動產贈與流程：
- 評估與規劃：計算不動產公告現值及房屋評定現值，預估贈與稅及其他規費。
- 簽訂贈與契約：由贈與人與受贈人簽訂不動產贈與契約書。
- 申請贈與稅：向國稅局申報贈與稅，取得贈與稅繳清證明書或免稅證明書。
- 繳納土地增值稅與契稅：持稅單至金融機構繳納。
- 辦理移轉登記：備妥所有文件（贈與契約、稅單、身分證、印鑑證明等），向地政事務所申請不動產所有權移轉登記。
- 取得新權狀：地政事務所審核通過後，核發新的不動產所有權狀給受贈人。
贈與注意事項：
贈與附有負擔：若贈與時房產有貸款，可約定由受贈人負擔債務，其負擔金額可從贈與總額中扣除，減少贈與稅額。
債權人追溯：若贈與人在贈與後有債務問題，其債權人可能主張撤銷贈與，這點需特別留意。
二、透過「買賣」方式將房子過戶給子女
表面上是買賣，實際上是父母將房產以合理價格「出售」給子女，子女支付價金，但此價金可能由父母另行贈與或資助。這種方式常見於為了規避高額贈與稅而採用。
買賣的優點：
- 規避贈與稅：若買賣流程符合法律規定，且資金流向明確，則可避免贈與稅的產生。
- 土地增值稅優惠：若出售人符合「一生一次」或「一生一屋」自用住宅優惠稅率條件，土地增值稅可享10%優惠稅率，遠低於贈與的稅率。
- 房地合一稅基較高：子女取得房產的成本為「買賣價金」，通常接近市價，日後出售時的獲利空間相對較小，有助於降低房地合一稅。
買賣的缺點：
- 資金流向證明：買賣行為必須有明確的價金支付證明，否則容易被稅務機關認定為「假買賣真贈與」。金流來源、金流軌跡都需清楚。
- 「假買賣真贈與」的風險：若被認定為假買賣，除了補徵贈與稅外，還可能面臨罰鍰。
- 稅務申報複雜：需申報房地合一稅（若有）、土地增值稅、契稅等。
假買賣真贈與的風險：
稅捐機關查核「假買賣真贈與」的重點在於「資金流向」。若買賣價金是由父母贈與給子女，再由子女支付給父母，且資金來源與去向無法合理解釋，即便形式上是買賣，仍可能被認定為贈與。例如：
- 子女無足夠的財力購買房產。
- 支付的價金來源與父母的贈與款項高度相關。
- 父母收到價金後，又將款項贈與回子女。
為避免此風險，建議子女的購屋款項應有獨立且明確的來源，例如自力儲蓄、勞工貸款、薪資所得或由其他親友資助等，並且透過銀行轉帳等方式留下明確金流紀錄。
不動產買賣流程：
- 評估與定價：買賣雙方確認交易價格，應符合市場行情，避免過高或過低被質疑。
- 簽訂買賣契約：由買賣雙方簽訂不動產買賣契約書。
- 價金支付與金流證明：子女透過銀行轉帳等方式，將價金支付給父母，並保留完整金流證明。
- 申報土地增值稅、契稅：向稅捐機關申報並繳納。
- 申報房地合一稅：父母為賣方，需申報房地合一稅（若符合條件可免徵）。
- 辦理移轉登記：備妥所有文件（買賣契約、稅單、身分證、印鑑證明等），向地政事務所申請不動產所有權移轉登記。
- 實價登錄：完成過戶後，需依法辦理實價登錄申報。
買賣注意事項：
資金來源證明：這是核心，必須確保子女有能力支付購屋款，並能提供完整的資金來源證明。
簽約與交屋：買賣契約的條款需明確，並依約定完成交屋程序。
申報義務：買賣雙方皆有各自的稅務申報義務，務必依規定辦理。
三、透過「繼承」方式將房子過戶給子女
繼承是指父母身故後，房產依據法律或遺囑規定，移轉給子女或其他法定繼承人。這是最常見的傳承方式，通常稅負負擔也相對較低。
繼承的優點：
- 最低稅負：繼承不動產時，僅需課徵遺產稅，且遺產稅的免稅額較高，目前為新台幣1333萬元（逐年調整）。此外，若繼承標的為自用住宅，還有高額的扣除額。繼承取得不動產，無須課徵土地增值稅與契稅。
- 房地合一稅基：繼承取得的不動產，其取得成本是以「繼承時的土地公告現值與房屋評定標準價格」為基準，若繼承後短期內出售，獲利空間可能不大，有利於降低房地合一稅。
- 避免生前爭議：若父母不願在生前處理財產分配，繼承是自然的發生方式。
繼承的缺點：
- 無法預先掌握：繼承只能在被繼承人身故後發生，父母無法在生前直接掌控子女取得房產的時間點。
- 多位繼承人問題：若有多位繼承人，且未預立遺囑，不動產可能成為「公同共有」狀態，未來處分或管理會較為複雜，容易產生糾紛。
- 處理程序：繼承程序相對繁瑣，需要辦理除戶登記、申請遺產清冊、申報遺產稅、辦理繼承登記等。
法定繼承與遺囑繼承：
- 法定繼承：若被繼承人未立遺囑，則依《民法》規定順位繼承：直系血親卑親屬（子女、孫子女）→父母→兄弟姊妹→祖父母。配偶與直系血親卑親屬共同繼承。
- 遺囑繼承：被繼承人可生前立下合法遺囑，指定不動產由特定子女繼承。但遺囑內容仍需遵守《民法》特留份的規定，不能完全剝奪其他繼承人的繼承權。
繼承稅與免稅額：
遺產稅的免稅額較高（1333萬元），若遺產總額未超過此金額，則免徵遺產稅。此外，還有配偶扣除額（493萬元）、子女扣除額（每人50萬元）等多項扣除額，可進一步降低遺產稅負。
不動產繼承流程：
- 除戶登記：被繼承人死亡後30日內，向戶政事務所辦理除戶登記。
- 申請遺產清冊與財產歸戶資料：向國稅局申請被繼承人的財產清單及歸戶資料。
- 申報遺產稅：繼承人應於被繼承人死亡之次日起6個月內，向國稅局申報遺產稅，取得遺產稅繳清證明書或免稅證明書。
- 協議分割遺產（若有）：若有多位繼承人，可召開家族會議，協議遺產分配方式，並簽訂遺產分割協議書。
- 辦理繼承登記：備妥所有文件（除戶謄本、繼承系統表、遺產稅證明、戶籍謄本、繼承人印鑑證明等），向地政事務所申請不動產所有權繼承登記。
- 取得新權狀：地政事務所審核通過後，核發新的不動產所有權狀給繼承人。
繼承注意事項：
公同共有：若繼承人不只一人，且未辦理遺產分割協議，不動產可能登記為公同共有，未來處分或管理需全體共有人同意，務必考量。
遺囑的重要性：若希望特定子女取得房產，或避免繼承糾紛，建議生前預立合法遺囑。
債務繼承：繼承人同時繼承遺產與債務，若債務大於遺產，應考慮辦理拋棄繼承或限定繼承。
綜合考量與專業建議
總體而言，將房子過戶給子女的選擇，往往沒有絕對的最佳答案，而是需要根據您的家庭狀況、財務規劃、期望傳承時間點以及對稅務負擔的承受度來綜合評估。
稅務規劃建議：
- 了解稅基：贈與的稅基是公告現值，買賣的稅基是實際交易價格，繼承的稅基也是公告現值。這些都會影響未來的房地合一稅。
- 長期規劃：若能提早規劃，分年贈與或結合贈與與買賣，可最大化利用免稅額，降低整體稅負。
- 善用各項優惠：如自用住宅土地增值稅優惠、遺產稅扣除額等。
法律風險規避：
- 契約明確：無論贈與或買賣，契約內容務必清楚明確，避免模糊地帶。
- 金流證明：若採買賣方式，務必留下完整且合法的金流紀錄，以備稅務機關查核。
- 遺囑合法性：若考量遺囑繼承，請務必尋求專業協助，確保遺囑符合《民法》規定，避免無效或引起爭議。
尋求專業協助：
不動產過戶涉及稅法、民法等多重法規，程序繁瑣且環環相扣。強烈建議您在做出決定前，諮詢專業的地政士（代書）、會計師或律師。他們能根據您的具體情況，提供客製化的建議，協助您分析各種方案的利弊，計算稅務成本，並協助辦理相關文件與程序，確保整個過戶過程合法、順利，並達到最佳的節稅效果。
透過仔細的規劃與專業的協助，您一定能將這份珍貴的家庭資產，以最妥善的方式傳承給您的子女。
常見問題（FAQ）
如何判斷哪種房屋過戶方式最適合我的家庭？
判斷最適方式需考量多重因素：若希望生前立即過戶、避免未來繼承糾紛，可選「贈與」或「買賣」；若希望稅負最低，且不急於生前移轉，則「繼承」通常是最節稅的選項。若有高額贈與稅疑慮，且子女有足夠財力，可考慮「買賣」。建議綜合評估您的財務狀況、子女意願及稅務承受能力，並諮詢專業人士。
為何「假買賣真贈與」會被國稅局查核？有什麼嚴重後果？
國稅局查核「假買賣真贈與」主要是為了防止納稅人藉由虛假的買賣行為規避贈與稅。若被查核發現，除了會補徵應繳的贈與稅外，還可能依《遺產及贈與稅法》處以所漏稅額一倍至兩倍的罰鍰。因此，若採買賣方式，務必確保有真實的價金流動與合理的資金來源。
如何將房子過戶給未成年的子女？程序上有何不同？
將房子過戶給未成年子女是可行的。無論是贈與或買賣，未成年子女因無行為能力，需由其「法定代理人」（通常是父母雙方）代為辦理。若父母其中一方為贈與人或賣方，則該方不得同時擔任受贈人/買方的法定代理人，需由另一方父母或指定特別代理人來簽約及辦理，以避免利益衝突。所有流程與一般過戶大同小異，但需特別注意代理權與避免利益衝突的規定。
如何利用「分年贈與」來降低稅負？
「分年贈與」是指每年在個人贈與免稅額度（目前為244萬元）內，逐步將房產持分或現金贈與給子女。例如，一套價值較高的房子，可以將產權分為數年逐步贈與，或由父母兩人分別贈與給子女（每人每年各有244萬元免稅額）。這樣可以最大化利用每年的免稅額度，降低甚至免除贈與稅。但缺點是耗時較長，且若房價上漲，可能增加未來稅負。
為何繼承房屋在未來出售時，房地合一稅可能較低？
繼承取得的不動產，其「取得成本」是依照繼承發生時的房屋評定標準價格及土地公告現值來計算。這些價格通常會低於市價，但在計算房地合一稅時，反而會將這個公告現值作為成本，再加上移轉費用。若房地產經過一段時間的持有後才出售，且期間房價有大幅上漲，由於繼承取得時的成本較低，相較於市價買賣取得的成本，未來出售時的「獲利」會顯得較高，進而導致房地合一稅額較高。然而，如果繼承後短期內出售，且房價波動不大，因為稅基已經「重置」到繼承時點，反而可能因獲利少而稅負較低。
