如何做9成按揭？掌握技巧與避險，輕鬆實現購屋夢！

如何做9成按揭？快速解答與核心觀念

你是不是也曾幻想，只要能多貸一點款，頭期款壓力就能輕一點，離那個夢想中的家園也能更近一步？「如何做9成按揭」這個問題，是許多首購族心裡最迫切的疑問。在台灣，一般住宅房貸的成數，通常落在房屋鑑價的七成到八成五之間，要達到「九成」按揭，對大多數人而言，並非輕易可得，也非市場常態。這背後涉及了銀行嚴謹的風險評估、借款人本身的財務條件，以及房屋物件本身的價值與特性。

不過別擔心！雖然純粹的「九成按揭」可能不是人人能申請到，但我們依然有辦法透過優化自身條件、慎選房產、善用政府資源，甚至搭配其他彈性貸款方案，來盡可能提高房貸成數，讓你的購屋之路走得更順遂。本文將深入剖析，如何透過各種策略，爭取到最高的貸款成數，甚至逼近「九成」的理想目標，讓你離購屋夢不再遙不可及！

購屋夢想的起點：小陳的困惑與你的心聲

「哎，頭期款不夠，房子好貴啊！」小陳坐在咖啡廳裡，對著手機上的房產廣告直嘆氣。他看上一間位在市郊、生活機能還不錯的小公寓，價格算是他能負擔的範圍，但光是兩成頭期款，就讓他一個頭兩個大。他想，要是能貸到九成，那該多好啊！是不是真的有辦法「做9成按揭」呢？

小陳的困惑，相信也是許多台灣人的心聲。在這個房價高漲的年代，多一分的貸款成數，就能大幅減輕你的頭期款壓力，讓你更快地踏出購屋的第一步。但問題是，銀行真能讓你貸到九成嗎？這背後到底有哪些「眉角」？別急，讓我這個在房產與金融領域打滾多年的老鳥，來為你好好剖析一番！

核心觀念：台灣房貸市場的「九成按揭」究竟是怎麼一回事？

首先，我們得把觀念釐清。在台灣，一般俗稱的「九成按揭」或「九成房貸」，對於大多數銀行和普遍的購屋情境來說，並不是一個常見的常規產品。多數銀行在評估房貸時，考量的風險因素非常多，核貸成數通常會保守地控制在七到八成。就算是條件優良的借款人，能核到八成五已經算是很不錯的數字了。

那是不是就完全沒機會了呢？倒也不是！我會說，這是一個「相對」的概念。有些特殊情況或搭配方案，的確有可能讓你的實際貸款總額，逼近甚至達到房屋總價的九成：

• 特定政策性貸款： 例如「青年安心成家購屋優惠貸款」等政府提供的專案，雖然單獨來看，其貸款成數可能也只有八成，但其利率較低、期限較長，有助於減輕月付金壓力，且與銀行一般房貸搭配使用時，能讓整體貸款金額提高。這類貸款通常有較嚴格的申請條件限制，例如首次購屋、家庭所得限制等。
• 公教人員、軍警等特定身分優惠： 部分銀行會針對公務員、教師、軍人或特定百大企業員工，提供較為優惠的房貸方案，包括較高的貸款成數與較低的利率。這是因為這些族群工作穩定、收入透明，對銀行而言風險較低。
• 搭配「信用貸款」或「二胎房貸」： 這是一種曲線救國的方式。你可能會先申請到八成的房屋貸款，然後再額外申請一筆信用貸款，或是利用現有房產增貸（也就是所謂的「二胎房貸」）來補足頭期款的不足。但請注意，信貸的利率通常遠高於房貸，二胎房貸的利率也相對較高，且會增加你的月付金負擔和整體利息支出，財務壓力會瞬間變大很多，務必三思而後行。這通常是我們比較不建議的做法，因為它會大幅提高你的財務風險。
• 擔保品價值極高且借款人條件超優： 某些極端情況下，例如房屋本身地點絕佳、屋況極好、增值潛力高，再加上借款人有非常雄厚的財力背景、超高的信用評分和極低的負債比，銀行確實有可能網開一面，核貸較高的成數，但這絕對是特例中的特例，可遇不可求。
• 房屋增值後再增貸： 這不是第一次購屋的選項，而是針對已購屋者。當你的房產因為市場變動或都更等因素而增值時，你可以向銀行申請房屋增貸，以舊房的增值空間再貸出款項，用於投資或其他用途，這間接讓你在房產上的「貸款總額」佔比變高，但這與初始購屋的「9成按揭」概念不同。

所以，當我們談論「做9成按揭」時，更實際的意義是「如何盡可能爭取到最高的貸款成數，並透過合法合規的途徑，讓自備款負擔降到最低」。這需要策略、準備，以及對市場的深度理解。接下來，我們就來看看，要達到這個目標，你該怎麼做！

申請高成數按揭前，先問自己這幾件事！

在實際行動之前，請你先靜下心來，誠實地評估一下自己的現況。這不只是給銀行的作業，更是對自己的負責。畢竟，房貸一背就是二三十年，可不是開玩笑的。

1. 我的財務狀況真的準備好了嗎？

• 收入穩定性與成長潛力： 你的工作是穩定的薪資族嗎？還是自由接案者？銀行最喜歡看到的就是穩定、可預期的薪資轉帳證明。如果你的收入來源比較多元或不穩定，可能需要提供更多證明文件，如過去兩、三年的扣繳憑單、報稅紀錄等。更重要的是，你有沒有預期未來的收入成長，來應付可能的升息壓力或未來開銷？
• 負債比與信用評分： 這是銀行最看重的兩項指標！你身上揹著多少信貸、車貸、學貸？信用卡有沒有準時繳費？有沒有動用循環利息？你的聯徵信用報告有多漂亮，直接影響了銀行對你的信任度。記得，負債比最好不要超過每月總收入的三分之一，信用分數越高越好！
• 緊急預備金的準備： 除了頭期款，買房還有契稅、印花稅、代書費、仲介費、裝潢費、家具費…零零總總加起來也是一大筆錢。而且，你還有每個月的房貸要繳。萬一遇到緊急狀況，例如生病、失業，你手邊有足夠撐過六個月到一年的緊急預備金嗎？這筆錢可不能動用在頭期款上！

2. 我看上的房產條件如何？它對銀行來說有價值嗎？

• 地段與增值潛力： 蛋黃區、捷運宅、學區房，通常在銀行鑑價時能獲得較高的評價。這不僅代表抗跌性高，也意味著未來的轉手性佳，銀行當然更願意放貸。
• 房屋類型與屋齡： 一般來說，大樓、華廈比公寓或透天更容易獲得較高的貸款成數。屋齡也是關鍵，新成屋通常比老舊中古屋更有利於鑑價。當然，也有例外，例如精華區的老公寓，因為都更潛力或土地價值，也可能獲得高評價。但通常來說，屋齡越高，銀行會越保守。
• 物件狀況與合法性： 房屋是否有漏水、壁癌等重大瑕疵？是不是違章建築、頂樓加蓋？這些都會影響銀行鑑價，甚至導致銀行拒絕核貸。
• 單一社區風險： 某些銀行會對特定社區或建商有「黑名單」，如果社區過去有大量法拍屋紀錄，或是有糾紛，銀行會特別審慎。

3. 我的頭期款真的完全不足嗎？

雖然我們目標是高成數貸款，但自備款還是非常重要！就算能貸到八成五，也還有至少一成五的頭期款加上其他雜費要準備。仔細盤點一下自己的存款、股票、基金等資產，看看有沒有哪部分可以彈性運用。有時候，多擠出一些頭期款，比硬要追求九成貸款來得更實際、更穩健。

爭取高成數按揭的關鍵步驟：按部就班，提高成功率！

好啦，自我評估後，如果你發現自己還有些進步空間，那就按照以下步驟，一步步來優化自己，提高爭取高成數貸款的成功率吧！

1. 徹底盤點自身條件，打造完美財務履歷
   • 穩固收入證明： 確保你的薪轉紀錄完整無缺。如果你是領現金，建議與公司溝通改為薪轉。如果收入來源多元，請準備好過去一兩年的扣繳憑單、年度所得清單、勞保投保薪資證明等。
   • 降低負債比，剪掉不必要的卡： 在準備申請房貸前，把那些高利率的信貸、循環利息卡債都清償掉吧！就算只是幾筆小額的信貸，都會讓銀行對你的還款能力打上問號。非必要的信用卡也建議剪掉，減少潛在負債額度。
   • 維護良好信用紀錄： 定期上聯徵中心查詢自己的信用報告，確認沒有逾期繳款、呆帳等不良紀錄。就算只是電信費遲繳，都可能影響你的信用分數！這是銀行評估你還款意願與能力的核心依據。
   • 準備充足的財力證明： 除了穩定的收入，銀行也很樂見你有足夠的存款、股票、基金等財力證明。這能讓銀行覺得你是一個「有錢人」，即使萬一發生狀況，也有其他資產可以變現，降低銀行風險。這些證明不僅能證明你的還款能力，也能證明你的理財能力。
2. 慎選銀行，貨比三家不吃虧
   • 不同銀行，政策不同： 每家銀行對風險的偏好和核貸的標準都不同。有些銀行偏好公教人員，有些則對特定職業（如醫生、律師）特別優惠。有些銀行對中古屋比較保守，有些則比較彈性。所以，千萬不要只找一家銀行！
   • 多方諮詢，提供完整資料： 至少找三到五家銀行進行諮詢，把你的個人資料、薪資證明、你想買的房屋地址等資訊都提供給他們，讓他們初步評估。這時候，他們會給你一個預估的貸款成數和利率範圍。
   • 善用房仲或代書的推薦： 許多房仲或代書長期與特定銀行往來，他們會知道哪些銀行對你的條件或物件比較友善，能爭取到更好的條件。這就像有個熟門熟路的朋友帶你走捷徑一樣，但記得還是要自己查證比較。
   • 找與你薪轉往來的銀行： 通常你薪資轉帳的銀行，因為掌握你的完整收入紀錄，會更了解你的財務狀況，也更願意給予較優惠的條件，甚至更高的貸款成數。畢竟是自己的客戶，知根知底嘛！
3. 房屋條件會說話：慎選物件是王道
   • 新成屋 vs. 中古屋： 一般來說，新成屋因屋齡新、屋況佳，銀行鑑價通常會比較高，貸款成數也相對容易達到八成以上。中古屋則會受屋齡、屋況、地段等影響，鑑價彈性較大。
   • 地段、屋齡、坪數、物件類型： 位於精華區、交通便利、周邊機能完善的房屋，銀行鑑價自然高。屋齡越新、坪數適中、主流類型的物件（例如非套房、非工業宅、非凶宅），都更容易獲得高成數貸款。如果你選擇的物件是銀行不喜歡的類型（例如套房、頂樓加蓋、凶宅、基地台屋），就算你條件再好，銀行也很難給你高成數。
   • 社區管理與維護： 銀行在鑑價時，也會參考社區的管委會運作狀況、公共設施維護程度。管理良好的社區，對銀行而言風險較低。
   • 多了解周邊實價登錄行情： 了解你想買的房屋周邊的實價登錄行情，這會是你跟銀行談判的依據，也是銀行鑑價的基礎。如果你的買價明顯高於周邊行情，銀行很難給你高成數。
4. 善用政府優惠方案與特定身分優勢
   • 青年安心成家購屋優惠貸款： 這是政府提供的優惠房貸，利率非常低，雖然單獨貸款上限金額有限，但可以與銀行的一般房貸「搭配」使用。這兩者搭配起來，常常能讓你的整體貸款金額更高，減輕自備款壓力。許多首購族都是靠這個專案成功圓夢的！
   • 公教人員、軍警優惠專案： 如果你是這些身分，恭喜你！許多銀行都有針對這些族群設計的專案，通常利率更低、貸款成數更高。因為這些工作的穩定性非常高，對銀行來說是優質客戶。
   • 各地方政府或專案貸款： 有些地方政府或機構會推出特定的購屋補助或貸款方案，例如針對青年、弱勢族群等。多方查詢，說不定就能找到適合你的方案。
5. 勇敢溝通，展現誠意
   • 主動提供補充資料： 如果你有額外的收入（例如兼職、租金收入），或是其他資產證明（例如未上市股票、繼承的土地），即使銀行沒有要求，也可以主動提供。這會讓銀行對你的財務實力有更全面的了解。
   • 解釋特殊情況： 如果你的聯徵紀錄上，不小心有過一次遲繳紀錄，或是有過一筆較大的信貸但已經還清，在銀行詢問時，誠實地解釋原因，並強調你已經改善。銀行看重的是你的還款意願和改善能力。
   • 保持積極與禮貌： 與銀行貸款專員保持良好的溝通，有問題隨時發問，展現你對貸款的積極態度和負責任的態度。銀行也是人，好的互動會留下好的印象。

影響按揭成數的關鍵因素大公開

你知道嗎？你的房貸能貸多少錢，可不只是看你有沒有錢，或者房子好不好而已。這背後有一套複雜的評估機制，以下我用表格來幫你快速理解影響按揭成數的關鍵因素：

主要評估面向	具體影響因素	對貸款成數的影響
借款人條件	收入穩定性： 薪轉證明、扣繳憑單、勞保證明	收入越穩定、越高，越有利於高成數
	信用紀錄： 聯徵報告、過去繳款行為	信用分數高、無不良紀錄，成數越高
	負債比： 各類貸款月付金佔收入比例	負債比越低（建議低於30-40%），成數越高
	工作性質： 公教、軍警、百大企業員工、醫師等	特定穩定職業有機會獲更高優惠與成數
	財力證明： 存款、股票、基金、不動產等	財力越雄厚，銀行風險評估越低，成數越高
房屋條件	地段與區域發展： 交通、學區、商業機能、未來潛力	精華地段、發展潛力佳，鑑價高，成數高
	房屋類型與屋齡： 大樓、華廈、公寓、透天；新成屋、中古屋	新成屋、大樓、華廈通常比老舊公寓、套房更易獲高成數
	房屋狀況與瑕疵： 漏水、壁癌、違建、凶宅等	有重大瑕疵、違建會嚴重影響鑑價與核貸成數，甚至拒貸
	實價登錄行情： 周邊相同或類似物件的成交價格	銀行鑑價會參考實價登錄，若買價高於行情，成數會受影響
銀行政策與法規	各銀行授信政策： 每家銀行對風險偏好不同	部分銀行可能對特定條件或物件較為寬鬆
	中央銀行及金管會規範： 貸款成數上限、特定區域限貸等	金融監管機構會對房市過熱區或特定交易類型設限，影響整體成數
	市場利率與景氣： 利率波動、房市景氣好壞	景氣佳、利率低時，銀行放貸意願較高，反之則保守

從這個表格你會發現，銀行考量的面向非常全面，不是單一因素就能決定你的貸款成數。你必須從自身條件和房屋條件兩方面著手，才能真正提高成功機率。

高成數按揭的潛在風險與應對

追求高成數貸款固然能減輕頭期款壓力，但凡事都有兩面刃。當你背負較高的貸款時，風險也隨之而來。身為過來人，我真心建議你，在追求高成數的同時，也要審慎評估潛在風險，並做好應對措施。

1. 月付金壓力大如山

貸款成數越高，代表你的貸款本金越多。即便利率一樣，每個月要繳的房貸金額也會隨之增加。這會大大壓縮你的日常開銷和儲蓄空間。想像一下，萬一未來利率上升，你的月付金可能還會更高，那種壓力會非常真實。曾經有朋友，只因為多貸了50萬，每月多繳好幾千，一開始沒感覺，但兩年後就覺得手頭超緊。

我的建議： 在簽約前，務必利用銀行提供的試算表，或房貸試算App，將不同貸款成數下的月付金都算清楚，並將未來的預期生活開銷、育兒費用、孝親費等都考慮進去。確保你的「房貸負擔率」（月付金佔月收入的比例）維持在一個健康的區間，通常建議不超過30%到40%，才能維持生活品質，不至於變成「屋奴」。

2. 房價下跌，變身「負資產」的夢魘

如果你的貸款成數很高，例如貸了八成五甚至更高，萬一未來房價下跌超過一成五，你的房屋價值可能就低於你的貸款餘額，這就是所謂的「負資產」。此時，如果你急需變賣房產，你會發現就算把房子賣掉，可能還不足以償還銀行貸款，你還得倒貼錢。這在過去的金融風暴時期，是許多人的惡夢。

我的建議： 除了挑選地段佳、抗跌性強的物件外，更重要的是不要把所有資產都壓在房貸上。保留足夠的現金流作為緊急預備金，萬一市場變動，你才有喘息的空間。並且，對市場趨勢保持警惕，不要盲目追高。我在購屋時，通常會預留至少10%的「安全緩衝區」，確保就算房價小幅下跌，也不至於陷入負資產困境。

3. 未來增貸空間受限

如果你這次購屋已經申請了高成數房貸，未來如果你有資金需求，想利用房屋再向銀行增貸，你會發現你的增貸空間非常有限，甚至沒有。因為銀行在評估增貸時，還是會看房屋目前的鑑價與你現有的貸款餘額，如果你已經貸好貸滿，就沒有更多可貸的額度了。

我的建議： 在購屋前，就應該對自己未來的財務規劃有個大致的藍圖。如果預期幾年後有大筆資金需求（例如創業、子女教育費），可能需要預留房屋增貸的空間，那麼在首次購屋時，就不要把貸款成數拉到最高。或者，考慮其他多元的資金籌措方式，而非單純仰賴房屋增貸。

總之，高成數按揭是一把雙面刃。它能幫助你更快實現購屋夢，但也可能讓你承擔更大的風險。務必仔細評估自己的還款能力和風險承受度，才能做出最適合自己的決策。

房貸申請常見迷思與專業解析

在房貸申請的過程中，許多人常常會有些疑問和誤解。以下我列出幾個常見的問題，並提供專業的詳細解答，希望能幫助你少走一些冤枉路。

信用分數要多高才能貸到高成數？

關於信用分數，這真的是個很關鍵的問題！許多人以為只要有薪資證明就好，但其實，銀行在核貸前，第一件會做的事情就是查你的「聯徵紀錄」。你的信用分數就像是一張「信用成績單」，分數越高，代表你這個人在金融機構眼裡，越是「守信用」的好客戶。

雖然沒有一個絕對的「門檻分數」說你一定要多高才能貸到高成數，但普遍來說，如果你想爭取到銀行最好的房貸條件（包括利率和成數），你的聯徵信用分數建議至少要在650分以上，最好能達到700分以上。這個分數區間通常被銀行視為「優良」等級。

如果你的分數偏低，例如低於600分，甚至有信用空白（從來沒有與金融機構往來過）或曾經有逾期、呆帳紀錄，銀行核貸的機率就會大幅降低，即便核貸，利率和成數也會非常差。曾經我處理過一個案例，客戶薪資很高，但因為年輕時辦了太多信用卡，管理不善導致幾次遲繳紀錄，分數一直拉不起來，結果最後只能貸到七成，讓他非常扼腕。所以，務必在申請房貸前至少半年到一年，開始培養和維護自己的信用分數，例如準時繳交信用卡費、不預借現金、不使用循環利息，甚至可以考慮辦理一張信用卡，小額消費並按時全額繳清，來建立良好的信用紀錄。

沒有薪轉證明怎麼辦？

這在許多自由工作者、SOHO族、接案者，或是一些小本生意的老闆身上很常見。銀行最喜歡看到的是「穩定、持續的薪資轉帳紀錄」，因為這直接證明了你的還款能力。如果沒有薪轉，銀行在評估你的收入穩定性時，確實會比較嚴格，但這不代表就沒辦法貸款！

你可以透過以下幾種方式來證明你的財力：

• 年度所得清單與報稅證明： 這是最主要的替代方案。提供你過去兩到三年的個人所得稅申報資料，銀行可以從中看出你穩定的年度收入狀況。這是最具說服力的文件之一。
• 經常性往來存摺： 提供你主要用於收入和支出的銀行存摺，顯示頻繁且固定金額的入帳紀錄，例如來自客戶的匯款、定期收取的租金等。銀行會觀察這些款項的性質和規律性。
• 專業證照與合約： 如果你是律師、會計師、設計師等專業人士，可以提供你的專業證照、與客戶簽訂的長期合約，證明你的工作穩定性和收入來源。
• 不動產或有價證券： 如果你有其他不動產（雖然還沒繳完房貸，但市值高）、股票、基金等有價證券，也可以作為你的財力證明。這能讓銀行覺得你即便沒有固定薪轉，也有其他資產可以變現來還款。
• 提供保證人： 如果以上證明還是不足以讓銀行信任，你可以考慮找一位財力雄厚、信用良好的保證人。但這會增加保證人的風險，通常不是首選。

我曾經手一個案例，一位SOHO設計師，沒有薪轉。我們幫他整理了過去兩年的稅務申報資料、與固定合作客戶的合約影本，以及一份資金流量較大的活存簿。雖然核貸時間比一般薪轉族長，但最終還是成功核貸了不錯的成數。所以，只要你有其他方式證明自己的還款能力，機會還是很大的！

買預售屋和中古屋，貸款成數有差嗎？

這個問題的答案是「有差，而且差很大！」主要差異體現在「鑑價時機」和「貸款方式」上。

預售屋：

• 分期付款，最後才辦理房貸： 預售屋在施工期間，是採分期付款方式，例如簽約金、開工款、工程期款等，這些都是「自備款」的一部分。真正的「銀行房貸」是在房屋接近完工或交屋前才開始申請。
• 鑑價時機不確定性： 銀行對預售屋的鑑價，通常會參考建商的品牌、過去推案紀錄、建案所在區域的未來發展性，以及預期完工後的市場行情。由於是「未來」的房子，鑑價上會存在一定的不確定性。
• 成數風險： 有些預售屋會提供「建商合作銀行」的貸款方案，看似能貸到較高成數。但請注意，最終的核貸成數，還是會以房屋完工後的「實際鑑價」為準。萬一完工時市場行情下跌，導致銀行鑑價低於你的買價，你可能就需要補足差額。這就是所謂的「鑑價落差風險」。

中古屋：

• 立即鑑價，風險較低： 中古屋在簽訂買賣合約後，銀行會立即派人到現場鑑價，參考的依據是當前的實價登錄行情、房屋實際屋況、地段等。這意味著鑑價結果比較即時，風險也相對透明。
• 成數相對穩定： 如果中古屋的屋況良好、地段優越、買價符合行情，通常銀行能核貸到七成到八成五的機率較高。
• 自主選擇銀行： 買中古屋你有更大的彈性去選擇多家銀行比價，找到最適合你的方案。

我個人經驗是，如果你是追求高成數，且希望風險可控，中古屋的貸款會相對透明和穩定。預售屋雖然有新房的魅力，但最終核貸的不確定性較高，務必保留足夠的彈性資金應對可能的鑑價落差。

房貸綁約好還是不綁約好？

這是一個很實際的問題，也涉及到你對未來財務規劃的判斷。

房貸綁約：

• 優點： 綁約通常可以換取較優惠的「前幾年利率」。銀行之所以提供較低的利率，就是希望你能長期與他們往來，不要輕易轉貸或提前還款。綁約期限通常是1到3年。
• 缺點： 在綁約期間內，如果你想提前償還部分本金，或是想轉貸到其他利率更低的銀行，就必須支付一筆「違約金」（通常是提前償還本金金額的0.5%到1%不等）。這會讓你失去資金的彈性。

房貸不綁約：

• 優點： 資金運用彈性極高，你可以隨時提前還款，也可以隨時轉貸到利率更低的銀行，無需支付任何違約金。
• 缺點： 不綁約的房貸方案，通常「整體利率」會比綁約方案稍高一些，銀行會將這種彈性化為成本轉嫁給你。

我的建議：

這真的要看你的個人狀況和對未來的預期：

• 如果你預期未來幾年內會有大筆閒置資金（例如年終獎金豐厚、有其他投資收益入袋、家裡會資助等），而且這些資金你打算用來提前還款以省利息，那麼選擇不綁約或短綁約（1年）的方案會比較適合你。
• 如果你對未來幾年的資金流動性沒有太大把握，或是你就是打算長期慢慢攤還，而且非常看重「最低利率」，那麼選擇綁約（2-3年）的方案，享受前期較低的利率，會比較划算。
• 如果你是首購族，通常資金較不充裕，我會建議你選擇綁約方案，因為前期利率優惠能實質減輕你的月付金壓力。等到綁約期滿，再根據當時的市場利率和自己的財務狀況，決定是否轉貸或提前還款。

我個人通常會選擇綁約方案，因為前期的利率優惠很有感，且通常綁約期過後，我也不太會想為了那一點點利率差額去轉貸，因為轉貸也有時間和手續費的成本。但如果你是那種對數字非常敏感，隨時準備比價、轉貸的精打細算型，不綁約會是你的愛。

房貸壽險是不是強制要保？

答案是：房貸壽險「不是強制」要保的！

許多銀行在推銷房貸方案時，會一併推銷房貸壽險，甚至有些業務員會暗示或明示，不保房貸壽險就無法核貸，或無法貸到好的條件。這其實是一種「話術」！

房貸壽險是什麼？

它本質上是一種「定期壽險」，保障的是在房貸期間，萬一借款人（通常是主要還款人）不幸身故、完全失能或罹患特定疾病時，保險公司會啟動理賠，用理賠金優先償還銀行的房貸餘額。它的目的是為了保障銀行，也同時保障你的家人，避免在你發生意外時，家人還要背負沉重的房貸。

為什麼銀行愛推？

• 保障銀行債權： 對銀行來說，這是他們確保債權安全的方式。萬一借款人無法還款，至少還有保險金可以彌補。
• 業務績效： 許多銀行業務員背負著保險銷售的業績壓力，所以會積極推銷。

我的建議：

• 你可以拒絕： 清楚地告訴銀行業務員，你不需要房貸壽險。這是你的權利，他們不能因為你不保壽險就拒絕你的房貸申請。如果遇到這樣的情況，你可以考慮換一家銀行，或向銀行總部申訴。
• 評估自身保障： 但這不代表房貸壽險沒有用處。如果你是家庭經濟支柱，且房貸金額高，又沒有足夠的壽險保障，房貸壽險確實可以提供一份安心。只是，你可以選擇自己到保險公司購買「定期壽險」來達到同樣的目的，而不一定要購買銀行推薦的房貸壽險。自行購買的壽險通常會比較靈活，保費也可能更划算。
• 獨立評估： 請將房貸與保險視為兩件獨立的事情。先談妥房貸條件，再評估自己是否需要額外的壽險保障。不要讓保險成為你取得房貸的阻礙。

總之，房貸壽險是一個選擇，而不是義務。知情權在你手中，不要被銀行的話術唬住了。

結語：購屋是理性與感性的平衡

「如何做9成按揭」這個看似單純的問題，背後卻牽涉到你個人的財務紀律、對市場的敏銳度，以及銀行複雜的風險評估機制。在台灣，要做到純粹的「9成按揭」並不容易，但透過本文所提供的各種策略，如優化個人財務、慎選物件、活用政府專案，你絕對有機會將貸款成數拉到最高，讓自備款壓力降到最低，更快地實現購屋夢想。

然而，我也要再次提醒，購屋不該只是追求最高貸款成數的感性衝動。它更是一項長期的財務承諾。你必須理性評估自己的還款能力、預留緊急預備金，並對潛在風險保持警惕。房屋是你的避風港，是家的所在，但不該是壓垮你生活的沉重負擔。記住，穩健的財務規劃，才是你安心購屋，享受幸福生活的基石。願你最終能順利買到心儀的家，展開全新的生活篇章！